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Regelungen zu Fenstern in der Teilungserklärung

07.05.2014 11:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: WEG und Fenster: Es geht um abweichende Regelung zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten. Das muss ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, und zwar klar definiert, wie etwa „Erneuerung des Außenanstrichs", sonst Gemeinschaftseigentümer.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Eigentumswohnung, bei der zwei Fenster im Dezember 2013 ausgetauscht werden mussten. In der Teilungserklärung steht, dass Fenster zum Sondereigentum gehören, was bekanntermaßen nicht richtig ist. In unserer letzten Eigentümerversammlung im April 2014 wurde der Antrag gestellt, dass Kosten für die Reparatur von Fenstern vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen sind. Dieser Antrag wurde jedoch mit einer Stimme Mehrheit abgelehnt. Meine Kosten werden mir jedoch zurzeit nicht erstattet, weil, so der Verwalter, der Antrag nächstes Jahr erneut gestellt werden soll und dann mit einer Mehrheit für den Antrag gerechnet wird.

Ich gehe jetzt davon aus, dass die Regelung in der Teilungserklärung nicht wirksam ist, Fenster demnach dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden und deshalb die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind.

Sehe ich das richtig?

Einen schönen Gruß aus Hamburg.

Sehr geehrter Fragesteller,

es kommt auf die objektive, gesetzlich unabdingbare Regeln, die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung an:

Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständig, vgl. BGH Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11

Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten muss ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, und zwar klar definiert, wie etwa „Erneuerung des Außenanstrichs" etc.

Denkbar wäre auch die vollständige Erneuerung der Fenster nach klaren Maßstäben gesetzlich abweichend zu regeln.

Diese Regelung durch die Gemeinschaftsordnung muss dann im Streit- oder Zweifelsfall nach den klassischen Auslegungsregeln interpretiert werden. So hat etwa der oben zitierte BGH klargestellt, dass selbst bei einer Zuweisung an die Sondereigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster, nur die übliche Pflege und Wartung und Reparatur gewollt sein kann, nicht jedoch die vollständige Erneuerung durch Ausbau und Austausch.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2014 | 12:35

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort. Habe ich Sie richtig verstanden, dass die Gemeinschaft mir die Kosten für den Austausche der Fenster erstatten muss, weil

- die Zuweisung der Fenster in der Teilungserklärung zum Sondereigentum nicht wirksam ist und
- keine abweichende Regelung in der Eigentümerversammlung getroffen werden konnte.

Was nächstes Jahr möglicherweise beschlossen wird, ist irrelevant.

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.05.2014 | 13:57

Sie haben mich richtig verstanden, was den Austausch der Fenster angeht. Siehe dazu auch § 5 WEG mit der Folge des § 22 WEG.

Allerdings – und das hatte ich auch ausgeführt – kann durch Gemeinschaftsordnung etwa die Instandsetzung oder die Instandhaltung dem Sondereigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden; wie etwa Innen- und Außeninstandhaltung durch sachgerecht Pflege und Wartung. Nicht aber die komplette Erneuerung durch Austausch.

Andererseits ist Ihrem Bericht nach schon das Vorhaben im Antrag der Eigentümerversammlung widersprüchlich und offenbart die falsche Sicht auf die Rechtslage. Denn wenn die Fenster entgegen § 5 WEG im Sondereigentum stünden, bedürfte es eines Beschlusses der von Ihnen geschilderten Art nicht. Mithin könnte es sich eher bei dem beabsichtigten Beschluss um eine Regelung zur Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster im Sinne des obigen Absatzes handeln, nicht aber zur Erneuerung und Austausch.

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