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Reine Nutzungsänderung im Außenbereich - Bauvoranfrage oder gleich Bauantrag

| 14.08.2012 20:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Guten Abend,

wir wollen eine Immobilie (freistehendes EFH) im Außenbereich erwerben (bisher nur als Wohnraum genutzt) und sowohl zu Wohnzwecken, als auch teilgewerblich nutzen (ruhige Bestellpraxis).
D.h. es geht um eine reine Nutzungsänderung ohne Anbauten.

Das Bauamt hatte bei einer erste mündlichen Anfrage die Möglichkeit einer Nutzungsänderung (auch einer reinen Nutzungsänderung) verneint.

Laut erster Einschätzung eines Anwaltes bestehen (nach Darstellung der genaueren Sachlage) allerdings recht gute Chancen auf die Bewilligung einer reinen Nutzungsänderung.


Wir stellen uns die Frage: Wie sollen wir jetzt konkret vorgehen?
Ist es besser, erst eine Bauvoranfrage zu stellen?
Oder sollten wir gleich einen aufwendigeren Bauantrag (mit einem Architekten) stellen?

Wie verbindlich bzw. bindend ist ein entsprechender Bescheid im eine bzw. im anderen Fall?

Vor allem interessiert uns: Welche rechlichen Möglichkeiten (z.B. Widerspruch) hätten wir bei einer möglichen Ablehnung der Nutzungsänderung im einen bzw. im anderen Fall?

Herzlichen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Wir stellen uns die Frage: Wie sollen wir jetzt konkret vorgehen?"

Bauvoranfrage: "Ist die beantragte Nutzungsänderung bauplaungsrechtlich zulässig?"

"Ist es besser, erst eine Bauvoranfrage zu stellen?"

Ja, schnellere Entscheidung geringere Kosten.

"Oder sollten wir gleich einen aufwendigeren Bauantrag (mit einem Architekten) stellen?"

Nein, im dennoch möglichen Unterliegensfalle bleiben Sie auf den Kosten des Architekten sitzen.

"Wie verbindlich bzw. bindend ist ein entsprechender Bescheid im eine bzw. im anderen Fall?"

Der Bauvorbescheid und die Baugenehmigung sind nach § 57 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 62 Abs.1 LBO BW drei Jahre gültig und können einmalig um weitere drei Jahre verlängert werden (§§ 57 Abs. 2 und 62 Abs. 2 LBO BW).

Beide Bescheide sind im Umfang der geprüften Bescheidung für nachfolgende Verfahren und Entscheidungen verbindlich.

"Vor allem interessiert uns: Welche rechlichen Möglichkeiten (z.B. Widerspruch) hätten wir bei einer möglichen Ablehnung der Nutzungsänderung im einen bzw. im anderen Fall?"

Insofern sich Änderungen am Bauantrag zum abgelehnten Antrag ergeben haben, können Sie jeweils einen neuen Antrag stellen. (Anderer Sachverhalt.)

Nach § 54 Abs. 5 LBO BW "Die Baurechtsbehörde hat über den Bauantrag innerhalb von zwei Monaten, ... und in den Fällen des ... § 57 Abs. 1 Bauvorantrag) innerhalb eines Monats zu entscheiden. Die Frist nach Satz 1 beginnt, sobald die vollständigen Bauvorlagen und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Fristen nach Absatz 3 (max. 1 Monat) und nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB." sind die Anträge unterschiedlich schnell zu bearbeiten.

BW hat das Widerspruchsverfahren nicht abgeschafft. Sie müssten innerhalb eines Monates Widerspruch erheben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine ausreichende Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2012 | 11:25

Sehr geehrter Herr Tautorus,

vielen Dank für die hilfreiche Antwort!

Es ergibt sich noch eine kurze Nachfrage: Uns wurde von der Baurechtsbehörde (Freiburg i. Breisgau) mündlich mitgeteilt, dass bei einer Bauvoranfrage mit 3 Monaten Wartezeit zu rechnen ist.

Ihrer Antwort entnehme ich, dass ein Bescheid schon nach einem Monat zu erwarten sei.

Woran kann das liegen? Kann ich die kürzere Frist einfordern?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2012 | 11:51

Sehr geehrter Fragesteller,

Die Frist für die Bearbeitung des Bauvorantrages beträgt 1 Monat.

"..zu entscheiden. Die Frist nach Satz 1 beginnt, sobald die vollständigen Bauvorlagen und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen, spätestens jedoch nach Ablauf der Fristen nach Absatz 3 (max. 1 Monat) und nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB... "

Diese Monatsfrist beginnt (spätestens) nach Vorliegen aller von Ihnen geforderten Unterlagen und NACH Ablauf der Fristen für die Gemeinde nach Bauordnung (max 1Mo + ausnahmsweise 1Mo) und daneben (nicht kummulativ) nach 36 BauGB (max.2Mo).

"Woran kann das liegen?"

Insofern kann es rechnerisch auf max. 3 Monate hinauslaufen. Es würde mich aber wundern, wenn die Gemeinde 2 Monate benötigt. Es sei denn, Ihre Gemeinde ist faul und reagiert nicht auf diese Anfragen, da sie zustimmen, aber sich dennoch keine Arbeit machen will. Dann muss die Baubehörde den Fristablauf abwarten, mit dem Ergebnis, dass es mindestens 2 Monate dauert. Denn die Baubehörde muss Ihrerseits nicht mit der Bearbeitung zuwarten. Sie müsste nach Fristablauf nur das Ergebnis einarbeiten und den Bescheid ausfertigen.

"Kann ich die kürzere Frist einfordern?"

Nein, wenn Sie jedoch den Sachbearbeiter der Baubehörde oder der Gemeinde zu schnellerer Bearbeitung "ermuntern" können, wäre der Bescheid auch eher da. Insbesondere beim Bauvorbescheid, ist nur die Nutzungsänderung planungsrechtlich zu prüfen.

Sie können erst nach 3 Monaten, soweit sinnvoll, Untätigkeitsklage erheben.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.08.2012 | 12:49

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 15.08.2012 5/5,0
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