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Rechte befreiter Vorerben bei Hausverkauf

| 18.02.2011 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Ein befreiter Vorerbe möchte sein von der Mutter geerbtes Haus veräußern. In Abtl. I ist er als Eigentümer aufgeführt.

Im Grundbuch Abtl. II ist folgendes vermerkt:
"Nacherbschaft ist angeordnet. Befreiter Vorerbe: (Name des Sohnes). Nacherbe von (Name der verstorbenen Mutter) ist: (Name des Nacherben). Eintritt der Nacherbefolge beim Tode des Vorerben; eingetragen am (Datum)"

Meine Fragen nun:
1. Ist der Eigentümer (befreiter Vorerbe) berechtigt das Haus ohne Zustimmung des Nacherben zu veräußern oder muss dieser dem zustimmen oder überhaupt über den Verkauf in Kenntnis gesetzt werden?
2. Hat der Nacherbe einen Anspruch auf einen Teil des Verkaufspreises?
2. Welche Schritte müssen eingeleitet werden um den Eintragungsvermerk im Grundbuch löschen zu lassen, denn für den Käufer ist ein "sauberes" Grundbuch für eine etwaige Bankenfinanzierung durchaus sehr wichtig. Kann der Nacherbe sich hier weigern seine Zustimmung zu geben? Wenn ja, was kann der Vorerbe hiergegen tun?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1. Ist der Eigentümer (befreiter Vorerbe) berechtigt das Haus ohne Zustimmung des Nacherben zu veräußern oder muss dieser dem zustimmen oder überhaupt über den Verkauf in Kenntnis gesetzt werden?

Der Erblasser kann den Vorerben gem. §§ 2136, 2113 Abs. 1 BGB von der Beschränkung, nicht über Grundstücke verfügen zu dürfen, befreien. Dies muss in der letztwilligen Verfügung erfolgen.

Wenn Sie durch eine solche Befreiung begünstigt sind, können Sie über das Grundstück verfügen, ohne dass es der Zustimmung des Vorerben bedarf.

Grundsätzlich ist der Nacherbe nicht über die Verfügung zu informieren. Allerdings hat der Nacherbe gem. § 2121 BGB einen einmaligen Anspruch auf die Erstellung eines Verzeichnisses der Erbschaftsgegenstände.

2. Hat der Nacherbe einen Anspruch auf einen Teil des Verkaufspreises?

Nein, der Nacherbe kann keinen Anteil an dem Verkaufspreis beanspruchen. Allerdings wird der Kaufpreis, den Sie als Vorerbe für das Grundstück erhalten, zur Erbschaft gehören, § 2111 BGB. Der Kaufpreis tritt praktisch an die Stelle des Grundstücks (sog. Surrogation). Dies kann durch eine Befreiung nicht ausgeschlossen werden.

2. Welche Schritte müssen eingeleitet werden um den Eintragungsvermerk im Grundbuch löschen zu lassen, denn für den Käufer ist ein "sauberes" Grundbuch für eine etwaige Bankenfinanzierung durchaus sehr wichtig. Kann der Nacherbe sich hier weigern seine Zustimmung zu geben? Wenn ja, was kann der Vorerbe hiergegen tun?

Eine wirtschaftliche Belastung des Grundstücks ergibt sich aus diesem Eintrag – anders als z.B. bei einer Hypothek, Grundschuld usw. – nicht. Daher wird dieser Eintrag für die Bank irrelevant sein. Denn aus dem Befreiungsvermerk im Grundbuch einerseits und aus dem Umfang der Befreiung, der aus dem erteilten Vorerbschein hervorgeht, ist zweifelsfrei zu dokumentieren, dass der Vorerbe Verfügungsberechtigter ist.

Da der Vorerbe entsprechend verfügungsberechtigt ist, ist die vorherige Löschung des Nacherbenvermerks nicht notwendig. Wenn die vorherige Löschung aus „kosmetischen" Gründen gewünscht ist, so ist dies möglich, wenn der Nacherbe eine Löschungsbewilligung erteilt. Hierzu kann man ihn aber meines Erachtens nicht zwingen. Schon deswegen nicht, da es hierfür kein rechtliches Interesse gibt. Denn der Vorerbe ist wegen seiner befreiten Stellung ja in der Verfügungsmacht – auch dem Nacherben gegenüber – nicht eingeschränkt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2011 | 14:14

Sehr geehrter Herr Koppenhöfer,

Sie schreiben:
"Der Erblasser kann den Vorerben gem. §§ 2136, 2113 Abs. 1 BGB von der Beschränkung, nicht über Grundstücke verfügen zu dürfen, befreien. Dies muss in der letztwilligen Verfügung erfolgen."

Der Erblasser ist bereits verstorben. Folglich meinen Sie, dass eine solche letztwillige Verfügung nur aus dem Testament ersichtlich ist. Sollte keines vorhanden sein, was geschieht dann? Im Grundbuch ist ja bereits eine Vormerkung als befreiter Vorerbe eingetragen. Das müsste doch allein bereits bedeuten, dass er zur Veräußerung berechtigt ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2011 | 14:51

Sehr geehrte/r Rechtsuchende/r,

unter letztwilliger Verfügung ist das Testament zu verstehen. In diesem muss die entsprechende Bestimmung, also die Befreiung, genannt werden, um wirksam zu sein.

Allein die Eintragung als befreiter Vorerbe im Grundbuch begründet diese Rechtsstellung jedoch, sondern setzt sie vielmehr voraus. Wenn ein solcher Eintrag im Grundbuch besteht, dies aber durch das Testament nicht gedeckt ist, wäre das Grundbuch unrichtig und müsste berichtigt werden.

Allerdings begründen die Eintragungen des Grundbuch gem. § 892 BGB Gutgläubigkeit des Erwerbers. Dieser darf auf die Richtigkeit des Grundbuches vertrauen, für ihn gilt das Grundbuch als richtig.

Entsprechend kann der Erwerber von einen Vorerben, zu dessen Gunsten eine Befreiung eingetragen ist, das Eigentum erwerben, auch wenn die Befreiung wegen fehlender Bestimmung im Testament in Wahrheit nicht besteht. Etwas anderes gilt nur, wenn der Erwerber die Unrichtigkeit der Eintragung kennt oder ein Widerspruch eingetragen ist.

Entsprechend wäre auch im Falle des Fehlens eines Testaments der Verkauf auf normalen Wege möglich.

Allerdings ist mir nicht ganz klar, wie es (im Normalfall) dazu kommen sollte, dass ein Testament nicht vorhanden ist. Da die gesetzliche Erbfolge Vor- und Nacherbschaft nicht vorsieht, müsste ein Testament eigentlich vorgelegen haben bzw. auf Grundlage eines Testaments ein Erbschein erteilt worden sein. Ohne entsprechende Unterlagen hätte das Grundbuchamt die befreite Vorerbschaft ja nicht eingetragen (außer es hätte einen Fehler begangen).

Ich hoffe, ich konnte die bestehenden Unklarheiten beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 18.02.2011 | 15:00

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 18.02.2011 5/5,0
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