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Rechtsverhältnis bei Erwerb Whg. aus ZV die innerhalb der Familie genutzt wird

| 24.02.2015 20:43 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Guten Tag

ich interessiere mich für eine Wohnung aus Zwangsversteigerung. Die Wohnung soll als Kapitalanlage dienen und vermietet werden.

Derzeit wird die Wohnung laut Gutachten von der Tochter des Eigentümers bewohnt. Gemäss Fotos im Gutachten scheint auch ein Kind dort zu wohnen (Kinderzimmer). Ob ein Mietvertrag vorliegt und/oder Miete bezahlt wurde/wird ist nicht bekannt. Im Gutachten heisst es "Die Objekte werden augenscheinlich innerhalb der Familie eigengenutzt".

Bei Erwerb der Wohnung möchte ich nicht unbedingt Parteien rund um den vorherigen Eigentümer in der Wohnung haben weil ich denke es würde nur zu Problemen führen. Sollte die Tochter dort wohnen bleiben wollen und ja dann Miete zahlen müssen, frage ich mich natürlich wieso es zur ZV kam? Wurde bisher keine Miete bezahlt? Warum nicht? Warum soll sie nun zahlen können wenn vorher nicht? Deshalb würde ich doch gerne neu Anfangen und neu vermieten wollen.


Deshalb meine Fragen:


1. Gilt die Tochter hier jetzt dann als „ehemaliger Eigentümer" welchen ich mittels des Zuschlagsbeschlusses Räumen kann? (Bezug auf Gutachten "innerhalb der Familie eigengenutzt...?)

Hätte Sie sonst die gleichen Rechte wie ein "normaler" Mieter? (evtl. Unterschied ob Mietvertrag vorhanden oder nicht?) Scheinbar hätte ich ja als Erwerber aus Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht, ist das dann theoretisch ohne weitere Nennung von Gründen (wichtiger Grund) in diesem Fall möglich? (evtl. Härtefall w/Kind?)



2. Sollte eine Kündigung nicht so „einfach" möglich sein, wie frei bin ich den im beziffern der Kaution? Kann ich bsplw. Kaution für 6 oder auch 12 Monate verlangen (zur Sicherstellung möglicher Zinsausfälle)?



3. Und vlt. noch die Frage ab wann mir denn die Miete zustehen würde. Am gleichen Tag an dem ich vom Gericht zurück komme wenn ich den Zuschlag erhalten habe, ab Verteilungstermin, oder anderer?



4. Zu welchen Problemen könnte diese Konstellation führen? Wenn nötig könnte ja im Nachgang behauptet werden es wurde mündlich die Vermietung vereinbart, das Gegenteil z.b. wäre ja schlecht beweisbar.


5. Was wäre eigentlich mit evtl. offenen Hausgeldforderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer. Müsste ein neuer Eigentümer dafür gerade stehen und diese übernehmen?

Können Sie Tipps / Hinweise geben auf was in dieser Situation geachtet werden muss oder Probleme auftauchen können?

Noch eine weitere Frage am Rande zu Fall:
Ich bin deutscher, lebe aber im Ausland. Es gibt 3 Banken die finanzieren würden nach einer ersten Prüfung. Allerdings möchten diese erst nach Zuschlag eingehend Prüfen mit dem Argument, wenn jetzt mehrere bieten sollten und sie müssten schon anfangs alle prüfen....
Was wäre nun im "worst case" wenn die Banken nach Zuschlag einen Rückzieher machen würden? Die Sicherheitsleistung wäre wohl weg....

Vielen Dank und Gruss

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Die Tochter wäre kein ehemaliger Eigentümer, da sie nicht Eigentümerin war. Sie wäre eine Dritte, die Sie aber räumen lassen könnten, solange die Tochter kein Recht zum Wohnen geltend machen kann. Die Rechte einer Mieterin hätte sie aber nur, wenn sie einen Mietvertrag nachweisen könnte. Für die Kündigung benötigen Sie keinerlei Gründe, Sie müssen nur die Ersteigerung nachweisen.

2. Eine Kaution können Sie von einer "ersteigerten" Mieterin nicht verlangen, da Sie das Mietverhältnis ohne Änderung übernehmen.

3. Sie werden mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter. Ihnen steht die Miete zu, sobald Sie der Mieterin den Zuschlag an sich nachgewiesen und diese zur Zahlung an sich aufgefordert haben. Jedoch ist nur die regulär fällige Miete zu zahlen, also keine Bruchteilsmiete, wenn Sie den Zuschlag mitten im Monat anzeigen.

4. Ein mündlicher Mietvertrag wäre das größte Problem. Den Mietvertrag müßte die Tochter aber nachweisen, beispielsweise durch entsprechende regelmäßige Mietzahlungen. Aber selbst dann hätten Sie ein Kündigungsrecht gemäß § 57a ZVG. Wenn dann plötzlich immer mehr "Mieter" oder andere Mitbewohner auftreten, benötigen Sie entsprechend mehr Räumungstitel, was aber hauptsächlich nervig und zeitaufreibend ist, aber nicht rechtlich schwierig.

5. Sie haften nur für Hausgeldforderungen, die nach Zuschlagerteilung entstanden sind. Frühere Forderungen muß die WEG an den Alt-Eigentümer richten, jedoch kann die WEG eine Nachforderung für Zeiträume vor dem Zuschlag beschließen. Dafür haften Sie dann.

Das Problem bei einer Zwangsversteigerung ist, dass Sie relativ blind bieten, es also immer ein Glücksspiel ist. Wichtig ist, dass Sie möglichst viel Informationen zusammentragen und stets ein finanzielles Polster für Eventualitäten vorhalten. Die größen Probleme sind Verzögerungen bei der Nutzung, Schäden an der Substanz und Nachforderungen der WEG. Dagegen kann man sich kaum schützen.

Wenn Sie zum Verteilungstermin nicht den Versteigerungspreis gezahlt haben, bekommt Sicherungshypotheken in das Grundbuch der Wohnung eingetragen. Dadurch können dann die alten Gläubiger in die Wohnung und in Ihr gesamtes Vermögen vollstrecken. Ich empfehle daher dringend, sehr vorsichtig zu agieren.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2015 | 11:11

Sehr geehrter Herr Weber

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Nur nochmal kurz zum Verständnis bzgl. Hausgeldforderung:

Wenn ich das richtig verstanden habe ist dieser Punkt eine richtige "Black Box". Wenn ich keine Informationen über den aktuellen Stand bekommen kann, könnte es theoretisch sein das 3-4 Jahre Rückstände bestehen, welche die Eigentümergemeinschaft nach Zuschlag gegen mich geltend machen kann (sie wäre ja schlecht beraten wenn sie es nicht tuen würde).

Vielen Dank und Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2015 | 14:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

in der Tat sind die Hausgeldforderungen eine Black-Box. Die WEG ist Ihnen als Interessenten nicht zur Auskunft verpflichtet. Allerdings können wie gesagt nicht alle Rückstände geltend gemacht werden, sondern nur die, über die nach Ersteigerung wirksam beschlossen wurde. Es lohnt sich also auch, nach Ersteigerung die jeweiligen Beschlüsse sehr genau prüfen zu lassen.
Die anderen Rückstände muß die WEG gegen den Alt-Eigentümer geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.02.2015 | 11:13

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