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Rechte u. Pflichten Gesamtberechtigter § 428 beschr. persönl. Dienstbarkeit

| 07.07.2009 11:42 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Sehr geehrte Damen und Herren,

seit 2002 besteht als notariell beurkundeter Vertrag für zwei verwandte Personen als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ein Oberflächennutzungsrecht an einer Teilfläche eines Grundstücks in den Bergen mit der Vorgabe darauf eine Holzhütte ausschließlich zu nutzen, den betroffenen Teil des Grundstückes sowie die Hütte in ordnungsgemäßem Zustand zu halten.

Die Hütte wurde vor vielen Jahrzehnten auf dem Grundstück errichtet und von der Familie des Erbauers mit Duldung des Grundstückinhabers genutzt und instand gehalten, wobei mal der Eine und mal der Andere die Kosten und Arbeitsaufwand für Reparaturen und Instandhaltungen getragen hat, ohne gegenseitige Aufrechnung. Um das Ganze sozusagen amtlich zu machen, wurde 2002 ein notarieller Vertrag mit o. g. Inhalt aufgesetzt.
Beide Berechtigte sind nun aus anderen Gründen zerstritten; Einer hat die Hütte in diesem Zeitraum selten genutzt, der Andere öfter.

Einer sammelt nun seit 2003 Quittungen über alles Mögliche, u. a. auch private Aufwendungen, nicht notwendige Verschönerungen während seines Hüttenaufenthaltes und versucht nun, sie beim anderen Berechtigten hälftig geltend zu machen. Ebenso werden von ihm Fahrten zur Hütte als „Versorgungsfahrten“ mit einem Pauschalbetrag angesetzt, wobei es da nichts zu versorgen gibt, es sind lediglich die privaten Aufenthalte, die der Andere als Schikane nun mit bezahlen soll. Schriftlich (nicht im Vertrag) wurde vereinbart, dass nicht unaufschiebbare und notwendige Reparaturen vorab in Bezug auf Preis, Handwerker abzusprechen sind.
Frage:
a) Inwieweit kann ein Berechtigter gegen den Anderen solche Forderungen tatsächlich geltend machen und ab wann verjähren diese?
b) Wie weit zurück kann der Andere seine Aufwendungen/Arbeitszeit dagegen geltend machen? Eine Aufrechnung vor allem in Zeit- und Arbeitsaufwand, Quittungen sind nicht mehr vorhanden würde Jahrzehnte zurückreichen und wäre dokumentiert.
c) Ein neuer Hüttenherd muss gekauft werden. Kann hier einer von Beiden bestimmen bzw. verlangen, dass der Andere den Kauf tätigt und den Einbau vornehmen lässt, nur weil dieser mit einem sehr teuren Herd nicht einverstanden war und einen günstigeren vorgeschlagen hat?
Hier geht es wohl eher um den Zurückbehalt des eigenen Anteils am Kauf in Höhe der vorgelegten Quittungen.
d) Ebenfalls schriftlich wurde eine Regelung für die gegenseitigen Hüttenbesuche getätigt, die Einer nicht mehr einhält. Er informiert nicht mehr über seine Besuche/Nutzung, inwieweit kann man ihn darauf sozusagen festnageln?
e) Wie kann man in Erfahrung bringen, was die Abtretung des Nutzungsrechts eines Berechtigten an den Anderen zur Alleinnutzung wert wäre? Gibt es hier Vorgaben oder Berechnungen? Es handelt sich um eine vollständig eingerichtete Blockhütte (Vorraum, Wohnraum, Schlafraum, Solaranlage, Brunnen vor der Hütte)

Im Voraus herzlichen Dank.

Sehr geehrte Fragestellerin,

a)

Grundsätzlich besteht für notwendige Unterhaltungsmaßnahmen ein Ausgleichsanspruch gegen den anderen Dienstberechtigten. Maßnahmen zur Erhaltung des Gegenstands können auch ohne Zustimmung des anderen Berechtigten getroffen werden (§ 744 Abs. 2 BGB ). »Notwendig« sind Maßnahmen, die zur Erhaltung der (Bau-)Substanz oder des wirtschaftlichen Werts im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung aus der Sicht eines vernünftigen Teilhabers erforderlich (d. h. mehr als bloß nützlich!) sind. - Der Ausgleichsanspruch ergibt sich dann aus § 748 BGB .

Maßnahmen, die allerdings nicht in dem o. g. Sinn notwendig waren, durften nicht einseitig beschlossen werden. Grundsätzlich steht die Verwaltung den Rechtsinhabern nur gemeinschaftlich zu (§ 744 Abs. 1).


b)

Der Ausgleichsanspruch verjährt in der regelmäßigen dreijährigen Frist. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das heißt, bis zum Jahresende 2009 können nur noch Ansprüche geltend gemacht werden, die im Jahr 2006 entstanden sind. Alle Ansprüche aus den Jahren davor sind mittlerweile verjährt.


c)

Verwaltungsmaßnahmen müssen, sofern nichts anderes vereinbart ist, einstimmig beschlossen werden (siehe oben). Soweit der neue Herd also nicht zwingend erforderlich für die Bewirtschaftung der Hütte ist, kann Ihnen die Anschaffung nicht einseitig aufgezwungen werden.


d)

Die Einhaltung der Nutzungsvereinbarung müssten Sie notfalls gerichtlich durchsetzen. Wenn es keine Möglichkeit der einvernehmlichen Klärung mehr gibt, dann bleibt nur noch dieser Weg.

Eventuell genügt es auch schon, wenn Sie einen Anwalt vor Ort beauftragen, der zunächst außergerichtlich konkrete Forderungen an die Gegenseite stellt. Dadurch entstehen für Sie natürlich zunächst Kosten, die aber unter Umständen erstattungsfähig sind (das hängt davon ab, ob sich die Gegenseite mit bestimmten Handlungen oder Unterlassungen hinsichtlich der Nutzung bereits in Verzug befindet).


e)

Als Bewertungsmaßstab können evtl. Pachtzinsen für vergleichbare Grundstücke herangezogen werden. Wie eine konkrete Berechnung aussehen könnte, kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Letztendlich wird diese Frage nur ein Sachverständiger beurteilen können.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 08.07.2009 | 11:00

Sehr geehrter Herr Juhre,
vielen Dank für die ausführliche Anwort.
Ich habe eine Rückfrage zu Punkt c) Anschaffung eines neuen Herdes. Der Herd ist erforderlich, es muss geheizt und gekocht werden können.
Ein Berechtigter hat zweimal angekündigt und darauf bestanden einen neuen, sehr hochpreisigen Herd zu kaufen und einbauen zu lassen und dem Anderen hälftig eine Rechnung zu stellen. Eine Beteiligung an den Anschaffungskosten des Herdes wurde vom Anderen aufgrund des sehr hohen Preises abgelehnt und danach von ihm zwei preiswertere Angebote, wie angefordert, übermittelt. Nun wurde dieser jedoch aufgefordert selbst den Herd nach eigenen Vorstellungen zu kaufen und einbauen zu lassen. Muss dieser dem nun nachkommen und inwieweit kann er vor dem Kauf die Hälfte der Kosten für Herd und Einbau verlangen bzw. auch zur Voraussetzung machen? Es muss davon ausgegangen werden, dass die Aufwendungen vom Anderen ansonsten nicht bezahlt werden.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.07.2009 | 12:59

Zu Ihrer Nachfrage:

Vom Standpunkt vernüftiger Verwaltung ist es sicherlich nicht ohne weiteres geboten, einen besonders teuren Herd anzuschaffen. Im Zweifel wird ein Herd mittlerer Qualität ausreichen.

Wenn Sie einen solchen Herd aussuchen, dann können Sie im Vorhinein die Einwilligung des anderen Teils verlangen (§ 744 Abs. 2 zweiter Halbsatz BGB). Am besten informieren Sie den anderen Teil schriftlich über die geplante Anschaffung und fordern eine schriftlich erklärte Einwilligung. Sie können die Anschaffung natürlich von einer Vorschusszahlung abhängig machen, wenn Sie die Kosten nicht auslegen möchten.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.07.2009 | 11:05

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