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Rechtslage zur Renovierung bei Ende des Mietverhältnisses


19.10.2007 23:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Guten Tag,

Es steht folgende Situation:
Nach 2 Jahren Miete in einer 2 Zimmer Wohnung herrscht Unklarheit über die Verteilung der Renovierungspflichten.
Uns ist das Urteil des BGH (Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06) in Bezug auf Mietrecht bekannt. Wir sind sehr davon überzeugt das wir von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitreparaturen befreit sind, da unser Mietvertrag(Originalwortlaut aus unserem Vertrag am Ende aufgeführt) denselben Wortlaut aufweist wie der im Urteil angeführte Vertrag.


Jedoch:
Wir haben die Wohnung vor 2 jahre in UNRENOVIERTEM Zustand vom Vormieter übernommen (er bezog die Wohnung 5 jahre lang).
es wurde aber eine schriftliche Vereinbarung zwischen uns und dem Vormieter getroffen die folgenden Inhalt hat:

"Zwischen den Vormietern XY
und den Nachmietern ZX
wird vereinbart , dass die Auslagware in den Wohnräumen, sowie die Flur der Wohnung XX den Nachmietern überlassen wird.
Im Gegenzug dafür, werden sämtliche Renovierungspflichten von den Nachmietern übernommen."
Beide Parteien haben diese Vereinbarung unterzeichnet.

Damals sind wir im Unklaren darüber belassen worden was die Renovierunspflichten umfassen, darüberhinaus wurde nicht vom Vermieter verlangt die Arbeiten auch tatsächlich auszuführen bzw. in Auftrag zu geben. Wir haben lediglich unserem Bedürfniss entsprechend die Wände neu gestrichen.
Jetzt nach der Kündigung des Mietvertrages verlangt die Vermieterin die Durchführung sämtlicher Schönheitsreparaturen (gemäß Vertrag Ziffer 5 siehe unten) von uns.

Die Frage lautet nun ob wir aufgrund unserer DAMALIGEN privaten schriftlichen Vereinbarung mit dem Vormieter -dem Urteil des BGH zum Trotz -zur JETZIGEN Durchführung sämtlicher Schönheitreparaturen verpflichtet sind, und falls unser Vormieter den gleichen Mietvertrag wie wir hatte (was stark anzunehmen ist) ist es dann nicht so das er auch keine grundsätzliche Renovierungspflicht hatte und somit auch keine Pflichten auf uns übertragen konnte?

Als Entgegenkommen sind wir bereit die Wände und Decken streichen zu lassen sowie eine Grundreinigung durchzuführen, eine Lackierung der Türen bspw.lehnen wir jedoch ab da sie nach unserer Meinung keines Anstrichs bedürfen. Wir sind jedoch sicher das die Vermieterin auf die Durchführung ALLER Arbeiten bestehen wird.
Wir bitten daher um eine rechtliche Einschätzung.



§15 Schönheitsreparaturen(siehe auch anlage §27 Ziff 3)

1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigenen Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter §27 ust eine abweichende Vereinbarung getroffen.

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, offenen Balkonen und Loggien, alle 5 Jahre,
in anderen Räumen alle 7 Jahre.

3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht dem Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungshilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:
a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn, oder
b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieräume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

5. Die Gewähr, dass die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt werden und nicht mit Fehlern behaftet sind, die den Wert oder die Tauglichkeit aufheben oder mindern, übernimmt derjenige Vertragspartner, der sie vorzunehmen hat.
Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche, das Tapezieren, die Fußbodenpflege und dergleichen einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff- oder Aluminiumelemente handelt.
Vor dem Neuanstrich sind Decken- und Wandflächen abzuwaschen. Tapeten, Rauhfaser und ähnliche Beläge dürfen nicht überklebt werden. Rauhfaser- und Strukturtapeten dürfen nur mit einer nicht füllenden Dispersionsfarbe waschbeständig gestrichen werden (Mindestanforderung). Fenster, Türen und Fußleisten müssen vor der Lackierung vorgestrichen sein. Stoßstellen und Unebenheiten sind auszuspachteln. Schorfige und gerissene Altanstriche müssen abgelaugt oder abgebrannt werden. Heizkörper und Rohrleitungen sind nur mit Heizkörperlackfarbe zu streichen. Auf eine ausreichende Schutzlackierung bei Holzfußböden und Pflege der Parkettflächen mit Bohnerwachs wird besonders hingewiesen. Soweit Fußböden mit Belägen mieterseitig abgedeckt werden, ist spätestens beim Auszug der alte Zustand ordnungsgemäß herzustellen.
Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden. Der zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Verpflichtete ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

6. Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist § 326 BGB zu beachten.

7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzen Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit Mietebeginn bzw. seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

§27 sonstige Vereinbarungen
Ziffer 3 Renovierung

Die Wohnung wird (abweichend von den Vereinbarungen zwischen Vormieter und Mieter) in RENOVIERTEM Zustand an den Mieter übergeben. Der Mieter übernimmt für die Dauer des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäss §15 des Mietvertrages. Sind bei Vertragsende mangels Ablauf der Fristen die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, steht dem Mieter das Wahlrecht zu, entweder doch zu renovieren oder die Renovierungskosten anteilig nach einem vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts wie folgt anteilig zu übernehmen:

Nach einem Jahr 30 % für die Nassräume, 20 % für die Haupträume und 10 % für die Nebenräume;
nach zwei Jahren 60 % für die Nassräume, 40 % für die Haupträume und 20 % für die Nebenräume;
nach drei Jahren 60 % für die Haupträume und 40 % für die Nebenräume
und nach vier Jahren 80 % für die Haupträume und 50% für die Nebenräume.

Dem Mieter steht frei, innerhalb von drei Wochen nach Erhalt des Kostenvoranschlags durch einen von ihm selbst einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nachzuweisen, dass die selben Arbeiten kostengünstiger durchgeführt werden können. Für diesen Fall ist der Kostenvoranschlag des Mieters Grundlage für die Kostenquote. Die rückgabe der Mieträume hat möglichst in folgendem Zustand zu erfolgen: Türen seidenmatt weiß lackiert, Wände in Rauhfaser weiß, Decken in weiß, Heizkörper weiß lackiert. Im übrigen gilt §15 des Mietvertrages.

Die Kunststoffrahmen der Fenster dürfen nicht angebohrt und gestrichen werden. Den Mietern wird ausdrücklich untersagt, Fliesen an Wand und Fussboden anzubohren! Unvermeidliche Bohrungen sind im Fugenbereich vorzunehmen. Anderfalls haftet der Mieter für Ersatz von durchbohrten Fliesen mit gleichartigem Material auf seine Kosten.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dankf für Ihre Frage. Diese kann ich unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

I.
Nach den grundsätzlichen gesetzlichen Regelungen sind anfallende Schönheitsreparaturen an sich vom Vermieter vorzunehmen. Diese Verpflichtung kann jedoch durch vertragliche Regelung auf den Mieter übertragen werden. Streitigkeiten entstehen sodann meist über die Frage, ob entsprechende vertragliche Regelungen wirksam sind.

II.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insbesondere dann unwirksam, wenn der Mieter nach einem sogenannten "starren" Fristplan verpflichtet wird, nach bestimmten festen Zeitsabständen die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Ein solcher liegt hier jedoch nicht vor. § 15 Nr. 4 Ihres Mietvertrages bestimmt ausdrücklich, dass maßgeblich für den Umfang der geschuldeten Reparaturen die tatsächliche Abnutzung ist. Dies ist grundsätzlich wirksam.

Die vertragliche Regelung, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen vornehmen muss, ist daher aus meiner Sicht wirksam. Da Sie diese Pflichten von Ihrem Vormieter übernommen haben, waren Sie daher während Ihrer Mietzeit verpflichtet, Schönheitsreparaturen entsprechend dem notwendigen Umfang (vgl. § 15 Nr. 4), d.h. entsprechend dem tatsächlichen Abnutzungsgrad vorzunehmen.

Sollte der Abnutzungsgrad daher eine Schönheitsreparatur erforderlich gemacht haben(hierzu können die unter § 15 Nr. 2 angegenenen Fristen einen ersten Anhaltspunkte geben), so ist diese Verpflichtung bereits fällig, so dass der Vermieter aus meiner Sicht von Ihnen die Durchführung der Reparaturen verlangen kann.


III.
Eine andere Frage ist, ob Sie gemäß § 15 Nr. 7 dazu verpflichtet werden können, für bislang noch nicht fällige Schönheitsreparaturen dem Vermieter eine gewisse Abgeltung zu zahlen. § 15 Nr. 7 sowie § 27 verpflichten Sie nämlich letztlich nicht dazu, Schönheitsreparaturen vorzunehmen sondern lediglich dazu, dem Vermieter einen Betrag für die nicht vorgenommenen Schönheitsreparaturen zu zahlen. Diese Regelung ist jedoch meiner Meinung nach unwirksam. Insofern erlaube ich mir, auf das von Ihnen bereits zitierte Urteil des BGH (Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06) hinzuweisen.


IV.
Im Ergebnis kann ich daher folgendes zusammenfassen:

1.
Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt Ihres Auszuges bereits fällig sind, werden Sie wohl durchführen müssen. Da SIe die Verpflichtung Ihres Vormieters übernommen haben, wäre die Zeit Ihres Vormieters gegebenfalls hierbei mit anzurechnen. Durchführen müssen Sie jedoch selbstverständliche nur die Schönheitsreparaturen die auch tatsächlich aufgrund des tatsächlichen ABnutzungsgrades notwendig sind. Sofern die TÜren daher keines neuen Anstriches bedürfen, müssen Sie diese Arbeiten auch nicht durchführen.

2.
Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt Ihres AUszuges noch nicht fällig sind, müssen Sie auch nicht durchführen. Ebenfalls müssen Sie hier an den Vermieter auch keine Abgeltung zahlen, da die entsprechende Klausel des Vertrages unwirksam sein dürfte.

V.
Bitte beachten Sie, dass die vorliegende Antwort Ihnen nur einen ersten Anhaltspunkt geben kann und geben soll. Ich hoffe, Ihnen dennoch weiter geholfen zu haben und stehe gerne im Rahmen der Nachfragefunktion oder auch persönlich weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen


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