Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Rechtliche Beurteilung der Renovierungsklauseln in zwei Mietverträgen

20.04.2015 15:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ein 2008 geschlossener Mietvertrag über Wohnraum zwischen einer GbR als Vermieter und einer Privatperson wurde zu Ende Mai 2015 gekündigt. Der Mietvertrag ist augenscheinlich ein Vordruck, der unten rechts auf jedem Blatt mit "Mietvertrag über Wohnraum, Seite ..." gekennzeichnet ist. Verhandlungen über den Vertragstext haben nicht stattgefunden. Einzelne der vorgedruckten Passagen zu den Schönheitsreparaturen waren bei Vorlage des Mietvertrags von Hand gestrichen worden. Es findet sich eine Ergänzung zur Renovierungspflicht bei Auszug im letzten Paragraphen des Mietvertrags unter "sonstige Vereinbarungen". Details aus dem Vertragstext werden am Ende der Fallbeschreibung wiedergegeben. Die Wohnung befindet sich nach 7jähriger Nutzungsdauer mit Kindern in renovierungsbedürftigem Zustand. Alle Dübel wurden entfernt, die Dübellöcher verschlossen, zwei farbige Wände bereits geweißt. Die Wände aller Räume sind deutlich abgenutzt, schattig oder ergraut. Die Wohnung wurde angemessen genutzt, es wurde nicht geraucht. Die Wohnung war bei Einzug befriedigend renoviert, wobei die Raufaser bereits sehr oft überstrichen war (und ist). Zu prüfen ist, ob die Wohnung bei Auszug zu renovieren ist. Schönheitsreparaturen während der Mietdauer wurden nicht durchgeführt, da bereits ab dem 4. Nutzungsjahr nach einer größeren Wohnung gesucht wurde, die sich aufgrund des knappen Wohnungsangebots nun erst gefunden hat, wodurch jedoch die Schönheitsreparaturen immer auf die vermeintlich verpflichtende Endrenovierung "verschoben" wurden.

Mietvertraglich ist Folgendes geregelt:
"§ 7 Schönheitsreparaturen

1. Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
3. <<Die hier abgedruckte starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen ist handschriftlich gestrichen.>>
4. Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführung der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.
5. <<Die hier abgedruckte starre Quotenregelung zur Kostenübernahme bei Auszug und zurückliegenden Schönheitsreparaturen ist komplett handschriftlich gestrichen.>>

...

§ 15 sonstige Vereinbarungen
Die Wohnung wird in renoviertem Zustand übergeben. Rauhfaser weiß. Bei Auszug ist die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben. Rauhfaser weiß."

Ist Aufgrund von § 15 eine Renovierung nunmehr bei Auszug nötig und inwieweit wären statt der Endrenovierung nun "unterlassene" Schönheitsreparaturen nachzuholen?

Welche Auswirkungen hat die folgende Regelung im neuen - ebenfalls vorgedruckten und nicht verhandelten - Mietvertrag des betreffenden Mieters?: "Der Mieter übernimmt die Wohnung im jetzigen renovierten Zustand (wie gesehen) und gibt die Wohnung unabhängig von der Mietzeit ebenfalls renoviert wieder an den Vermieter zurück."

Vielen Dank.

20.04.2015 | 17:34

Antwort

von


(525)
Schönbornstr. 41
60431 Frankfurt
Tel: 069 - 523140
E-Mail:
Diese Anwältin zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nachdem aufgrund § 15 Ihres Mietvertrages - wobei ich unterstelle, dass es sich nicht um eine Individualvereinbarung handelt - die Wohnung mit weißen Raufasertapeten renoviert sein muss, werden Sie als Mieter allein mit dieser Farbeinschränkung unangemessen benachteiligt, weshalb die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam ist (vgl. BGH Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20224/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.06.2008 - VIII ZR 224/07: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietve...">VIII ZR 224/07</a>; VIIIZR 166/08; VIII ZR 198/10 ). Begründet wird dies damit, dass sich ein kostenbewusster Mieter angesichts einer solchen Auszugsverpflichtung schon während des laufenden Mietverhältnisses daran gehindert sehen könnte, in anderen dezenten Farbtönen zu dekorieren. Die Unwirksamkeit dieser Formularklausel ergibt sich zudem daraus, dass eine Endrenovierungspflicht bei Auszug unabhängig von der letzten Renovierung und dem Zustand der Mieträume vereinbart wurde (vgl. BGH Az.: VIII ZR 316/06 ). Die unzulässige Endrenovierungsklausel macht die gesamte Verpflichtung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, so dass unterlassene Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht nachzuholen sein werden.

Die Formularklausel „Der Mieter übernimmt die Wohnung im jetzigen renovierten Zustand (wie gesehen) und gibt die Wohnung unabhängig von der Mietzeit ebenfalls renoviert wieder an den Vermieter zurück." stellt eine unzulässige Endrenovierungsklausel dar und verpflichtet den Mieter zu keinen Schönheitsreparaturen, wobei ich vorsorglich darauf hinweise, dass eine individuell vereinbarte Endrenovierung im Einzelfall wirksam sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mit für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

J. Petry-Berger
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 22.04.2015 | 16:15

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre Beratung. Natürlich ist jetzt zu fragen, ab wann eine individuelle Vereinbarung vorliegt. Beim alten Vertrag für die aktuell gegebenenfalls zur Renovierung anstehende Wohnung bemerkte die Vermieterin, dass sie einige Klauseln - wie oben ausgeführt - streichen würde. Unter "sonstige Vereinbarungen" aber ohne jegliches Signalisieren von Verhandlungsmöglichkeiten wurde dann der geschilderte Passus zur Endrenovierung aufgenommen, mit dem Kommentar, "Sie bekommen die Wohnung renoviert, so will ich sie auch zurück haben.". Die Mieter - im Glauben, das müsse so sein und könne gar nicht verhandelt werden, unterschrieben den Mietvertrag entsprechend. Lässt sich aus diesen Angaben bereits beurteilen, ob es sich im Mietvertrag um eine Individualvereinbarung handelt? Übrigens enthält der § 15 des Mietvertrags auch Regelungen zur Hausordnung, zu Nebenkosten, zur Privathaftpflichtversicherung und zum Bohren in Fliesen - ohne dass dazu irgendwelche Optionen, Verhandlungsmöglichkeiten etc. angeboten wurden. Wäre es eine sinnvolle Möglichkeit, die Mitmieter im Haus zu fragen, wie § 15 in ihren Mietverträgen gestaltet ist und - sofern die Passagen dort gleich sind, von AGB statt Individualvereinbarungen auszugehen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.04.2015 | 10:40


Sehr geehrter Fragesteller,

nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die der Verwender der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Demgegenüber liegen individuelle Vereinbarungen vor, wenn diese zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind, wobei erforderlich ist, dass der wesentliche Inhalt der Bestimmungen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen, ernsthaft zur Disposition des Verhandlungspartners gestellt wird. Nachdem Ihnen keine Möglichkeit der tatsächlichen Einflussnahme auf die inhaltliche Gestaltung des § 15 in Verbindung mit § 7 des Mietvertrags gegeben wurde, ergibt sich bereits hieraus, dass keine Individualvereinbarung vorliegt. Berufen Sie sich als Mieter auf das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, dann tragen Sie im Bestreitensfall die Darlegungs- und Beweislast hierfür - d.h. Sie werden die beabsichtigte oder erfolgte mehrfache Verwendung behaupten und beweisen müssen. Diesen Beweis werden Sie aller Voraussicht nach durch Vorlage von Mietverträgen von Mitmietern, die vor Ihrem Vertrag geschlossen wurden und die eine Klausel mit inhaltsgleichem Text enthalten, erfolgreich führen können.

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

(525)

Schönbornstr. 41
60431 Frankfurt
Tel: 069 - 523140
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Familienrecht, Insolvenzrecht, Versicherungsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 90223 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Eine sehr sehr schnelle (<2h) und ausführliche sowie passende Antwort. Super Service vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Sehr freundlich und hilfreich. Würde ich bei einem nächsten Fall, gern wieder Fragen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnell und kompetent. Danke ...
FRAGESTELLER