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Rechtsgültigkeit eines Mietvertrages - Kaution

| 01.11.2010 10:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


Hallo,

wir haben Probleme mit einem künftigen Mieter, der seine Kaution nicht zahlen kann/will.
In dem Anfang Oktober gültigen Mietvertrag steht folgende "Individuelle Vereinbarung": "Dieser Mietvertrag wird erst nach erfolgter Zahlung der Kaution rechtsgültig. Mit dem Mieter wird vereinbart, dass er die Mietkaution bis zur Schlüsselübergabe an den Vermieter entrichten wird....."
Können wir von dem Vertrag zurücktreten, da er keine Rechtsgültigkeit besitzt? Auch, da der Mieter uns offensichtlich belogen hat? Können wir ihn anzeigen, z.B. wegen Betrugs?
Wie verhält es sich, wenn er auch andere Parapgraphen des Mietvertrages verletzt, wie z.B. den Besitzt einer gültigen Haftpflichtversicherung?

Vielen Dank für Ihren Rat.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne darf ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es natürlich zulässig und üblich für die Überlassung einer Mietwohnung die Stellung einer Kaution zu verlangen. Hierbei muss allerdings die zwingende gesetzliche Regelung des § 551 Abs. 2 BGB beachtet werden, wonach der Mieter dazu berechtigt ist, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Eine hiervon zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Dementsprechend darf die Übergabe der Schlüssel nicht von der vollständigen Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden. Auch eine aufschiebende Bedingung dahingehend, dass das Mietverhältnis erst nach vollständiger Zahlung der Kaution wirksam werden soll, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Ist die getroffene Vereinbarung, wie in Ihrem Fall, unwirksam, greift die gesetzliche Regelung, wonach der Mieter bis zum Beginn des Mietverhältnisses zumindest die erste Teilzahlung erbringen muss. Tut er dies nicht und ist die Wohnung noch nicht an ihn übergeben, so können Sie nach § 323 BGB nach erfolgloser Fristsetzung vom Vertrag zurück treten. Ist die Wohnung schon an den Mieter übergeben worden, so kommt ein Rücktritt vom Vertrag nicht mehr in Betracht. Allerdings kann das Mietverhältnis dann (ordentlich) gekündigt werden.

Hat Sie der Mieter bei Abschluss des Vertrages über seine wirtschaftlichen Verhältnisse getäuscht und können Sie dies im Streitfall auch nachweisen, so kommt ferner eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht, § 123 BGB. Auch kann in diesem Fall der Straftatbestand des Betrugs erfüllt sein.

Verletzt der Mieter weitere vertragliche Verpflichtungen, so kann dies im Einzelfall nach erfolgter Abmahnung einen Kündigungsgrund darstellen.

Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 07.11.2010 | 12:56

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