Sehr geehrter Ratsuchender,
Schönheitsreparaturen bedeuten grob gesagt Beseitigungen von Schäden, die durch normalen Wohnungsgebrauch entstehen.
Gibt es keine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB für Schönheitsreparaturen zuständig.
In diesem Fall kann der Mieter vom Vermieter Renovierungen verlangen, wenn Renovierungsbedarf besteht (genauer: wenn das Aussehen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Fenster und Türen durch den normalen Wohnungsgebrauch erheblich beeinträchtigt worden ist. Eine erhebliche Beeinträchtigung soll vorliegen, wenn aus Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht).
Der Mieter kann aber in dem Mietervertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.
Wird der Mieter in einem Formularmietvertrag (den der Vermieter stellt) zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sind diese Klauseln an § 307 BGB zu messen.
Danach sind Formularklauseln, die eine Partei der anderen stellt, dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen (§ 307 Abs. 2 BGB), wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Nach dem Grundgedanken des Gesetzes muss der Vermieter bei Bedarf renovieren. Eine Regelung im Formular-Mietvertrag, die von diesem Grundgedanken abweicht, darf dem Mieter also nicht wesentlich mehr aufbürden. Der Vermieter darf nicht mehr Renovierung bekommen, als er nach dem Gesetz durchführen müsste.
Dementsprechend sind in der Regel Formularklauseln unwirksam, die sich nicht am Bedarf orientieren, wie z.B. feste Endrenovierung, feste Anfangsrenovierung, „starre Fristen".
Da Renovierungsbedarf schwer zu fassen ist, orientiert sich die Rechtssprechung an den üblichen Fristen(Küche, Bäder und Duschen alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, sonstige Nebenräume alle 7 Jahre).
Diese Fristen werden häufig im Mietvertrag (mit-)vereinbart. Notwendig ist dies jedoch nicht.
Ist vertraglich kein Fristenplan vereinbart, geben die üblichen Fristen eine Orientierung (BayObLG RE vom 12. 5. 1997).
Danach ist eine Renovierung nach sechs Monaten nicht fällig. Ein Renovierungsbedarf nach 6 Monaten ist kaum vorstellbar. Bitte fragen Sie Ihre Vermieterin, mit welcher Begründung sie eine Renovierung nach sechs Monaten rechtfertigen will.
Eine Ausnahme sei noch erwähnt: Nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern zu den „Beschädigungen" der Wohnung, die immer bei Auszug beseitigt werden müssen, gehören nach Ort und Zeit unüblich gestrichene Wände, z.B. in grellen Farben. Zwar darf der Mieter die Wohnung während der Mieterdauer nach seinem freien Belieben dekorieren. Der Vermieter hat jedoch grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Wohnung bei Auszug in unauffälligen Farben gestrichen ist. (Es sei denn, es gibt eine Vereinbarung mit dem Nachmieter, dass er die Farben so übernehmen will. Dann fällt das berechtigte Interesse des Vermieters weg.)
Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.
Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.
Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt
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