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Realteilung eines gemeinsamen Weges von 3/10 und 7/10 in reale Flächen

21.07.2017 09:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Der Anspruch auf Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft kann im Wege der Leistungsklage auf Realteilung durchgesetzt werden. Dies setzt, falls ein Aufhebungsausschluss vereinbart ist, einen wichtigen Grund voraus, für den strenge Maßstäbe gelten.

4 Eigentümer (3 Privatleute und die Gemeinde) wollen ihre Grundstücke in Bauland umwidmen, ursprünglich waren es 5, die fünfte Eigentümerin ist ausgestiegen.

Der FNP ist genehmigt und die Vorentwürfe des Bebauungsplans sind von allen akzeptiert. Es soll ein gemeinsamer Weg mit
einer Fläche von 253,00 qm in eine geplante Straße miteinfließen.
Der Anteil der Eingetümerin, die ausgestiegen ist, beträgt 3/10 = 75,90 qm.
Unser Anteil beträgt 7/10 = 177,10 qm.
Also ist unser Anteil deutlich größer, die andere Eingetümerin jedoch möchte keine Realteilung des Weges.
Bei einer Realteilung könnten ihre 3/10 ihrem Grundstück angehängt werden, würde dieses auf die gesamte Länge um 1,50 m verbreitern und die anderen Beteiligten könnten die Straße, wie geplant, ausführen.
Bei Nichteinwilligung wird der Weg, der seit 25 Jahren von uns allein gepflegt wird, als Brache verwildern.

Meine Frage:

Kann ich auch hier, wie beim WEG § 25, auf folgendes zugreifen:
Nach § 25 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes, kann aber auch die jeweilige Summe der Miteigentumsanteile, anstelle des gesetzlich geregelten Kopfprinzips, bei der Durchsetzung eines Beschlusses ausschlaggebend sein.
Die Stimme eines Wohnungseigentümers kann also aufgrund seiner Mehranteile am Sondereigentum höher gewichtet werden, als die Stimme eines Eigentümers einer kleineren Wohnung mit weniger Miteigentumsanteilen am Sondereigentum.

D.h. hieße konkret, meine 7/10 Anteile haben mehr Gewicht als die 3/10 - ist dies praktikabel?

Oder gibt es andere Möglichkeit zu einer Realteilung zu kommen?
21.07.2017 | 10:59

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

grundsätzlich haben Sie völlig Recht, dass ein Anteil von 7/10 einen Anteil von nur 3/10 deutlich überwiegt, so dass Sie auf jeden Fall die Stimmenmehrheit haben.

Fraglich ist jedoch zunächst, ob das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) überhaupt anwendbar ist. Dies ist bei Bruchteilsgemeinschaften gem. §§ 741 ff. BGB wie der vorliegenden an dem Weg nicht zwangsläufig gegeben. Nur wenn es eine Miteigentümervereinbarung geben würde, die auf das WEG verweist, wäre das WEG hier anwendbar.

Wenn das WEG nicht anwendbar ist, was die Regel ist, bleibt es aber bei den §§ 741 ff. BGB.

Grundsätzlich bedarf die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft gem. § 749 BGB einer Vereinbarung aller Miteigentümer oder eines einstimmigen Beschlusses. Fraglich ist aber auch, ob ein Aufhebungsausschluss gem. § 749 Abs. 2 BGB vereinbart und möglicherweise gem. § 1010 BGB im Grundbuch verankert ist. Die Aufhebung kann dann aber dennoch verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Hierfür gilt ein strenger Maßstab.

Ob eine Leistungsklage auf Mitwirkung bei der Realteilung Aussicht auf Erfolg hat, kann daher abschließend erst nach Grundbucheinsicht und Prüfung des Vorliegens eines solchen Ausschlusses geprüft werden. Zu prüfen ist dann, ob Sie einen wichtigen Grund geltend machen können. Ein wichtiger Grund wird bejaht, wenn eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände unmöglich ist und dass der Beteiligte, der die Aufhebung begehrt, den wichtigen Grund nicht überwiegend selbst herbeigeführt hat, Palandt/Sprau, § 749 BGB Rn. 6.

Ferner dürfen durch eine Realteilung aber auch vor dem Hintergrund öffentlichen Rechts keine baurechtswidrigen Zustände entstehen. Insbesondere muss die Erschließung nach wie vor gesichert sein.

Ich empfehle nach alledem zunächst, die Miteigentümerin zur Mitwirkung an der Pflege des Weges aufzufordern. Denkbar sind auch Ersatzansprüche, wenn sie ihre Pflichten nicht erfüllt. Nach § 748 BGB sind alle Teilhaber den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten der Erhaltung anteilsmäßig mit zu tragen.

Sodann sollten Sie - am besten nach Ablauf einer Frist - eine Rechtsanwaltskollegin oder einen Rechtsanwaltskollegen vor Ort beauftragen, der Ihren Aufhebungsanspruch nach § 749 BGB insbesondere durch Grundbucheinsicht und Prüfung des wichtigen Grundes weiter prüft und möglicherweise durchsetzt.

Ich hoffe, Ihnen insoweit weitergeholfen zu haben und danke Ihnen für die Nutzung dieser Plattform.

Mit freundlichen Grüßen aus Münster

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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