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Regeln Eigentümergemeinschaft Einfamilienhaus


| 18.10.2016 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Guten Tag!

Vor gut 2 Jahren hat mein Vater per notarieller Schenkungsurkunde mit Nießbrauchrecht sein von ihm genutztes EFH auf uns drei Kinder übertragen. Im September diesen Jahres ist er verstorben.
Meine Geschwister und ich wollen nunmehr das EFH gemeinsam sanieren und vermieten.
Bislang finde ich nur Aussagen betreffend Wohnungseigentum (WEG).
Daher folgende Fragen hierzu:
- welches sind die gesetzlichen Grundlagen für diese Form des Gemeinschaftseigentums?
- müssen evtl. gesonderte Regeln / "Gemeinschaftsordnung" vereinbart werden (z.B. wenn gesetzl. Regelungen nicht oder nicht ausreichend)?
- welche Regelungen gibt es für Mehrheitsentscheidungen (z.B. bei Abstimmungen zu Sanierungsmaßnahmen)?
- was ist, wenn eines der Geschwister seinen Anteil veräußern will; kann es hier sogar zu einer Zwangsversteigerung kommen?

Grundsätzlich ist das Verhältnis untereinander derzeit noch sehr gut. Jedoch möchte ich hier möglichst klare Regelungen haben/schaffen, bevor es zu Uneinigkeiten im Rahmen der anstehenden Sanierungsmaßnahmen kommt.

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

Sie und Ihre Geschwister sind eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Sie sind sog. Gesamtshandseigentümer. Die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung gerichtet.

1.
"- welches sind die gesetzlichen Grundlagen für diese Form des Gemeinschaftseigentums?"

Die gesetzliche Grundlage sind die §§ 2032 ff. BGB, hier insbesondere § 2038 Abs. 1 S. 1 BGB, gemeinschaftliche Verwaltung. Einzelne Vorschriften der Gemeinschaft finden Anwendung.

Nach § 2032 Abs. 2 S. 1, 745 Abs. 1 S. 1 BGB können die Miterben mit Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung, z.B. die Vermietung beschließen

2.
"- müssen evtl. gesonderte Regeln / "Gemeinschaftsordnung" vereinbart werden (z.B. wenn gesetzl. Regelungen nicht oder nicht ausreichend)?"

Zwingend sind gesonderte Regelungen nicht. Die Einsetzung eines Verwalters ist aber ratsam und eine Regelung zur Auszahlung des Ertrages, falls eine jährliche nicht gewollt ist (§ 2038 Abs. 2 S. 3).

3.
"- welche Regelungen gibt es für Mehrheitsentscheidungen (z.B. bei Abstimmungen zu Sanierungsmaßnahmen)?"

Maßnahmen der "ordnungsgemäßen Verwaltung" sind mit einfacher Mehrheit formlos zu treffen.

Ordnungsgemäß sind alle Maßnahmen, die vernünftig sind und die berechtigten Interessen der Miterben berücksichtigen (BGH NJW-RR 2006, 439).

Bei erforderlichen Sanierungsmaßnahmen genügt - da ordnungsgemäße Verwaltung - grundsätzlich die einfache Stimmenmehrheit.

Die Kosten hat jeder nach seinen Anteilen zu tragen (§ 748 BGB), bei Ihnen wohl je 1/3.

Lediglich "wesentliche Veränderungen", d.h. für die Miterben einschneidende Veränderungen "der Gestalt oder der Zweckbestimmung" des Hauses bedürfen der Einstimmigkeit (§ 745 Abs. 3 S. 1 BGB; BGH NJW-RR 1995, 267)

4.
"- was ist, wenn eines der Geschwister seinen Anteil veräußern will; kann es hier sogar zu einer Zwangsversteigerung kommen?"

Die Veräußerung des Erbteils ist möglich (§ 2033 Abs. 1 BGB). Die anderen Miterben haben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 Abs. 1 BGB).

Es kann aber auch eine Teilungsversteigerung betrieben werden (§§ 2042 Abs. 2, 749 Abs. 2 und 3, 750 bis 758 BGB, § 180 Abs. 1 ZVG, §§ 181 bis 185 ZVG).

Ja, es kann auch zu einer Zwangsversteigerung kommen.

Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2016 | 15:06

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für die Beantwortung.
Nach Sichtung der Antworten habe ich folgende Nachfragen:

Sie schreiben dass wir eine Erbengemeinschaft wären. Das EFH wurde aber im Rahmen einer Schenkung bereits übertragen. Wir sind also - wie erwähnt - schon Eigentümer. Liegt die Zuordnung zu einer Erbengemeinschaft wg. der Schenkung innerhalb 10 Jahre vor dem Tod unseres Vaters vor (Schenkung zählt zu Erbschaft...)?
Sie schreiben weiter, dass die Erbengemeinschaft auf Auseinandersetzung ausgerichtet ist. Wir wollen jedoch das Gebäude nach gemeinsamer Sanierung dauerhaft vermieten. Eine "Auseinandersetzung" ist somit nicht geplant.
Mit Bezug hierauf wären evtl. die anderen Fragen nochmals zu prüfen.

zu 2.) Wir beabsichtigen nicht einen Verwalter einzusetzen, sondern uns ein eigenständiges und überschaubares Regelwerk zu Rechten und Pflichten zulegen (Sitzungen, Beschlüsse, Nachweise, Protokolle, Auftragserteilungen, Mittelverwendung, interne Verwaltungskosten etc.). Dies scheint wohl möglich zu sein, Frage ist nur, ob es so etwas wie ein "Muster" hierzu gibt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2016 | 15:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

Fälschlicherweise bin ich von einer Erbschaft ausgegangen.

Da das Grundstück aber zu Lebzeiten übertragen wurde, sind sie keine Erbengemeinschaft.

Es entfällt damit der Verweis auf die §§ 2032 ff BGB.

Als Miteigentümer finden aber über §§ 1008 ff. BGB ebenfalls die Vorschriften über die Gemeinschaft Anwendung, § 741 ff. BGB, sodass sich im Ergebnis nichts an den Antworten ändert.

Unter Punkt 4 ist insofern klarzustellen, dass jeder Miteigentümer/Teilhaber über seinen Anteil verfügen aber auch die die Auflösung der Gemeinschaft verlangen kann (§ 749 Abs. 1 BGB). Das Aufhebungsverlangen kann vertraglich ausgeschlossen werden (§ 749 Abs. 2 BGB).

Wenn die Auflösungsmögllichkeit nicht ausgeschlossen ist, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung verlangen (§ 753 BGB).


Selbstverständlich können sie sich als Miteigentümer ein Regelwerk geben.

Das Wesentliche ist im BGB bereits geregelt. Muster sind mir nur für die spezielle Form des Miteigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt.
Für Regelungen zu Sitzungen, Beschlüssen, Nachweisen, Protokollen, ... kann Íhnen ein (WEG-)"Verwaltervertrag"s-Muster helfen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 18.10.2016 | 16:46


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"Die erste Antwort basierte auf einer falschen Annahme, so dass Teile nicht zutrafen. Aufgrund Nachfrage und Klarstellung erfolgte eine Überarbeitung zu einigen Punkten. Insgesamt sind viele Ansätze und Eckpunkte gegeben worden, wobei ich etwas mehr Klarheit und Verständlichkeit gewünscht hätte. Eigene Nacharbeit und Recherche stehen auf jeden Fall noch an."
FRAGESTELLER 18.10.2016 4,2/5.0
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