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Regelung Nebenkosten


18.02.2007 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben im Jahr 1994 eine sozial-geförderte ETW gekauft und diese an einen gewerblichen Zwischenmieter für 10 Jahre vermietet. Nach dessen Insolvenz im Jahre 2001 mussten wir laut Insolvenzverwalter auf den uns unbekannten Mietvertrag zwischen Endmieter und Zwischenmieter eintreten, auf was wir eingegangen sind., nachdem uns dieser urschriftlich vorlag. Anlässlich eines persönlichen Gespräches mit dem Endmieter im Jahr 2004 teilte uns dieser mit, dass bereits im Jahr 2001 die Miete für die TG-Stellplätze einvernehmlich mit dem gewerblichen Zwischenmieter geändert wurde (KÜrzung ca. E 60,00). Jedoch hat er jederzeit die gleiche Komplettmiete wie bisher bezahlt, sprich, die Reduzierung der TG-Miete rechnet er auf die Nebenkosten an. Belegt hat er uns diesen Passus schriftlich aber erst im September 2006 durch ein Schreiben unseres Zwischenmieters aus 2001 . Wir argumentieren, wenn überhaupt rechtens, dass die geänderte Vertragslage dann frühestens ab diesem Zeitpunkt für uns wirksam ist. Wer hat recht?
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Im Jahre 2001 sind Sie durch Übernahme des Mietverhältnisses mit dem Endmieter wegen Ausfalles des gewerblichen Zwischenmieters in den Mietvertrag zwischen diesen beiden eingetreten.
Somit ist der 10-Jährige Mietvertrag zwischen Ihnen und dem gewerblichen Zwischenvermieter einvernehmlich zwischen Ihnen und dem Insolvenzverwalter nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aufgehoben worden.
Nach dem Empfängerhorizont und Ihrer Darstellung ist der Mietvertrag zwischen dem gewerblichen Zwischenvermieter und Ihnen maßgebend als Spielregeln für das nunmehr seit 2001 bestehende Mietverhältnis zwischen Ihnen und dem „Endmieter“.
Sollte dieser Mietvertrag angeglichen an den zwischen Ihnen und dem gewerblichen Zwischenvermieter ebenfalls auf 10 Jahre seit 1994 befristet worden sein, dürfte dieses Mietverhältnis ab 2004, wenn die Befristung abgelaufen ist, in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ohne Spielregeln in Form eines Mietvertrages übergegangen sein.
Es könnte jedoch auch vertreten werden, dass die „alten“ Spielregeln weiterlaufen, was bei Vorliegen eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zwischen dem gewerblichen Zwischenvermieter und dem Endmieter ebenfalls der Fall wäre.
Im ersteren Falle hat die etwaige Mietreduktion in Bezug auf die TG-Stellplätze jedenfalls keine Wirkung, da auch dieser Brief, der erst in 2006 aufgetaucht ist, mangels jeglicher Spielregeln keine Entfaltung haben wird.
Im zweiteren Fall wird aus Ihrem Empfängerhorizont zu schließen sein, dass es keine „Zusatzvereinbarung“ geben wird, die dem Mietvertrag zu entnehmen ist, mit dem Inhalt, dass die Miete für die TG-Stellplätze mietreduziert sein sollen.
Wenn überhaupt wäre ggf. zu vertreten, dass der Brief je nach Umständen des Einzelfalles einen etwaigen Rechtsnachfolger binden solle, dann aber erst ab Kenntnis.
Sollte – wider Erwarten - eine Aufrechnungsmöglichkeit bestehen, ist diese jedoch nur mit der Grundmiete, nicht mit den Betriebskosten möglich, da diese ja nicht wie die Grundmiete dem Vermieter zustehen soll, sondern quasi ein durchlaufender Posten darstellt.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt


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