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Rechtsberatungskosten bei Verkauf einer Eigentumswohnung


14.05.2006 23:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wer traegt die Kosten fuer die Rechtsberatung bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung, wenn nach der gueltigen Gemeinschaftsordnung eine solche Veraeusserung der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Verwalters bedarf und dieser Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertragspruefung beauftragt; traegt diese Kosten der Erwerber der Eigentumswohnung (der nach der Gemeinschaftsordnung auch die Sonderleistung des Verwalters im Zusammenhang mit einem Weiterverkauf einer Wohnung zu tragen hat) oder der Verwalter persoenlich, weil er sich gegen Regressansprueche der Eigentuemergemeinschaft schuetzen moechte oder die Eigentuemergemeinschaft, fuer die der Verwalter taetig geworden ist?
Eingrenzung vom Fragesteller
14.05.2006 | 23:42
Sehr geehrter Ratsuchender,
aufgrund des von Ihnen vorgetragenen Sachverhalts beantworte ich die Frage wie folgt:

Nach meiner Auffassung dürfte der Verwalter keinen Anspruch auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten haben, soweit er den Anwalt eigenmächtig beauftragt hat.

Grundsätzlich ist es möglich, dem Verwalter die Pflicht aufzuerlegen, bei Veräußerungen von Wohnungseigentum eine Zustimmungspflicht aufzuerlegen, § 12 Abs. 1 WEG. Diese Zustimmung darf allerdings nur aus wichtigen Gründen versagt werden, § 12 Abs. 2 WEG. Ein zur Versagung der Zustimmung berechtigender wichtiger Grund liegt dann vor, wenn es für die verbleibenden Wohnungseigentümer unzumutbar ist, den Erwerber in die Gemeinschaft aufzunehmen. Dies ist etwa bei Erwerbern der Fall, die ersichtlich nicht zur Erfüllung der künftig gegenüber der Gemeinschaft entstehenden Zahlungsverpflichtungen in der Lage sein werden. Hierfür müssen allerdings konkrete Anhaltspunkte vorliegen, zumal die Tatsache des Wohnungserwerbs nach der Lebenserfahrung regelmäßig für eine ausreichende Zahlungsfähigkeit spricht. Außer mangelnder Liquidität kann auch die begründete Befürchtung, der Erwerber werde sich nicht in dem für ein konstruktives Miteinander erforderlichen Maß in die Gemeinschaft einfügen, die Versagung der Zustimmung rechtfertigen. In Betracht kommen allerdings ausschließlich Versagungsgründe in der Person des Erwerbers. Diese Gründe sind nach meiner Auffassung nicht rechtlicher Natur und daher nicht anwaltlich klärbar, sondern von tatsächlichen Feststellungen abhängig.

Sollte der Vewalter seine Zustimmung verweigern wollen, so sollte er nicht einen Anwalt einschalten, sondern vielmehr die Eigentümergemeinschaft um eine Weisung durch Beschluss ersuchen. Hierdurch würde er dann aus seiner Haftung entlassen. Die Eigentümergemeinschaft könnte dann den Verwalter beauftragen, erforderliche Fragen anwaltlich zu klären.

Etwas anderes könnte gelten, wenn die Gemeinschaftsordnung noch andere Prüfungsgründe, etwa bestimmte bauliche Änderungen durch einen Wohnungseigentümer, etc, enthält.

Mit freundlichen Grüßen,

Pilgermann, Rechtsanwalt

---


§ 12 WEG
Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
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