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Rechtmäßigkeit der Wandlung von Hypothek in Eigentümergrundschuld

15.05.2014 16:59 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Eigentümergrundschuld nach bereits erfolgter Forderungsablösung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Frage zu einem Betrag, den ich an die Erbengemeinschaft zahlen soll, von der ich ein Haus im Rahmen einer Teilungsersteigerung gekauft habe.
Die Rechtslage ist mir nicht klar und daher bitte ich Sie hiermit um Rat.

Zum Sachverhalt:
Ende Januar dieses Jahres habe ich im Rahmen einer Teilungsversteigerung ein Haus von einer Erbengemeinschaft ersteigert.
Die Rechtspflegerin, die die Versteigerung durchführte, benannte im Versteigerungstermin, dass es im Grundbuch ein bestehen bleibendes Recht in der Abt. III, Nr. 1 zugunsten eines Landkreises (Gläubiger) in Höhe von DM 6.000 gäbe. Neben dem höchsten Gebot (Kaufpreis des Hauses) sei dieser Betrag noch an die Erbengemeinschaft zu zahlen- so die Rechtspflegerin.
Im März fand der Verteilungstermin statt. Also der Termin, in dem der Kaufpreis für das Haus an die Erbengemeinschaft bei Gericht verteilt wurde. Angefordert wurde von mir nur der Betrag des höchsten Gebots. Diesen hatte ich vor dem Verteilungstermin an das Gericht überwiesen. Bis gestern wurde ich zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, den Betrag von DM 6.000, der noch im Grundbuch vermerkt war, zu bezahlen.
Nach dem Verteilungstermin vereinbarte ich einen Notartermin und beantragte durch ihn meine Eintragung als neuer Eigentümer, sowie die Löschung des bestehen bleibenden Rechts.
Ich nehme an, dass das Grundbuchamt beim Gläubiger (Landkreis) nachgefragt hat, ob hinter der Eintragung der Grundschuld von DM 6.000 noch eine offene Forderung steht. Also, ob die Sicherheit noch für einen bestehenden, nicht getilgten Kredit steht.
Da dies nicht der Fall ist (die Schuld wurde von den Vorbesitzern bereits getilgt) wurde die Löschung durchgeführt. Das bedeutet, die Voreigentümer haben in den 70er Jahren einen Kredit in Höhe von DM 6.000 aufgenommen, der Gläubiger (Landkreis) hat sich eine Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit eintragen lassen, der Kredit wurde getilgt, die Sicherheit jedoch nicht gelöscht.
Die Löschung der Grundschuld, sowie meine Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer wurde somit Mitte März durch das Grundbuchamt durchgeführt. Eine schriftliche Bestätigung in Form eines neuen Auszugs aus dem Grundbuch, ohne die frühere Grundschuld in Höhe von DM 6.000 liegt mir vor. Sie wurde w.g. gelöscht.
Gestern erhielt ich vom Rechtsanwalt zweier Parteien der Erbengemeinschaft eine Zahlungsaufforderung (€ 3.072 für DM 6.000).
Der Rechtsanwalt formuliert:
„Wir dürfen in der Anlage eine Kopie des Schreibens des …. Kreises beifügen, wonach bestätigt ist, dass kein Darlehen mehr offen steht, sodass Kraft Gesetzes die dort eingetragene Hypothek zur Eigentümergrundschuld der Erbengemeinschaft wurde…. Der Erbengemeinschaft steht daher der Betrag von € 3.072 zu.

Meine Frage lautet: ist dies rechtens? Habe ich den Betrag zu bezahlen?
Denn meines Laienwissens nach muss hinter einer Grundschuld eine offene Forderung stehen.
Ich möchte niemanden übervorteilen und bezahle den Betrag, wenn er der Erbengemeinschaft zusteht selbstverständlich. Bin jedoch im Zweifel ob die Erbengemeinschaft Anspruch auf diesen Betrag hat, denn
erstens ist der Kredit längst getilgt, im Grundbuch stand lediglich bis zur Löschung die Sicherheit, die durch die damaligen Kreditnehmer nicht gelöscht wurde und

zweitens ist die Löschung dieser Sicherheit nun bereits geschehen und die Forderung kam erst nach der Löschung.

Wie soll ich mich im einen, wie im anderen Fall verhalten?

Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach meiner Meinung ist hier keine Forderung mehr zu begleichen.

Die Forderung ist nämlich

- bereits getilgt

- die Grundschuld gelöscht

- und eine Eigentümergrundschuld sowieso unabhängig von dieser Forderung wäre (im Gegensatz zur Hypothek, die hier nicht vorliegt) nur einen Grundbuchrank einräumt, aber keine Forderung.

Abgelöst wurde ja auch die Forderung schon in der Vergangenheit, so dass keine Verpflichtung mehr entstehen kann.

Eine Lastentragung scheidet da nach meiner Ansicht aus.

Der Kollege möge dieses näher begründen und darlegen.

Allein die Tatsache der Eigentümergrundschuld reicht dafür nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 12.06.2014 | 11:50

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

herzlichen Dank für Ihre Antwort. Aufgrund Ihrer Informationen habe ich an die gegnerische Partei folgenden Text übersendet und eine Rückantwort des Anwalts erhalten. (Beides findet sich weiter unten)
Mit dieser Rückfragemöglichkeit bitte ich Sie mir zum einen zu sagen, ob der Anwalt der gegnerischen Partei mit seinen Argumenten inhaltlich überzeugt- also ob die Forderung gegen mich tatsächlich Bestand hat und wie ich Ihrer Empfehlung nach auf sein Schreiben reagieren soll.

Mein Schreiben an den Anwalt vom 30.05.2014

Zum ehemals bestehen gebliebenen Recht:
Wie Sie in Ihrem Schreiben mitgeteilt haben, besteht seitens des Gläubigers der Hypothek (ehem. Landkreis Speyer) keine Forderung mehr. Somit hat sich die Hypothek, wie Sie bereits erwähnt haben, in eine Eigentümergrundschuld gewandelt. Diese Belastung wurde in Abteilung III des Grundbuchs von Schifferstadt am 31.03.2014 gelöscht, sodass ein möglicher dinglicher Anspruch nicht mehr daraus besteht.
Nach eingehender Prüfung komme ich zu der Einschätzung, dass es keine offene Verbindlichkeit meinerseits mehr gegenüber der Erbengemeinschaft Frau Knorr / Frau Weiler / Herr Minges im Sinne der ehemaligen Hypothek gibt.
Gerne möchte ich Ihnen meine Haltung diesbezüglich näher erläutern.
Gäbe es einen schuldrechtlichen Anspruch, so müsste hinter der Hypothek eine offene-, nicht beglichene Forderung stehen. Dies wäre der Fall, wenn der Kredit für den die Grundschuld ehemals eingetragen wurde, noch nicht getilgt worden wäre. Ihre beigefügte Kopie des Rechtsnachfolgers Rhein Pfalz Kreis bestätigt, dass es keine offene Forderung mehr gibt. Daher schließt sich ein schuldrechtlicher Anspruch aus.
Ein dinglicher Anspruch besteht seit der Löschung der Grundschuld ebenfalls nicht, da die Grundschuld seitens des bearbeitenden Grundbuchamts gelöscht wurde. Das Grundbuchamt führt Löschungen nur aufgrund beurkundeter Löschungsunterlagen und nicht auf Zuruf meinerseits aus. Daher gehe ich davon aus, dass das Grundbuchamt beim ehemaligen Gläubiger nachgefragt hat, ob noch eine offene Forderung hinter der Grundschuld steht und die Löschung dann auf den Hinweis des Rhein Pfalz Kreises, dass keine offene Forderung mehr existiert, vorgenommen hat.
Daher bitte ich Sie, mir detailliertere Auskünfte über die Begründung Ihrer Forderung über € 3.067,75 mitzuteilen. Ich erwarte Ihre Antwort bis spätestens zum 14.06.2014. Ansonsten sehe ich Ihre Forderung als erledigt an.


Der Anwalt antwortete mit folgendem Text am 04.06.2014

Wie Sie eingangs richtig feststellen, hat sich die Hypthek in eine Eigentümergrundschuld gewandelt. Diese Eigentümergrundschuld bestand zu Gunsten der Erbengemeinschaft, nicht zu Gunsten des Landkreises, weil bereits dort die zugrunde liegende Darlehensschuld getilgt war und eine Eigentümergrundschuld mit dem Eigentümer und nicht dem früheren Sicherungsnehmer zusteht. Insoweit darf auf §1177 BGB und die Ihnen überlassene Stellungnahme des Landkreises vom 05.05.2014 verwiesen werden. Ihre Auffassung, dass ein dinglicher Anspruch deswegen nicht mehr bestehe, weil die Grundschuld durch Ihre Veranlassung gelöscht wurde, ist unzutreffend. Das Grundbuchamt führte eine Löschung nicht aufgrund beurkundeter Löschungsunterlagen durch und auch nicht auf Ihren Zuruf, sondern auf Ihren schriftlichen Antrag über das Notariat Dr. Kadel mit der Urkunde vom 14.02.2014, Urk.Nr. 312/2014.
Der vorgenannte Notar hat auch für Sie die Löschungsbewilligung von der Kreisverwaltung begehrt, obwohl bekannt war, dass es sich nach Ihrer eigenen Darstellung auch um eine Eigentümergrundschuld handelt.
Ihre Annahme, dass das Grundbuch beim ehemaligen Gläubiger nachgefragt hat, ob noch eine offene Forderung hinter der Grundschuld steht, ist in zweierlei Hinsicht nicht nur blauäugig, sondern wider besseres Wissen.
Zum einen wurde nicht nach der Löschung einer Grundschuld gefragt, sondern es wurde die Löschung einer Hypothek beantragt, wie sie noch im Grundbuch vermerkt war. Die detaillierte Auskunft unserer Begründung lautet, dass Sie widerrechtlich die Löschung der unserer Mandantschaft zustehenden Eigentümergrundschuld im Grundbuch veranlasst haben und daher zur Zahlung des für unsere Mandantschaft bestehen bleibenden Rechts verpflichtet sind.

Wir erwarten nunmehr die Zahlung....
Wir möchten mit dem heutigen Schreiben die außergerichtliche Korrespondenz schließen.


Sehr geehrter Herr Hesterberg, ich wäre Ihnen sehr dankbar für einen Ratschlag, wie ich weiter verfahren soll und um eine Einschätzung, ob die Forderung gegen mich doch gerechtfertigt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Bernhard Aulbach

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.06.2014 | 11:55

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Nach meiner Meinung ist hier weiterhin keine Forderung mehr zu begleichen.

Daran ändern die nicht verständlichen Angaben des Kollegen nichts.

Sie sollten allenfalls den Notar kontaktieren, der in dieser Sache tätig war und ihm diese anwaltlichen Schreiben vorlegen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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