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Recht der Räumung nach Ablauf der Kündigungsfrist

| 13.07.2012 16:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


Sehr geehrte Anwälte,

mich würde interessieren, ob ein Mieter der zwar Miete zahlt, aber gekündigt hat, nach Ende der Mietzeit die Wohnung oder das Gewerbe auch wirklich abgeben muss ?

Hintergrund ist der, dass ich im BGB immer nur von Schuldner usw lese.
Was ist aber wenn jemand nach Ablauf der Kündigungsfrist einem die Wohnung nach § 546 BGB usw nicht an den Vermieter übergibt aber auch nach Ablauf die vorher gezahlte Miete dann in Form einer Nutzungsentschadigung nach § 546 a BGB weiter erbringt ?

Hätte ich als Vermieter dann trotzdem das Recht eine Räumungsklage durchzuführen wenn a) der Mietvertrag ordnungsgemäß gekündigt wurde aber b) der Mieter nach Ablauf einfach weiter die Miete und die Wohnung nicht übergeben will ?

Wenn ich also darauf bestehe, dass die Wohnung geräumt also an mich übergeben wird, kann ich dies rechtlich einfordern ?

116/12
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre
Frage geschrieben am 13.07.2012 16:20:45
Recht der Räumung nach Ablauf der Kündigungsfrist
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 40,00 beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Definitiv verlieren Sie Ihren Anspruch auf Räumung nicht, wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt. Aber es ist § 545 BGB– Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses – zu beachten:
Dieser lautet:
§ 545 BGB – MietPrax-AK — Lfg. 24 — November 2010 — Seite 349
„Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
• 1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
• 2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält."
Dies Vorschrift ist allerdings sowohl individual-, als auch formularvertraglich abdingbar (deren Geltung kann also durch Vereinbarung ausgeschlossen werden) (vgl. Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2. Auflage 2009§ 545 BGB Rn 5 unter Verweis auf OLG Hamm ZMR 1983, 97, ergangen zu Wohnraum).

Für die Frage, ob Sie können also darauf bestehen, dass die Wohnung geräumt wird und dies auch gerichtlich einfordern können, kommt es also darauf an
1. ob § 545 BGB zwischen Ihnen gilt
und
2. wenn ja, ob Sie innerhalb der 2 Wochen ab Kenntnis von der Fortsetzung dieser Widersprochen haben.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen Überblick verschafft zu haben.

Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt (vor Ort) in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2012 | 17:12

Vielen Dank

Wenn also rechtzeitig Widerspruch eingelegt wurde kann man den § 545 BGB wohl ausklammern..

Ist es also - um nochmals auf meine Ausgabgsfrage zurückzukommen - möglich, dass man auch über eine Vollstreckung mit Gerichtsvollzieher den Mieter rausklagen kann, obwohl er zwar die Miete zahlt aber im Vorfeld gekündigt hat ?
Ich gehe mal davon aus, dass sie das auch im Hinblick auf ein aktives Recht zur Räumung mit Hilfe des Rechtsstaates meinten, es sich also um keine " hohle" Vorschrift handelt und man notfalls mit den Gerichtsvollzieher tätig werden kann .

Ist dies eigentlich auch gegeben wenn nach der Kündigung die Wohnung nicht übergeben wird und die Mieten eingestellt werden ?
Es also nach Ablsuf der Frist keine Übergabe gibt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2012 | 09:17

116/12
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 13.07.2012 17:12:33
beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

A.
I.
Wenn Sie der Fortsetzung wirksam widersprochen haben, ist das Mietverhältnis beendet.
Wirksamer Widerspruch meint:
1. Rechtzeitig innerhalb der 2-Wochenfrist ab Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung(Zugang ist maßgebend)
2. (am Betsen) schriftlich [Da der Widerspruch auch konkludent erklärt werden kann, kann nach OLG Schleswig, NJW 1982, 449 [OLG Schleswig 23.11.1981 - 6 RE Miet 2/81] sowohl in der Gewährung einer bloßen Räumungsfrist (]) als auch in der Erklärung, das Mietverhältnis nur bei Zahlung einer höheren Miete fortsetzen zu wollen (siehe dazu BGH, LM Nr. 42 zu § 535 BGB a.F.), der Widerspruch liegen. Dies aber unsicherer, als den Widerspruch schriftlich ausdrücklich zu erklären]
3. Bei mehreren Vermietern oder Mietern muss - wie bei der Kündigung - der Widerspruch von allen Vertragsparteien ausgehen und allen Parteien zugehen.
[vgl. auch Börstinghaus, MietPrax, Fach 8 Teil 1 A. VIII. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, Rn 473 u. 482]

Sie können dann über eine Vollstreckung mit Gerichtsvollzieher den Mieter rausklagen (müssen also Räumungsklage erheben und können nach Erlangung eines sog. Titels eine Vollstreckung mit Gerichtsvollzieher durchführen).

II.
Bei Fortsetzung des Gebrauches durch den Mieter ist dies dann nicht mehr ein vertragsgemäßer Gebrauch, sondern stellt eine Vorenthaltung der Mietsache i.S.d. § 546a BGB mit der Folge dar, dass der Sie Nutzungsentschädigung i.H.d. bisherigen Miete (einschl Nebenkosten zu den vertraglichen Bedingungen) verlangen können[vgl. Börstinghaus, MietPrax, Fach 8 Teil 1 A. VIII. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses, Rn 482]

Dem Begriff des Vorenthaltens meint, dass die Rückgabe der Mietsache trotz bestehender Rückgabepflicht unterlassen wird und dieses dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH NJW-RR 04, 558). Dies ist hier der Fall.

B.
Bezgl. Ihrer „Nachfrage":
„ Ist dies eigentlich auch gegeben wenn nach der Kündigung die Wohnung nicht übergeben wird und die Mieten eingestellt werden ?
Es also nach Ablsuf der Frist keine Übergabe gibt"

Diese „Nachfrage" ist unberechtigt. Vgl. die Vertragsbedingungen von www.frag-einen-anwalt.de. Unberechtigt ist eine Nachfrage danach, wenn eine weitergehende zusätzliche Frage und weniger eine Verständnisfrage ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Fragesteller einen neuen Sachverhalt hinterher geschoben hat.
Dies ist vorliegend der Fall, denn schon die Worte "ist dies eigentlich AUCH gegeben" verdeutlichen, dass es sich dabei um eine Alternativfrage handelt.

Ich bitte um Ihr Verständnis, stehe Ihnen aber, sollten Sie die Beantwortung der Frage wünschen, auch im Rahmen einer Mandatierung für eine weitergehende Rechtsberatung und/oder Interessenvertretung nach außen zur Verfügung. Der Kontakt kann problemlos mit Hilfe des Kommunikationsmittels E-Mail, jedoch auch per Post, Fax und/oder Telefon erfolgen. Kontaktieren Sie mich einfach über die in meinem Profil angegebene E-Mail-Adresse.

Mit freundlichen Grüßen

Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)


Bewertung des Fragestellers 14.07.2012 | 10:19

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Der Anwalt hatte sozusagen "Power" er hat eigentlich alles beantwortet und hat sogar einige Urteile, Rechtssprechungen aus Büchern usw genannt.. Allerdings gebe ich für die Freundlichkeit einen Punktabzug, da der Anwalt offenbar recht hat, wenngleich er aber " aus freien Stüclen" durchaus die Nachfrage hätte beantworten "können" , da sie im Grenzbereich lag und sie gewissermaßen auf dem Weg lag, so ist die Frage leider unbeantwortet geblieben, obwohl si ezum Sachgebiet gehörte und ich nur vergessen hatte, weiter oben zu konkretisieren.
Trotzdem muss ich im Rahmen dieses Forums auch auf Grundlage des Stils, wie der Anwalt die anderen Fragen beantwortet hat, einfach solange davon ausgehen, dass auch dies auf meine zusätzliche Nachfrage zutrifft, bis ich nichts gegenteiliges höre, denn wenn man einen Mieter aufgrund einer Kündigung rausklagen kann, wird man dies erst recht können, wenn er nach Ablauf der Mietzeit die Nutzungsentschädigung nicht zahlt und die Wohnung besetzt hält! "
Stellungnahme vom Anwalt:
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