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Regelung zu Schnheitsreparaturen - handelt es sich um eine Individualvereinbarung?

05.09.2011 08:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:46

Guten Tag,

wir haben eine Frage zu einer Regelung in einem Mietvertrag, bei der es sich unserer Meinung nach um eine Individualvereinbarung zu den Schönheitsreparaturen handelt.

Der Sachverhalt ist Folgender:

-Wir haben kürzlich ein vermietetes Haus erworben, um es nach Beendigung des Mietverhältnisses selbst zu nutzen. Inzwischen haben die Mieter selber gekündigt mit Wirkung zum 31.10.2011.

- Das Einfamilienhaus war seit 1991 an die jetzigen Mieter vermietet. Es wurde damals ein Mietvertrag geschlossen, der gleichzeitig auch das Übergabeprotokoll enthält (also z.B. Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand der Wohnräume etc.)

Im Mietvertrag war ursprünglich ein Fristenplan zu den Schönheitsreparaturen vorgegeben (§7 „Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses"). Der gesamte Paragraph ist jedoch durchgestrichen und mit einem maschinenschriftlichen Hinweis versehen: „siehe bes. Vereinbarung §22".

Der § 18 (Schönheitsreparaturen bei Auszug) enthält ebenfalls einen nachträglich eingefügten Verweis auf §22, ist aber nicht durchgestrichen. Nach unserer Einschätzung sollte dieser Paragraph daher vermutlich bereits bei Vertragsabschluss nicht gelten, da anderweitige Absprachen, als hier ursprünglich vorgesehen, in den sonstigen Vereinbarungen aufgenommen wurden. Nach heutiger Rechtsprechung hätte der Paragraph eventuell auch tatsächlich keine Gültigkeit mehr.

Der § 19 (Beendigung des Mietverhältnisses) enthält u.a. eine Regelung zum Reinigen des Teppichbodens: „Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für die Teppichböden. Weist der Vermieter nach, dass die Teppichböden bei Einzug von einer Fachfirma gereinigt worden sind, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, ebenfalls die Reinigung durch eine Fachfirma vornehmen zu lassen. Als Nachweis hierüber ist die entsprechende Rechnung vorzulegen".

Im §22 (Sonstige Vereinbarungen) ist eine maschinenschriftlich aufgenommene Vereinbarung zur Erbringung von Schönheitsreparaturen beim Auszug getroffen worden. Der Text lautet wörtlich:
„Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind sämtl. Türen und Türleibungen, die Fenster innen u. die Einbauschränke sowie sämtl. Decken u. Wände durch ein Malerfachgeschäft mit Ölfarbe bzw. die beiden Letzteren mit Dispersionsfarbe streichen zu lassen. Vorhandene Diebellöcher sind zu beseitigen.
Das Mietobjekt wurde vor Einzug ebenfalls durch ein Malerfachgeschäft insges. renoviert. Der Mieter hat die Rechnung eingesehen. Die Teppichböden wurden bei Einzug von einer Fachfirma gereinigt. Der Mieter hat die Rechnung eingesehen.
Die Rechnung über die beim Auszug durch ein Malerfachgeschäft durchgeführten Arbeiten ist den Vermietern vorzulegen."
Unter diesem Absatz wurde noch handschriftlich ergänzt: „Das UG war bei Einzug nicht renoviert." (wohl um darauf hinzuweisen, dass die durchzuführenden Arbeiten bei Auszug dann auch für das UG nicht gelten sollen)

Unserem Eindruck nach handelt es sich beim dargestellten Paragraphen 22 recht eindeutig um eine Individualvereinbarung. Dafür spricht zum einen die Tatsache, dass der ursprünglich im Formularvertrag vorgegebene Text (den man damals ja für rechtsgültig hielt) zu Ungunsten des Vermieters abgeändert wurde (denn die ursprünglich im §7 vorgesehenen Regelungen hätten den Mietern weitere Arbeiten auferlegt).
Des Weiteren spricht die Tatsache, dass zusätzlich zu den maschinenschriftlich aufgenommenen Absprachen noch handschriftliche Ergänzungen vorgenommen wurden dafür, dass der Inhalt der einzelnen Vereinbarungen für beide Seiten klar verständlich war und diese in beiderseitigem Einvernehmen getroffen wurden sowie nachträglich noch abgeändert wurden, damit die Renovierungspflicht nicht für das UG gelten sollte.
Zudem bestand zwischen damaligen Vermietern und den heutigen Mietern ein freundschaftliches Verhältnis (= Arbeitskollegen). Aufgrund dieses Umstandes kam damals der Mietvertrag auch zustande, wie uns vom Mieterehepaar selbst mitgeteilt wurde.


Nun verweigert jedoch der Sohn der Mieter, der in deren Auftrag handelt, die Durchführung jeglicher Schönheitsreparaturen mit der Begründung, es handele sich bei dem oben dargestellten Paragraphen nicht um eine Individualvereinbarung, da seine Eltern damals keine Gestaltungsfreiheit bei dem Vertrag gehabt hätten. Die damaligen Vermieter sind inzwischen beide verstorben, so dass sie hierzu keine Auskunft mehr geben können.

Unsere Fragen sind nun:

Handelt es sich beim §22 um eine Individualvereinbarung und ist die dort enthaltene Regelung somit weiterhin gültig?
Was gilt bezüglich der Reinigung des Teppichbodens, bei der es sich ja um keine Schönheitsreparatur im eigentlichen Sinne handelt?

Herzlichen Dank schon im Voraus!

Mit freundlichem Gruß

05.09.2011 | 09:36

Antwort

von


(838)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Allein das Einfügen eines hand- oder maschinengeschriebenen Zusatzes bedeutet in der Tat nicht, dass eine Individualvereinbarung vorliegt. Für eine solche müsste ein Aushandeln vorliegen, also mehr als bloßes Verhandeln; der Vermieter muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner Geschäftsbedingungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen, d. h. der Vertragspartner muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. etwa LG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2002, Az. 21 S 163/01 ).

Häufig ist gerade dies nicht der Fall, da der Vermieter den Vertrag schon mit den maschinengeschriebenen Zusatzklauseln zur Unterschrift vorlegt und der Mieter dann gerade keinen Einfluss auf den jeweiligen Klauselinhalt hat. Hier müssten Sie darlegen und beweisen, dass ein Aushandeln stattgefunden hat!

Im Rahmen dieser Plattform ist eine abschließende Beurteilung nicht möglich, da hierfür der Mietvertrag eingesehen werden muss. Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung zu beauftragen.

2)
Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Schönheitsreparaturen dürfte die Klausel zur Reinigung des Teppichbodens gemäß § 307 BGB unwirksam sein, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen dürfte. Dies deshalb, weil die Regelung den tatsächlichen Zustand des Teppichbodens nicht berücksichtigt. Wenn Klauseln, die z.B. zum Streichen nach 5 Jahren verpflichten, gleich in welchem Zustand sich die Wand befindet, für den BGH unwirksam sind, kann eine Regelung, die dies analog für Teppichböden vorsieht, auch nicht gelten. Ich weise aber darauf hin, dass die Rechtsprechung bei Teppichböden von einer Lebensdauer von 10 Jahren (vgl. LG Dortmund NJWE-MietR 1997,100 ), bei hochwertigen Produkten von höchstens 15 Jahren (vgl. LG Kiel WuM 1998, 216 ) ausgeht und deshalb eine Reinigung schon nicht verlangt werden dürfte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 05.09.2011 | 20:41

Guten Tag,

vielen Dank für die rasche Beantwortung unserer Frage.

Sehen Sie also die Beweislast, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, trotz der handschriftlich geänderten Klausel bei uns als Vermietern?
Denn dies wurde z.B. anders bewertet bei:

http://www.frag-einen-anwalt.de/Individualvereinbarung-Renovierungsarbeiten-bei-Auszug-__f104276.html

Zitat: "Sie (=Mieter) wären aber in der Beweislast dafür, dass eine inhaltliche Auseinandersetzung mit der handschriftlichen Klausel nicht erfolgt sei":

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.09.2011 | 08:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wer sich auf den Schutz der §§ 305 ff BGB beruft, muss beweisen, dass die zum Vertragsinhalt gemachten Klauseln überhaupt Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Hierfür spricht für den Fall, dass ein gedruckter Text vorliegt, bereits der Anscheinsbeweis. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass AGB nicht nur einbezogen, sondern ausgehandelt worden sind, wobei die nachträglich eingefügten Änderungen lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung sind (vgl. BGH NJW 1992, 2285 , wobei der Bundesgerichtshof klar zu verstehen gibt, dass jeder Einzelfall gesondert zu prüfen ist!), Ihnen also bei der Beweisführung helfen können, was an der grundsätzlichen Beweislast jedoch nichts ändert.

Im Zivilprozess trägt jede Partei die Beweislast für die Tatsachen, die zum Tatbestand einer ihr günstigen Rechtsnorm gehören.

Ich rate Ihnen daher nochmals, die Detailprüfung von einem Rechtsanwalt vor Ort durchführen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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