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Rechte und Pflichten

24.04.2008 12:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

stimmt es, dass
1. der Vermieter dem Mieter nachweisen muss, die Mietkaution so angelegt zu haben dass
a) daraus marktübliche Zinsen entstehen die dem Mieter nach Mietende zusätzlich zur Kaution auszubezahlen sind
b) bei etwaiger Insolvenz des Vermieters diese Einlage nicht betroffen ist
c) man bei Fehlen dieses Nachweises die Mietzahlung bis zur Höhe der Mietkaution zurückhalten kann bis dieser Nachweis erbracht wurde?

2. dass Mängel im Aussenbereich des Mietobjekts, von denen eine Unfallgefahr ausgeht und die in dem Zugang/der Zufahrt zum Mietobjekt liegen, unverzüglich durch den Vermieter abzustellen sind?

3. das der erkrankte Baumbestand der das Grundstück umgibt vom Vermieter auf dessen Kosten entfernt werden und dieser für erneute Bepflanzung sorgen muss?

4. das der Rasen der durch vom Vermieter in Auftrag gegebene Baggerarbeiten am Haus vollends zerstört wurde auch von diesem durch z.B. Rollrasen wieder ersetzt werden muss?

5. alte Haustüren/Fenster vom Vermieter so abzudichten oder ggf. auszutauschen sind, so dass sich für den Mieter keine höheren Heizkosten ergeben?

Danke & Gruß

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

zu 1):
Der Mieter hat gem. § 551 Abs. 3 BGB das Recht, vom Vermieter zu verlangen, dass die Mietkaution getrennt von dessen Vermögen angelegt wird. Außerdem stehen ihm die marktüblichen Zinsen hieraus zu.
Nach neuerer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. 12. 2007 - IX ZR 132/06 ) stellt die Mietkaution im Falle einer nicht getrennten Anlage im Insolvenzfall eine einfache Insolvenz dar, so dass der Mieter kein Aussonderungsrecht hat. Das bedeutet, dass Sie in einem solchen Fall nur eine Quote erhalten würden.

Aus diesem Grund spricht der BGH dem Mieter das Recht zu, einen Nachweis über die Anlage zu fordern. Sofern dieser Nachweis vom Vermieter nicht erbracht wird, kann die laufende Mietzahlung bis zur Höhe der Kaution als Sicherheit zurückgehalten werden.

zu 2):
Wenn ein Mangel vorliegt, kann der Mieter den Vermieter auffordern, diesen zu beseitigen. Der Vermieter hat selbstverständlich die Verpflichtung, bestehende Unfallgefahren unverzüglich zu beseitigen. Überdies haftet er in einem solchen Fall auf Schadensersatz wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.

zu 3):
Die Frage, ob erkrankte Bäume vom Vermieter ersetzt werden müssen, kann nicht abstrakt beantwortet werden. Jedenfalls besteht ein Mangel und somit ein Recht des Mieters, diesen beseitigt zu verlangen, wenn die Bäume beispielsweise drohen, umzufallen und somit eine Gefahr darstellen.
In anderen Fällen kommt es auf konkrete Vereinbarungen an, da der Mieter - sofern die Gartennutzung mit vom Mietvertrag umfasst ist - keinen gesetzlichen Anspruch auf eine gewisse Anzahl von Bäumen bzw. einen speziellen Zustand des Gartens hat.

Sofern diesbezüglich keine konkrete Abrede getroffen wurde, stellt die Beurteilung, ob hier ein Mangel vorliegt, eine Einzelfallfrage dar und richtet sich nach Art und Umfang der Erkrankung der Bäume und deren Zustand.

zu 4):
Der Rasen muss vom Vermieter wiederhergestellt werden, sofern die Gartennutzung vom Vertrag umfasst ist. Eine besonders aufwändige und schnelle wiederherstellung - beispielsweise durch einen Rollrasen - ist hingegen regelmäßig nicht erforderlich. Jedoch hat der Mieter während der Dauer des Mangels ein Recht, die Miete zu mindern.

zu 5):
Undichte Türen und Fenster können nach Ansicht der Rechtsprechung einen Mangel darstellen. Etwas umstritten ist, ob dies auch für Altbauwohnungen gelten soll, jedoch ist dies wohl zu bejahen (vgl. z.B. LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 28.12.1990 - 1 S 57/90 ).
Das bedeutet für Sie, dass Sie die Abdichtung bzw. ggf. den Austausch verlangen können und während der Dauer des Mangels ein Recht zu Mietminderung haben.

Rückwirkende Mietminderung ist dann ausgeschlossen, wenn sich der Mieter diese nicht ausdrücklich vorbehalten hat.

Ich hoffe, ich konnte eine hilfreiche erste Einschätzung geben. Bei Nachfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin


info@recht-kanzleischorn.de

Rückfrage vom Fragesteller 24.04.2008 | 14:03

Sehr geehrte Frau Schorn, danke für die Beantwortung meiner Fragen. Zu ihrer Antwort zu Frage 1 benötige ich noch die Information wieviel Zeit der Vermieter hat diesen Nachweis vorzulegen. Wir wohnen seit 04/07 in diesem Haus und haben diesen Nachweis bisher nicht erhalten. Wenn ich den Vermieter heute darum bitte, wieviel Zeit muss ich ihm zugestehen diesen Nachweis herbeizuführen?

Vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.04.2008 | 14:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Ich empfehle, Ihrem Vermieter eine nachweisbare Frist von zwei Wochen zu setzen. Diese ist in einem solchen Zusammenhang als angemessen anzusehen.

Ich hoffe, es konnten hiermit alle noch offenen Fragen beantwortet werden.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin

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