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Renovieren oder Schönheitsreparatur bei Auszug

| 27.07.2013 20:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Hallo,
vor etwa 17 Jahren bin ich in eine Mietwohnung gezogen. Diese war laut Übergabeprotokoll renoviert. Muss ich die Wohnung beim Auszug nun auch renovieren oder Schönheitsreparaturen übernehmen?
Zwischenzeitlich habe ich keine derartigen Arbeiten durchgeführt.
Den Absatz im Mietvertrag dazu habe ich eingescannt und hier hochgeladen:

http://s7.directupload.net/file/d/3329/p8hlwfqf_jpg.htm

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Der Mietvertrag enthält zwar in Nr.4 Absatz 2 eine starre Fristenregelung, allerdings erlaubt Absatz 3 abhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung auch eine Verlängerung der Fristen. Eine solche Kombination erachtet der Bundesgerichtshof grundsätzlich für wirksam (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 VIII ZR 378/03).

Allerdings dürfte die Klausel in Absatz 2 am Ende, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, unwirksam sein. Nach Ansicht des BGH ist eine solche Klausel unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt (BGH, Urteil vom 28. 3. 2007 - VIII ZR 199/06).
Handelt es sich um einen einseitig vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag (und nicht um individuell ausgehandelte Klauseln), dürfte aufgrund dieser Klausel die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam sein. Sie brauchen die Wohnung dann nur besenrein zu übergeben und müssen keine Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.07.2013 | 19:33

Also verstehe ich das richtig:
Nr. 4 Absatz 2 ist zwar gültig, jedoch nicht die Klausel im Absatz zwei? Das würde doch die Nr. 4 wieder ungültig machen, oder?
Sollte der Vermieter trotzdem darauf bestehen, dass ich die Schönheitsreparaturen durchführe, sollte ich dann zum Anwalt gehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.07.2013 | 19:51

Das haben Sie richtig verstanden: Der BGH hat entschieden, dass als Folge dieser ungültigen Klausel die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Sie sollten den Vermieter auf dieses Urteil, das ich oben zitiert hatte, hinweisen. Fordert er dennoch von Ihnen die Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. versucht er dies klageweise geltend zu machen, dürfte es empfehlenswert sein, einen Anwalt einzuschalten, um diese ungerechtfertigten Ansprüche abzuwehren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 29.07.2013 | 20:01

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