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Recht auf Generalschlüssel als Miteigentümer an Grund und Boden ?


28.04.2006 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Ausweislich des Kaufvertrages bin ich mit einer zweiten Partei zu gleichen Teilen Eigentümer eines Grundstückes und des darauf stehenden Hauses (GbR). Die vier Wohnungen des Hauses sind vermietet.
Die zweite Eigentümerpartei ist seit dem Kauf des Grundstückes und des Hauses auch als Verwalter tätig, allerdings ohne Vertrag und im gegenseitigen Vertrauen.

Bei einer stichprobenhaften Kontrolle des Hauskontos stellten sich jetzt Unregelmässigkeiten in der Abrechnung über Jahre hinweg und ein fehlerhafter Umgang mit den Kautionszahlungen der Mieter heraus. Bisher habe ich der Arbeit der Hausverwaltung vollkommen vertraut, habe aber jetzt das Gefühl, dass das zu einer gewissen Selbstherrlichkeit in den Entscheidungen der Verwaltung geführt hat.
Ich würde gern die Ablösung der jetzigen Verwaltung beantragen. Da beide Eigentümer einen 50%-Anteil besitzen, stellt sich für mich jetzt die Frage, inwieweit ich mich damit überhaupt durchsetzen kann. Wenn die "Gegenseite" ablehnt, wie kann dann eine Entscheidung herbeigeführt werden und wie muss ich vorgehen ?

Habe ich als Miteigentümer ein Recht auf einen Generalschlüssel für das Objekt ? Selbstverständlich ist mir klar, dass die Wohnungen der Mieter als Privatsphäre geschützt sind und ich habe nicht vor, mir Zutritt zu verschaffen. Mir wäre nur der Fakt wichtig, ob mir ein Generalschlüssel zusteht und wenn ja, falls Einschränkungen (z.B. Hinterlegung bei einem Notar bzw Anwalt) bestehen.

Vielen Dank !

-- Einsatz geändert am 28.04.2006 16:31:56

-- Einsatz geändert am 28.04.2006 22:34:27
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Die Frage des Verwalters ist problematisch.

Zunächst ist die Frage zu stellen, ob tatsächlich eine Verwaltung im Sinne des WEG vorliegt. Hierzu müsste ein Beschluss der WE-Versammlung vorliegen. Vergl. § 26 WEG.
Dabei ist weiterhin zu fragen, wie lange diese Bestellung (zulässig sind maximal 5 Jahre) erfolgt ist. Danach müsste ein neuer Mehrheitsbeschluss einen Verwalter bestimmen.
Geht man von einer solchen Bestellung aus, ist die Abberufung nur mit Mehrheitsbeschluss der WE-Versammlung möglich.
Die Abberufung kann nach BayObLG NJW-RR 1997, 1443 durch gerichtlichen Beschluss nach § 21 IV WEG erfolgen. Hierbei kommt es auf den Einzelfall an, so kann selbst bei Vorliegen des wichtigen Grundes ausnahmsweise auch in der Nichtabberufung noch eine ordnungsgemäße Verwaltung sein (OLG Celle, NZM 1999, 841).

Sollte keine Bestellung zum Verwalter erfolgt sein – oder die Bestellungsfrist abgelaufen sein – besteht keine ordnungsgemäße Verwaltung. Dann kann im Fall der Nicht-Einigung auf einen neuen Verwalter, das Gericht nach §§ 26 III, 43 werden angerufen werden, um einen Verwalter zu bestimmen.

Insoweit sollten Sie einen Kollegen mit der detaillierten Prüfung und ggf. Stellung eines entsprechenden Antrages bei Gericht beauftragen.

Grundsätzlich haben Sie nach meiner Auffassung keinen Anspruch auf einen Generalschlüssel. De Wohnungen der Mieter sind grundrechtlich geschützt und es besteht kein Recht des Vermieters/Eigentümers, einen Schlüssel zurück zu behalten. Dabei hilft eine Hinterlegung auch nicht. Eine solche können Sie nur mit den Mietern ausdrücklich und im Einzelfall vereinbaren. Dieser muss Ihnen den Schlüssel freiwillig überlassen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Wegen des Feiertages kann eine Beantwortung ggf. bis Dienstag dauern.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2006 | 07:39

Vielen Dank für die schnelle Antwort, zumindest die Frage nach dem Generalschlüssel ist jetzt geklärt.

Zur Frage des Verwalters: es gab keinen Beschluss der WE-Versammlung, lediglich eine mündliche Absprache ohne Fristvereinbarung. Gilt das als ordnungsgemässe Bestellung zum Verwalter ? Ist bei einer GbR denn das WEG anwendbar ?

Eine Abstimmung mit Mehrheitsbeschluss wird bei zwei Parteien, die verschiedene Standpunkte vertreten, nicht möglich sein. Ist der Nachweis von unkorrekter Verwaltung (z.B. nach bilanzrechtlichen Vorschriften fehlerhafte Abrechnung, eigenmächtige Reduzierung von im Mietvertrag vereinbarten Kautionszahlungen und undurchsichtige Kautionskontenführung)und ein daraus resultierendes gestörtes Vertrauenverhältnis ausreichender Grund, eine Ablösung zu initiieren und inwieweit würde dem ein Gericht folgen ? Soweit es bei einer Nichteinigung überhaupt dazu kommen sollte.

Im Voraus herzlichen Dank für Ihre Antwort !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.05.2006 | 15:17

Vielen dank für Ihre Nachfrage.

Sollte tatsächlich die GbR als Eigentümerin eingetragen sein (was wohl nicht das Üblichste ist, aber rechtlich zulässig) müsste nach GbR Gesichtspunkten die „Verwaltung“ vorgenommen werden.

Grundsätzlich wird die GbR von allen Gesellschaftern gemeinschaftlich geführt (§ 709 BGB).

Auch hier ist die Übertragung der Geschäftsführung auf einen Gesellschafter möglich, dies im Gesellschaftsvertrag (§ 710].

In diesem Fall ist die Kündigung der Geschäftsführungsbefugnis gemäß § 710 BGB durch eeinstimmigen Beschluss der übrigen Gesellschafter (also Ihnen allein) möglich, sofern ein wichtiger Grund vorliegt.

Selbst in dem Fall, indem sie von der Geschäftsführung ausgeschlossen sind (durch Vertrag) stellt Ihnen ein Kontrollrecht gemäß § 716 BGB zu. Sie können also zunächst komplette Einsicht verlagen.

Die von Ihnen aufgezeigten Mängel in der Verwaltung können durchaus einen wichtigen Grund darstellen, sicher lässt sich dies ohne genaue Prüfung und persönlich Rücksprache jedoch nicht beurteilen.

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