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Rechtsprobleme mit der Eigentümerverwaltung

| 23.07.2009 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,


Sachverhalt:


Ich bin Verwaltungsbeirat einer Hauseigentümergemeinschaft, bestehend aus 45 Eigentümern plus drei Wohnungen (Vermietet oder leerstehend) die noch der jetzigen Verwaltergesellschaft und den von Ihnen eigenmächtig eingesetzten Verwalter mitverwaltet werden.
Sachverhalt: Informationsdefizit über die Umstrucktuierung der neuen Gesellschaft
Informationsdefizit beim Verwalterwechsel,die Eigentümer wurden erst nach 2, ½ Monaten
vom Wechsel in der Hausverwaltung informiert..
Zwischenzeitliche Anfragen des Verwaltungsbeirates blieben unbeantwortet
Der von der Wohngemeinschaft damals gewählte Verwalter wurde ohne die Wohngemeinschaft vorher zu informieren samt Belegschaft entlassen.

Wie schon oben erwähnt, wurde der damals ( seit 10 Jahren) von der Wohngemeinschaft gewählte Verwalter von der jetzt tätigen Verwaltung entlassen-Gründe von der Entlassung unseres Verwalters wurden uns nicht mitgeteilt.
2 1/2 Monate mussten die Anfallenden Arbeiten von beiden Verwaltunsbeiräten bewältigt werden.
Nach der oben genannten Verwalterlosen Zeit, haben wir eine Mitteilung erhalten das eine Firmenumstrucktuierung stattgefunden habe und sich demnächst ein neuer Verwalter sich bei uns vorstellen würde.
Zumutung: der Sitz des neuen Verwalters war 70 km von unserer Wohnanlage entfernt und der Gerichtssitz der neuen Verwaltergesellschaft ist Berlin.
Zu erwähnen währe noch das der neue Verwalter als Angestellter dessen Firma ist ,denen auch die Leerstehenden mit Unkosten belastenden Wohnungen Mitvertreten muss.Der eigens zur Eigentümerversammlung eingeladenen Vertreter dieser Leerstehenden Wohnungen lehnt jegliche Kostenverursachende Instandhaltung oder Erneuerungen die von der Gemeinschaft zur Verbesserungen der Wohnanlagen vorgeschlagen werden grundsätzlich ab,wahrscheinlich um die Leerstehenden Wohnungen die ja Anteilmäßig dazugehören finanziell nicht zubelasten.Der neue Verwalter kann nicht objektiv eingreifen weil es sonst seine eigene Firma bei der er Angestellt ist belasten würde.

Die Eigentümergemeinschaft hat kein Vertrauen zum Verwalter samt seines Arbeitgebers.Es besteht auch keinerlei Fruchtbare Zusammenarbeit mit Verwaltungsbeirat da auch bei der letzten Abrechnung erhebliche Mängel seitens des Verwalters aufgetreten sind.


Frage 1. darf der von der neuen Gesellschaft eingesetzte Verwalter (also von der Gemeinschaft nicht gewählte Verwalter) für uns überhaupt tätig sein?

Frage 2. wir haben mehr als 2.1/2 Monate die Geschicke der Gemeinschaft selbst geleitet,aber die laufenden Kosten (Verwalterkosten) sind geblieben.

Frage 3. Raten Sie uns einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen um klare Verhältnisse zu schaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Reichrath

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.

1.
Ihren Sachverhalt verstehe ich so, dass eine Verwaltergesellschaft zur Verwaltung des Wohnungseigentums bestellt wurde. Neben der Bestellung einer natürlichen Person, kann jede Handelsgesellschaft, wie beispielsweise eine KG oder OHG, zum Verwalter bestellt werden. Nur eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26.01.2006, Az.: V ZB 132/05 ) nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden. Es wäre also zunächst interessant, zu wissen, um was für eine Gesellschaftsform es sich vorliegend handelt. Der Verwaltervertrag kommt damit zwischen den Wohnungseigentümern und der Gesellschaft zu stande, die den Verwalter verkörpert. Die Gesellschaft selbst entsendet nur einen Sachbearbeiter. Hierbei bedarf es keines ausdrücklichen Beschlusses seitens der Eigentümergemeinschaft.

Soweit Sie Schildern, dass nunmehr eine Umstrukturierung der Verwaltungsgesellschaft stattgefunden habe, so ist rechtlich gesehen zwischen einer Rechtsformänderung und einer bloßen personellen Umstrukturierung zu unterscheiden.

Grundsätzlich gilt, dass das Verwalteramt ein Vertrauensamt darstellt und mit Tod (neben der Abwahl) des Verwalters endet. D.h. eine Gesamtrechtsnachfolge ist nicht möglich.
Auf den Fall angewandt, dass die Gesellschaft ihre komplette Gesellschaftsform ändert (bspw. von einer OHG in eine GmbH), so führt dies dazu, dass das ursprüngliche Verwalterverhältnis endet. Hierbei sind einzelne Fallgruppen der Umwandlung anerkannt, die zur Beendigung des Verwalterverhältnisses führen. Insoweit bedürfe es gemäß §26 I WEG einer ausdrücklichen Beschlussfassung über die Bestellung der Verwaltergesellschaft in neuer Rechtsform zum Verwalter Ob überhaupt eine Rechtsformänderung vorliegt und wenn ja, welche, fehlen mir allerdings die Informationen.

Soweit es sich allerdings nur um eine personelle Umstrukturierung handelt, so sind diese für die Verwaltereigenschaft der Gesellschaft im Regelfall unschädlich, dies gelte nach überwiegender Meinung auch dann, wenn der Geschäftsführer einer GmbH oder aber der Vorstand einer AG wechselt. Auch eine Umstrukturierung innerhalb der Sachbearbeiterebene ist unschädlich. Es kann aber im Verwaltervertrag ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden, soweit der ursprünglich eingesetzte Sachbearbeiter beim Verwalter (der Gesellschaft) ausscheidet. Dies wird damit begründet, dass die Verwalterbestellung oder –abberufung eng an die Person des Verwalters geknüpft ist. Insoweit kommt es also auf den Inhalt des Verwaltervertrages an, der mir jedoch unbekannt ist.

Sollte ein Sonderkündigungsrecht nicht bestehen und auch keine Rechtsformänderung seitens der Gesellschaft mit der von Ihnen geschilderten Umstrukturierung vorliegen, so verbliebe Ihnen nur als Eigentümergemeinschaft die Gesellschaft als Verwalter im Beschlusswege abzuberufen.

2.
Soweit Sie die Kosten für die 2 Monate Eigenverwaltung in Abzug bringen wollen, so kommt es zunächst auf die genaue vertragliche Regelung im Verwaltervertrag an. Hiernach richtet sich, ob und wann das Verwalterhonorar fällig wird. Fehlt es an einer solchen Regelung, so wird die Vergütung erst nach geleisteter Tätigkeit fällig. Dies folgt aus der Rechtsnatur des Verwaltervertrages, der überwiegend als Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Elementen angesehen wird. D.h., ist nicht ausdrücklich geregelt, ob und wann das Honorar fällig wird und erbringt der Verwalter seine Tätigkeit nicht, so besteht auch kein Vergütungsanspruch.
Unabhängig davon können Ihrerseits auch Aufwendungsersatzansprüche für Ihre eigene Tätigkeit zustehen.

3.
Infolge des Umstandes, dass es vorliegend auf einzelne Details ankommt, rate ich Ihnen an, die Verträge und weiteren Umstände durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

Bewertung des Fragestellers 08.08.2009 | 15:27

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Meine Fragestellungen. waren nicht optimal,deswegen hat man mir nicht wirklich helfen können.

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Stellungnahme vom Anwalt:

Vielen Dank für Ihre Bewertung. Wenn Sie selbst erkennen, dass Ihre Fragestellungen nicht optimal waren, so kann es dem Anwalt nicht zur Last gelegt werden, dass die Antwort wenig behilflich gewesen sei. Gerne hätten Sie auch im Rahmen der Nachfragefunktion Ihr Anliegen präzisieren können.

Mit freundlichen Grüßen