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Renovierung Mietwohnung bei vorzeitigem Auszug


07.12.2009 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth




Guten Tag,
Kündigung meiner Wohnung zum 15.06.2007 gemieteten Wohnung ist form- und fristgemäß erfolgt. Ende der Mietzeit 28.02.2010, Auszug erfolgt aber bis zum 31.12.2009. Somit haben wir eine Mietdauer von 2 Jahren und acht Monaten, Nutzdauer von 2 Jahren und sechs Monaten.

Fraglich – wie so oft – ist die Renovierung.

Regelung im Mietvertrag:

§12 Der Mieter hat die Mieträume am 15.05.2007 besichtigt. Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen:
Der Vermieter wird den Parkettboden renovieren. Die Wände werden vom Vermieter gestrichen. Der Herd wird vom Vermieter eingebaut.

§ 14Gebrauch der Mieträume, Schönheitsreparaturen
1. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen – jeweils gerechnet ab Mietbeginn bzw. dem Zeitpunkt, an dem Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind – in den folgenden Zeitabständen erforderlich:
Küchen, Bädern, Duschen: alle 3 Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten: alle 5 Jahre
In anderen Nebenräumen: alle 7 Jahre.
(Anmerkung der Fragestellerin: „im allgemeinen“ dient sicher zur Vermeidung der starren Fristenregelung, somit sollte die Klausel aus meiner Sicht gültig sein)
2. Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.

Nun war es so, dass der Vermieter den Parkettboden nur an den schlimmsten Stellen selbst (nicht gerade fachmännisch) partiell instand gesetzt hat. D. h. es war keine durchgehende Renovierung. Aufgrund des bereits terminierten Umzugs habe ich diesen Zustand akzeptiert, das Parkett war aber schon bei Einzug in einem desolaten Zustand, der sich durch meine Nutzung natürlich nicht verbessert hat.

Der Vermieter hatte die Wände gestrichen.

Der eingebaute Herd war ca. 20 Jahre alt und so verschmutzt, teilweise auch die Kochfelder verbogen, dass ich mir recht zeitnah einen eigenen Herd habe einbauen lassen, der alte ist noch vorhanden und steht im Keller. Eine Mängelrüge an den Vermieter erfolgte damals nicht.


Meine Fragen:
1. Welche Malerarbeiten muss ich ausführen?
2. Kann von mir eine Kostenbeteiligung für die Renovierung des Parketts verlangt werden, welches bei meinem Einzug schon in schlechtem Zustand war?
3. Wenn der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist, d.h. beispielsweise im Januar mit der Renovierung des Parkettbodens beginnt, werde ich dann von der Mietzahlung (inkl. Nebenkosten) freigestellt?
4. Mein Vermieter neigt dazu, die Dinge selbst zu renovieren oder Freunde und Bekannte damit zu beauftragen. Kann ich –sofern eine Kostenbeteiligung durch mich zu erfolgen hat – eine ordnungsgemäße Rechnung verlangen? Die wäre in meiner Steuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistung ansetzbar.

Ich bin an einer einvernehmlichen Einigung mit dem Vermieter interessiert, die z. B. auf Erlass der Miete ab Zeitpunkt x gegen Belassen meines Einbauherdes in der Wohnung abzielt. Im Vorfeld möchte ich aber die rechtlichen Grundlagen zur Festlegung meiner Verhandlungsposition erläutert haben.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Eine Renovierungspflicht besteht nur, soweit die in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Fristen abgelaufen sind und auch überhaupt Renovierungsbedarf besteht.

Da nach Ihrer vertraglichen Regelung eine Renovierung der Wohnung bzw. einzelner Räume noch nicht fällig ist, müssen Sie dafür sorgen, dass die Wände und Decken ansonsten ordnungsgemäß sind.
Der Mieterverein zu Hamburg führt hierzu aus:

"Die Wände und Dekcen dürfen nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren, starke Nikotinablagerungen)
- es darf nicht um Schränke herumtapeziert/gestrichen sein,
- in den einzelnen Räumen muss die Dekoration (Tapeten, Anstrich) einheitlich sein,
- Tapeten müssen fest sitzen und auf Stoß geklebt sein,
- Anstriche müssen deckend - also nicht streifig - sein,
- Deckenverkleidungen, insbesondere aus Styropor, sind zu entfernen
- Lackanstriche dürfen keine "Tropfnasen" aufweisen,
- Nägel und Dübel sind zu entfernen, Dübellöcher zu schließen (Angebohrte Wandkacheln brauchen nicht ersetzt zu werden, sofern nicht übermäßig viele Löcher gebohrt wurden),
- grelle Farbanstriche werden meist von den Gerichten beanstandet."

Was nun in Ihrer Wohnung im Einzelnen zu streichen ist, kann von hier aus selbstredend nicht abschließend beurteilt werden.

2.

Nein. Etwas Anderes würde bspw. nur dann gelten, wenn Sie den Parkettboden beschädigt hätten.
Sind einzelne Abnutzungen des Parketts aber auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen, so müssen Sie hierfür rechtlich nicht einstehen.
Außerdem haben Sie vorgetragen, dass der Vermieter bei Mietbeginn seiner Renovierungspflicht nicht vertragsgemäß nachgekommen ist.

3.

Der Mietzins muss grundsätzlch bis zum Ablauf des Vertrages in voller Höhe, also einschließlich der Nebenkosten, weitergezahlt werden.
Ist der Nachmieter aber bereits eingezogen oder führt der Vermieter tief greifende Umbauarbeiten in der Wohnung durch, entfällt auch die Mietzahlungspflicht.
Die Renovierung des Parkettbodens stellt insoweit eine solche Maßnahme dar, so dass Sie Ihren Vermieter darauf hinweisen sollten, von weiteren Mietzahlungen Abstand zu nehmen.

4.

Selbstverständlich haben Sie bei etwaigen Kostenbeteiligungen einen Anspruch auf eine ordentliche Rechnungsstellung seitens des Vermieters.

Im Zweifel sollten Sie sich Rat bei Ihrem Mieterverein vor Ort holen oder einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


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