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Renovieren bei Auszug unabh. vom Fristenplan


12.03.2007 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

Die Folgen des Urteils AZ lll ZR 178/05 für Mietvertragsklauseln mit starren Renovierungsfristen sind mir bekannt.


unser Mietvertrag:

§ 12 Schönheitsreparaturen

Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten ...(Aufzählung der üblichen Arbeiten)... wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen...(folgt Fristenplan).
Unabhängig von diesem Turnus sind.. (dies und jenes)... nach Erfordernis zu streichen.(...)
Soweit der Zustand es erfordert, sind Schönheitsreparaturen früher auszuführen.

§ 18 Rückgabe der Mietsache

U n a b h ä n g i g von den in § 12 genannten Fristen hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten auszuführen, damit der Vermieter ohne Verzögerung die Folgevermietung vornehmen kann. ...
Eine im Wohnungsübergabeprotokoll zwischen dem Vermieter und dem Mieter getroffene Individualvereinbarung geht dieser Regelung vor.
(es folgt Androhung von vermieterseitiger Renovierung auf Mieterkosten bei nicht erfolgter Renovierung nach Abmahnung)


Wir haben in den 5 Jahren Mietdauer nicht renoviert und wollen jetzt ausziehen.
Wie üblich wurde eine Kaution hinterlegt.

Es gab eine Besichtigung durch den Vermieter im bewohnten Zustand mit Protokoll.
Für die Wohnküche wurde Wände und Decke streichen gefordert, für die Wohnräume und den Flur "ggf. streichen" (da jetzt noch nicht beurteilt werden konnte, wie die Wände ohne Bilder aussehen).
Die im Keller eingelagerte und nicht in Augenschein genommene Küchentür soll gestrichen werden, mündliche Aussage :"Wenn sie aussieht wie alle anderen ist es ok."
Das Protokoll verpflichtete uns durch Unterschrift zur "vertragsgerechten Ausführung" der genannten Arbeiten.

Meine Fragen:

1. Ist § 18 zulässig unabhängig von der Unzulässigkeit von § 12?
Falls unzulässig - wie verhält es sich mit dem "vorgehenden" Protokoll?

2. Ist eine Abnutzung des Mietgegenstandes (zB. leichtes Vergrauen der Wandfarbe in den Deckenecken) nicht eigentlich mit der Mietzahlung abgegolten?

3. Wie ist das "ggf." im Protokoll zu beurteilen? Ist uns die Bewertung der Bewohnbarkeit überlassen? Es gibt noch eine Endabnahme.

4. Sind wir nur zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet, wenn der Vermieter eine nahtlose Folgevermietung nachweisen kann (siehe § 18)?


Vielen Dank für Ihre Hilfe! Mit besten Grüßen.
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Frage 1:

Die Beantwortung der Frage ist abhängig davon, ob § 18 als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) oder als Individualvereinbarung zu qualifizieren ist. Eine AGB liegt vor, wenn die Klausel vom Vermieter verwendet wird, von diesem vorformuliert ist und für eine Vielzahl gleichartiger Rechtsgeschäfte verwendet werden soll. Dabei kann das letzte Kriterium in der Regel bei einer dreifachen Verwendungsabsicht bejaht werden. Es handelt sich dabei jedoch immer um eine Frage des Einzelfalles. Man müsste sich Ihren Mietvertrag hier genau anschauen und das Gesamtbild der vertraglichen Vereinbarungen würdigen. Eine Individualvereinbarung kann in der Regel nur bejaht werden, wenn der Vermieter die Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt hat.

Sollte es sich um eine AGB handeln, dann könnte § 18 des Vertrages nicht wirksam vereinbart sein, wenn es sich in § 12 des Vertrages um einen unwirksamen, starren Fristenplan handelt. Dies kann ich in Ihrem Fall jedoch nicht abschließend sicher beurteilen, da Sie § 12 nur auszugsweise wiedergegeben und die wesentlichen Punkte weggelassen haben. Aufgrund der Formulierung „mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen“ könnte ich höchstens mutmaßen, dass es sich um einen unwirksamen, starren Fristenplan handelt. Sollte die Klausel einen unwirksamen, starren Fristenplan enthalten, dann würde dies auch auf § 18 „durchschlagen“. Denn dieser beinhaltet eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sogar ohne Rücksicht auf den Fristenplan. Damit summiert sich Ihre Renovierungsverpflichtung entsprechend dem von Ihnen zitierten BGH-Urteil unzulässig auf.


Frage 2:

Die bestimmungsgemäße Abnutzung der Mietsache ist durch den Mietzins abgegolten. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat nämlich der Vermieter die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.


Frage 3:

Anhand Ihrer Fragestellung ist eine abschließende Beurteilung nicht möglich. Es wäre wichtig zu wissen, ob Sie das Protokoll unterschrieben haben und welche genauen Regelungen in dem „Protokoll“ enthalten sind. Manche Vermieter versuchen, Ihren Mietern einen als „Protokoll“ getarnten Individualvertrag unterzuschieben, der eigenständige Renovierungspflichten enthält und der rechtlich vom eigentlichen Mietvertrag unabhängig zu beurteilen ist. Hier müsste man einen Blick in das „Protokoll“ werfen. Das „ggf.“ wäre in jedem Falle Auslegungssache. Im Zweifel tendiere ich dazu, dem Vermieter ein Bestimmungsrecht einzuräumen (vgl. §3 315, 316 BGB).


Frage 4:

Sollte § 18 unwirksam sein, kommt es auf eine unverzügliche Folgevermietung gar nicht mehr an, da Sie dann generell nicht zur Durchführung der Renovierung verpflichtet wären. Sollte es sich um eine wirksame Individualvereinbarung handeln, dann ist Ihre Frage reine Auslegungssache. D



Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator


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