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Relevanz vom Notarbeschwerdeverfahren? Übergabevertrag endgültig unwirksam?

| 10.06.2016 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Welche Bindungswirkung hat ein Beschluss aus einem Notarbeschwerdeverfahren?
Macht der Beschluss einen Übergabevertrag endgültig unwirksam?


Im Vorfeld hatte ich meine Genehmigung für die Übertragung sowie die Vertretung meiner Eltern beim Notar in einfacher schriftlicher Form zugestimmt.
Meine Eltern hatten mir eine Immobilie geschenkt und für mich notariell unterzeichnet. Im Vertrag stand jedoch drin, sie würden ohne Stellvertretervollmacht gehandelt haben.

Einige Zeit später forderte der Notar mich auf eine notariell beglaubigte Vertretungsvollmacht abzugeben. Ich antwortete meinen Eltern direkt, bekräftigte mein Einverständnis für meine Vertretung und kündigte an die notarielle Unterzeichnung für den Grundbucheintrag später abzugeben. Für die Vertretung bei der Auflassung reicht bekanntlich eine Vollmacht in einfacher mündlicher oder schriftlicher Form. Erst für den Grundbucheintrag ist die notariell beurkundete Zustimmung erforderlich.

Nach dem Tod meiner Eltern unterzeichnete ich notariell und bat den Notar den Grundbucheintrag vorzunehmen. Der Notar hatte Bedenken geäußert, meiner Bitte auf Grundbucheintragung nachzukommen. Statt mir eine angemessene Frist zur Erklärung zu geben setzte er mir eine Frist, ein Notarbeschwerdeverfahren in Gang zu setzen.

Notgedrungen folgte ich seiner Anweisung.

Leider war ich ohne anwaltliche Vertretung, drückte mich falsch aus und das Landgericht ließ wesentliche Aussagen von mir weg. So dass das Landgericht zur falschen Entscheidung kam und behauptete, der Vertrag sei nicht wirksam zustande gekommen.

Erst nach dem Beschluss erfuhr ich, die vom Notar gesetzte Frist ist ungültig, da er wegen seiner zu wahrenden Neutralität nicht zur Fristsetzung berechtigt ist. und ich rfuhr, dass ich unzutreffend den Begriff "Frist" eingebracht hatte, was mir zum Verhängnis wurde.

Nun ist meine Fragen:
Ist der Beschluss des Notarbeschwerdeverfahrens bindend und müssen sich andere Gerichte wie Nachlassgericht oder Zivilgerichte an den Beschluss halten, dürfen den Sachverhalt nicht erneut prüfen? Welchen Stellenwert hat ein Notarbeschwerdeverfahren?

Ich habe bislang zwei Anwälte befragt, der eine sieht darin nur eine Art Überprüfung der Leistung des Notars und die Einschätzung, der Übertragungsvertrag sei unwirksam, als irrelevant an, das hätte keinen Stellenwert. Der andere Anwalt ist der gegenteiligen Meinung und behauptet, damit ist der Vertrag unumstößlich nichtig geworden und die anderen Gerichte hätten den Vertrag als unwirksam anzusehen und es bestehe keine Chance mehr.

Meine eingereichte frage beim Notarbeschwerdeverfahren drehte sich um die Aufforderung, den Grundbucheintrag vorzunehmen, nicht darüber zu entscheiden, ob der Vertrag wirksam ist oder nicht. Das Gericht musste natürlich anschauen, ob der Vertrag in ihren Augen wirksam ist oder nicht. Aber ich hatte nicht beantragt darüber zu entscheiden ob er wirksam ist oder nicht, daraus folgere ich, dass der Beschluss keine Nichtigkeit des Vertrages bewirken kann.

Muss das Nachlassgericht wenn ihm von mir die Irrtümer aus dem Notarbeschwerdeverfahren bekannt wurden die Wirksamkeit des Vertrages neu überprüfen?

Kann ein Zivilverfahren gegen die Erben zur Herausgabe der Wohnung angestrengt werden? Würde das Zivilgericht den Vertrag selbständig überprüfen? Oder stellen sie das Verfahren ein, wenn sie erfahren, dass es vor dem Landgericht ein Notarbeschwerdeverfahren gab? Wären die Erben überhaupt die richtigen Antragsgegner, weil nach meiner Auffassung die Schenkung bereits vor dem Tod vollzogen war, die Wohnung also nicht in die Erbmasse gehört.

Dürften die erben mir die Wohnung freiwillig aufgrund des Übergabevertrages zu den darin genannten herausgeben. Wäre der Notar dann gezwungen den Grundbucheintrag vorzunehmen? Oder wäre er immer noch an den Beschluss des LG gebunden und müsste ablehnen? Oder wäre das ein neuer Sachverhalt und der Beschluss des LG-Notarbeschwerdeverfahrens nicht mehr relevant?

Es gibt noch einen Gläubiger, der versucht Forderungen von den Eigentümern der Immobilie durchzusetzen. Auch das könnte ein guter Anlass sein, feststellen zu lassen wer Eigentümer wurde. Auch hier stellt sich die Frage, ob der Beschluss vom LG Notarbeschwerdeverfahren von Relevanz ist oder die Wirksamkeit des Vertrages neu überprüft werden darf oder werden muss.

ich möchte hier keinen Rat zum Punkt Vertretungsvollmacht.

Es geht mir vielmehr darum zu erfahren, ob der Beschluss des LG-Notarbeschwerdeverfahrens den Übergabevertrag endgültig für unwirksam erklärt hat und ob andere Gerichte noch frei über den Vertrag entscheiden können/ müssen.

Eingrenzung vom Fragesteller
10.06.2016 | 11:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage zur Notarbeschwerde wie folgt:

Der rechtlichen Einschätzung des ersten Kollegen, den Sie befragt hatten, ist Folge zu leisten.
Im Rahmen des Notarbeschwerdeverfahrens nach § 15 Abs. 2 BNotO (Bundesnotarordnung) wird ausschließlich darüber entschieden, ob der Notar in dem geprüften Fall seine Amtstätigkeit pflichtwidrig verweigert hat. Einzig und allein diese (berufs-verfahrensrechtliche) Frage ist es, über die mit dieser Beschwerde entschieden wird. Dies ist dann auch abschließend der Fall, wenn das Ergebnis (Beschluss) nicht mit einer weiteren Beschwerde angegriffen wird.

Die Frage danach, wie Ihr Fall materiell-rechtlich, also zivilrechtlich und inhaltlich zu entscheiden ist, kann abschließend nur im ordentlichen Instanzenzug, also mit einer Klage vor Amts- und Landgerichten geklärt werden.

Es ist zwar in der Regel unumgänglich, dass im Rahmen der Bewertung des berufsrechtlichen Verhaltens des Notars auch eine zivilrechtliche Wertung der Vorgänge um die Vertragsbeurkundung und die Vollmachtsfragen stattfindet, durch diese Einschätzung wäre ein Klagegericht aber nicht im Sinne der Rechtskraft gebunden, könnte den Sachverhalt also vorliegend durchaus auch anders bewerten.

Sollten Sie weitere Schritte, also insbesondere eine klageweise Überprüfung des Falles in Erwägung ziehen, können Sie sich in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts München beziehen, das sich in einem ähnlich gelagerten Fall eindeutig klarstellend geäußert hat (OLG München · Beschluss vom 9. Mai 2008 · Az. 31 Wx 31/08 ).

Ich hoffe, Ihre Kernfrage damit erfasst und verständlich beantwortet zu haben. Für eventuelle Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 10.06.2016 | 13:17

Die Antwort ist schon mal sehr erfreulich!

Meine Fragen :
"Wären die Erben überhaupt die richtigen Antragsgegner, weil nach meiner Auffassung die Schenkung bereits vor dem Tod vollzogen war, die Wohnung also nicht in die Erbmasse gehört. Dürften die erben mir die Wohnung freiwillig aufgrund des Übergabevertrages zu den darin genannten herausgeben." und " müssen sich andere Gerichte wie Nachlassgericht oder Zivilgerichte an den Beschluss halten, dürfen den Sachverhalt nicht erneut prüfen? "
sind Sie noch nicht eingegangen.

1. Ist das Nachlassgericht im Zuge eines Erbscheinverfahrens, bzw. bei Anfechtung verpflichtet zu klären, ob die immbolie zum Nachlass gehört oder nicht?

2. Und die mir noch wichtigere Frage ist die, ob ich die Wohnung von den Erben einfordern kann oder nicht. Da die Immobilie m.E. durch dden Vollzug der Schenkung nicht zum Nachlass gehört.

Falls Sie mir nur eine Frage beantworten dürfen, dann bitte die zweite, ob die Erben für eine Einforderung per Zivilverfahren die korrekten Antragsgegner wären.

Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.06.2016 | 13:26

Sehr geehrte Fragestellerin,

es freut mich zu hören, dass ich Ihnen mit meiner Antwort schon einmal weiterhelfen konnte.

In der Tat ist es nicht vorgesehen, in der Nachfrage weitere Fragen zu stellen, auch Ihre Ausgangsfrage war ja darauf ausgelegt, die im Sachverhalt geschilderte und abschließend noch einmal zusammenfassend gestellte Frage zu beantworten.

Bitte haben Sie daher Verständnis dafür, dass eine eingehende Bearbeitung des Falls ohne detaillierte Kenntnis von Unterlagen nicht zuverlässig möglich ist.

Dennoch möchte ich versuchen, Ihnen dahingehend weiterzuhelfen. Sollte die Schenkung abschließend als wirksam einzustufen sein, würde die Immobilie in der Tat nicht in die Erbmasse fallen. Dennoch wären Sie - formal und grundbuchrechtlich betrachtet - nach außen hin erst dann als die berechtigte Eigentümerin zu behandeln, wenn Sie auch als solche eingetragen sind.
Sie müssten sich in einem Zivilverfahren dann in der Tat gegen die Erben richten und notfalls auf Zustimmung zur Eigentumsumschreibung klagen.

Das Nachlassgericht prüft nur die formale Erbenstellung und stellt dementsprechend einen Erbschein aus oder nicht. Eine Wertung des Nachlasswertes und Inhaltes erfolgt in diesem Zusammenhang nicht.

Ich empfehle Ihnen, sich zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche an einen Kollegen vor Ort zu wenden. Ohnehin wird aufgrund des Wertes der Immobilie das Landgericht für die Angelegenheit zuständig sein, vor dem Anwaltspflicht besteht. Sie können sich im Rahmen einer Klage also nicht selbst vertreten.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 10.06.2016 | 13:32

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

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Vielen, vielen Dank!!!!!!! Ihre Antwort hat mir sehr geholfen.

Nun stellt sich mir im nächsten Schritt noch die Frage der Umsetzung.

Auf jeden Fall haben sich nun wieder Türen geöffnet!



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