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Rechte/Pflichten der Miteigentümer/Hausverwaltung!

18.10.2009 14:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind Miteigentümer einer WEG mit 6 Wohneinheiten nebst 6 Garageneinheiten in NRW.

Aufgrund Zahlungsschwierigkeiten sind wir mit dem Hausgeld in Verzug geraten. Diesen Verzug haben wir mit dem Anwalt der WEG geklärt und tragen diesen derzeit ab.

Seit etwa einem Jahr haben wir massive Probleme mit einer Nachbarsfamilie (Familie A). Die übrigen Miteigentümer verhalten sich uns gegenüber nachbarschaftlich gut und Probleme haben sich hier bisher noch nicht ergeben; auch wir verhalten uns gegenüber Familie A ruhig.

Der Krach mit Familie A ist eigentlich erst zustandegekommen, als wir festgestellt hatten, dass Familie A Unwahrheiten in der gesamten Nachbarschaft erzählt und somit Familien gegeneinander aufhetzt; dies ist aber nach langer Zeit herausgekommen. Das fing nach deren Einzug schon an. Mein Mann hat sich demnach nicht mehr auf die üblen Behauptungen gegenüber anderen Nachbarn eingelassen, und Familie A darum gebeten, uns in Zukunft mit so etwas nicht mehr zu belästigen.

Weiter werden wir von Eigentümern, anderer WEGs, angesprochen, warum wir nicht zahlen würden. Es wurden auch andere diverse Sachen behauptet (mein Mann würde Kinder nicht mögen, etc.). Als Quelle wurde Familie A genannt. Über jede Eigentümerversammlung weiß die umliegende Nachbarschaft anderer Häuser Bescheid und jedesmal ist es Familie A, die darüber eifrig erzählt (natürlich nur zu ihren Gunsten). Darf Familie A einfach hausinterne Angelegenheit an fremde umliegende Nachbarschaften weiter erzählen? Nach Auskunft unserer Hausverwaltung müssten wir die Familie A auf Unterlassung verklagen. Stimmt das? Wäre hier nicht die Hausverwaltung ggfls. die Hausgemeinschaft gefragt oder müssen wir wirklich alleine klagen?

Weitere Probleme haben sich natürlich im Laufe der Zeit ergeben:

So wurde bei der letzten Eigentümerversammlung mein Mann von Familie A (Ehemann) körperlich angegriffen und aufgefordert auf einem Supermarktparkplatz zwecks Prügelei mit ihm zu gehen. Mein Mann ist keiner der sich prügelt, er kann sich verbal sehr gut ausdrücken. Damit hat Familie A ein verstärktes Problem und kommt dagegen nicht an, so dass auch schon die Hausverwaltung bei den Versammlungen jedesmal die Familie A in die Schranken der unprofessionellen Aussagen und Äusserungen weisen muss. Muss sich so etwas mein Mann gefallen lassen? Er hat zwar schon an einer Anzeige gedacht, aber dann doch wieder verworfen. Weiterhin wirft uns Familie A öffentlich vor, wir hätten ihr Auto mit Hundekot beschmissen. Es hätte angeblich ein Nachbar gesehen, wie ein Mann (mit der Statur meines Mannes) nach der Attacke in der Nacht in unser Haus reingegangen ist. So etwas haben wir nicht nötig. Diese Behauptungen werden einfach so aufgestellt und der angebliche Nachbar könnte auch namentlich nicht genannt werden - komisch.

Ansonsten haben wir , nachdem wir telefonisch immer vertröstet wurden, uns schriftlich an die Hausverwaltung über verschiedene Angelegenheiten gewandt. Z.B. ist mir nicht mehr möglich meine Wäsche im Wäscheraum trocknen zu lassen, da es mehrmals vorgekommen ist, dass Markenkleidung Schnitte aufweisten und unbrauchbar gemacht wurden. Mein Verdacht war erstmal, dass die Waschmaschine diese Schnitte und Löcher machen würde, aber nach Kontrolle der Wäsche vor dem Hinhängen und dann nach dem Abhängen, haben bestätigt, dass die Beschädigungen durch Fremdgewalt nach dem Waschen aufgetaucht sind. Jetzt muss ich die feuchte Wäsche in meiner Wohnung trocknen. Beweise habe ich hier natürlich keine. Auf der letzten Eigentümerversammlung hat mein Mann dies zwar angesprochen, aber es will natürlich keiner gewesen sein. Weiterhin werden in unserem Garten (Sondernutzungsrecht) unrat geschmissen und in unserem Briefkasten Kaugummis geklebt. Es wird behauptet wir würden der Flur- und Kellerreinigung nicht nachkommen und entsprechend Dreckhäufchen unter der Fussmatte verteilt.

Mein weiteres Anliegen an die Hausverwaltung war, dass sich diese um diese Beeinträchtigungen kümmert/klärt und u.a. auch die Gemeinschaftsflächen freiräumen lässt. Die Gemeinschaftsflächen werden von Familie A komplett mit Kellerunrat eingenommen, obwohl ein eigener Kellerraum vorhanden ist. Hierbei handelt es sich z.B. um eine alte Nähmaschine im Kellergang, ein alter Kinderbuggy auf dem Kellerpodest, obwohl es nicht mehr benötigt wird, da das Kind mittlerweile 6 Jahre alt ist (wird lediglich als Ball-/Spielzeugablage der Kinder genutzt). Fahrräder wurden an die Kellerwand von einem Gemeinschaftsraum (lt. Teilungserklärung ein Wäschetrockenraum) angebracht/aufgehängt und Regale mit Spielzeuge, etc. hingestellt. Auf Verlangen an die Hausverwaltung, diesen Kellerraum seinem Ursprung als Wäschetrockenraum wiederherzustellen, schlugen fehl. Wir hätten zwar ein Anrecht darauf, dies zu verlangen, müssten dann aber auch hier wohl auf eigene Kosten die Benutzung lt. Teilungserklärung klagen. Stimmt das? Muss auch nicht hier der Hausverwalter im Sinne der Teilungungserklärung und Kosten der Hausgemeinschaft klagen? Ist die Hausverwaltung auch nicht für die Freihaltung der Gemeinschaftsgänge/-räume zuständig?

Jetzt ein Punkt der mir persönlich besonders wichtig ist:
Darf man uns die Heizung abstellen? Dies wurde vor einer Woche ohne Vorwarnung/Ankündigung durch einen Nachbarn (Familie A?)gemacht. Mit Hilfe eines Nachbarn habe ich die Ursache der nichtfunktionierenden Heizung zufällig herausgefunden. Darf so etwas gemacht werden? Wir haben zwei Kleinkinder (2 und 4 J.) und ich bin hochschwanger (bekomme im Dezember mein Kind).

Daraufhin kam jetzt auch noch eine Einladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung in der als Haupt- Tagesordnungspunkt die Absperrung unserer Grundversorgung und Enteignung/Zwangsverkauf unserer Wohnung verlangt wird. Geht das, obwohl wir den Rückstand des Hausgeldes gerade abbezahlen? Können wir gegen den Beschluss eventuell erfolgreich angehen, sofern dem mehrheitlich zugestimmt werden sollte?

Wie sieht es mit der Sonntagsruhe aus? Die Familie A hat ihren Keller genau unter dem Zimmer meiner Kinder. Der Mann arbeitet auch über die Mittagsruhe hinweg, heute am Sonntag, mit der Flex, sägt und hämmert irgendetwas. Muss ich das dulden?

Besteht die Pflicht des Hausverwalters nur aus Verwalten und Beitreiben von Hausgeldern? Muss sie sich nicht auch um unsere Beschwerden kümmern, schon alleine des Hausfriedens wegen? Da hält sich die Hausverwaltung gänzlich komplett raus. Besteht die Möglichkeit auch da ggfls. auch gegen die Hausverwaltung anzugehen? Wenn ja, wie? Was meine anonyme Wäschezerstörung und andere Terrorisierung angeht. Kann bzw. muss ich da vielleicht sogar gegen die Hausgemeinschaft angehen (Anzeige erstatten)? Verdächtigungen reichen für eine Anzeige gegen eine spezielle Familie doch nicht aus und würden im Sand verlaufen, oder?

Ich bin derzeit nervlich am Ende. Meiner Schwangerschaft scheint dies auch nicht gut zu tun. Familie A setzt alles daran uns fertig zu machen, so dass ich schon um die Sicherheit unserer Kinder bange (aufgrund Prügelandrohnung gegebenüber meinem Mann).

Bitte helfen Sie uns...Danke!

Sehr geehrte Ratsuchende,

nur, wenn in der Teilungserklärung und Verwaltervertrag solche Befugnisse aufgeführt sind, kann die Verwaltung selbst auf Unterlassung klagen.

Ansonsten bedarf es eines Beschusses der Eigentümerversammlung. Liegt dieser nicht vor, werden Sie persönlich auf Unterlassung klagen müssen.

Interne Angelegenheiten sind nicht nach Außen zu tragen. Auch insoweit sollte ein Beschluss auf der nächsten Eigentümerversammung getroffen werden, der so ein Verhalten unterbindet, da es eben der Gemenschaft zuwider läuft.

Auch das übrigen Verhalten (Drohungen, Sachbeschädigungen etc.) dieser Familie A gibt hier Anlass, Ihrerseits mittels einer Unterlassung vorzugehen. Ich rate Ihnen drindend, damit nicht allzulang zu warten und einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.

Hinsichtlich der Gemeinschaftsräume irrt die Verwaltung. Hier hat diese einzuschreiten, da die Hausordnung und der Hausfrieden seitens der Verwaltung durchzusetzen ist. Auch muss dann die Verwaltung nach Beschluss im Namen und auf Kosten der Gemeinschaft notfalls klagen.


Die Heizung darf nicht abgestellt werden. Da die Rückstände vereinbarungsgemäß in Raten abgezahlt werden, würde auch ein solcher Beschluss ins Leere laufen. Sollte gleichwohl etwas zu Ihren Lasten beschlossen werden, müssen Sie gerichtlich binnen eines Monats ab Versammlung und Beschlussfassung dagegen vorgehen.

Auch die Störung der Sonntagsruhe müssen Sie nicht dulden. Diese ist einzuhalten. Notfalls sollten Sie die Polizei anrufen, um den Lärm unterbinden zu lassen.


Die Hausverwaltung macht es sich offenbar bei Ihnen zu einfach. Natürlich hat sie auch für die Durchführung der Hausordnung Sorge zu tragen. Verletzt die Hausverwaltung insoweit seine Pflichten, macht sie sich auch schadensersatzpflichtig. Das sollten Sie deutlich machen und dann notfalls gegen die Verwaltung vorgehen.

Insgesamt kann man Ihnen nur dazu raten, schnell einen Kollegen vor Ort zu beauftragen, damit dann gegen Familie A vorgegangen werden kann. Auch sollte die Verwaltung angeschrieben und diese auf Ihre Pflichten hingewiesen werden. Manchmal reicht das alleine schon aus, um die Situation zu ändern.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


.

Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2009 | 22:12

Vielen Dank für Ihre sehr hilfreiche Antwort. Dahingehend haben wir auch ein entsprechendes Schreiben an die Hausverwaltung aufgesetzt.

An der Versammlung konnten wir nicht persönlich teilnehmen. Folgendes Protokoll war heute bei der Post; hier ein kompletter Tagesordnungspunkt:
"Beschluss: Abmahnung der Familie XXX (wir) gegen Hausgeldansprüche

Die Familie XXX soll wegen rückständiger Hausgelder abgemahnt werden, mit Fristsetzung (vier Wochen mit Nachfrist von zehn Tagen) der Zahlung. Im Schreiben soll auf die Konsequenzen der nicht Beachtung hingewiesen werden (zB. trennen der Heizkostenversorgung und im weiteren Verlauf die Entziehung des Wohneigentums)."

Da es sich hier aber jetzt um eine Abmahnung handelt, können wir, wie von Ihnen vorgeschlagen, auch dagegen angehen? Macht es Sinn? Wir führen die Abzahlung nach wie vor fort. Das im Protokoll angegebenen Schreiben haben wir noch nicht erhalten.

Vielen Dank nochmal!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2009 | 23:00

Sehr geehrte Ratsuchende,


gegen diesen Teil des Beschlusses werden Sie vorgehen können, da die angedrohte Sperrung so nach Ihrem Vorbringen nicht zulässig ist. Wenn die Abzahlung geklärt ist, Sie diese Ratenzahlungen pünktlich leisten, darf so weder gedroht, noch die Heizung abgestellt werden.

Wollen Sie vorgehen, dürfen Sie aber nicht etwa auf das schriftliche Protokoll warten; die Frist beginnt ab Beschlussfassung, also dem Datum der Versammlung!

Daher rate ich nochmals dringend, einen Kollegen vor Ort einzuschalten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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