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Reaktion auf Kündigung durch Untervermieter (Gewerbemietvertrag)

08.03.2019 10:02 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben von unserem Untervermieter am 28.02.2019 die Kündigung unseres bis zum 31.12.2020 laufenden Untermietvertrages (Gewerbe, Bürofläche) erhalten.

Zwar sieht unser Mietvertrag ein vorzeitiges Kündigungrecht vor

"Nach einer Mindestmietdauer von 12 Monaten ist dem Untermieter sowie dem Untervermieter die Möglichkeit gegeben den Mietvertrag mit einer Frist von 6 Monaten jeder Zeit mit Angaben von Gründen zu kündigen."

Jedoch kommt diese Kündigung für uns völlig Überraschend. Außerdem haben wir uns gerade eine neue Geschäftsausstattung (Briefpapier, Visitenkarten Flyer usw.) zugelegt, welche wir nun nicht mehr verwenden können.

Die Mindestmietdauer von 12 Monaten ist abgelaufen, von daher können wir die Kündigung wohl nicht mehr abwenden.

Nun zu unseren Fragen:

1. Der Untervermieter gibt als Grund "Eigenbedarf aus betrieblichen Gründen" ohne weitere Erläuterung an. Dieser Grund erscheint uns offensichtlich vorgeschoben, da noch Flächen frei sind und ein anderes Büro erst zum 01.01.2019 neu vermietet wurde. Weiterhin hat er in einem späteren (unfreundlichen) Telefonat angedeutet, dass er die Fläche teurer vermieten könnte. Haben wir Anspruch auf eine nachvollziehbare, ausführliche Begründung?

1a. Sollen wir nicht reagieren und uns ggf. eine Schadensersatzforderung vorbehalten?

2. Ist eine Kündigung nach der o.g. Klausel mit einer vorgeschobenen oder nicht ausreichend nachvollziehbaren Begründung wirksam?

3. Welche Fristen müssen wir ggf. berücksichtigen?

4. Wir befürchten unsere Mietkaution (obwohl wir keinen Anlaß sehen) nicht zürück zu erhalten. Können wir die Kaution mit den ausstehenden Mietzahlungen (die letzten 2 Monate) verrechnen, oder bliebe uns bei ungerechtfertigter Einbehaltung der Kaution nur der Klageweg?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist es im Gewerbemietrecht so, dass in der Regel die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag gesetzlichen Regelungen vorgehen. Zudem gibt es keine besonderen gesetzlichen Regelungen im Gewerbemietrecht.
So ist es unter anderem auch so, dass ein Kündigungsgrund, soweit er nicht vertraglich vereinbart ist, im Gewerbemietrecht nicht erforderlich ist.
Sofern man die von Ihnen dargestellte Klausel sieht, ist eine Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten jederzeit mit Angaben von Gründen zu möglich.
Wenn man die Klausel wortwörtlich nimmt, ist lediglich die Angabe von Gründen geschuldet, allerdings nicht, dass ein besonderer Grund bestehen muss, um die Kündigung zu ermöglichen.
Insofern sehe ich grundsätzlich sehr schlechte Chancen, hier gegen die Kündigung erfolgreich vorzugehen, da eben aufgrund der Klausel beiden Vertragspartnern die Möglichkeit gegeben wird, hier innerhalb von sechs Monaten das Mietvertragsverhältnis aufzulösen.
Dabei dürfte es auch keine Rolle spielen, dass Sie gegebenenfalls auch ihre Geschäftsausstattung aktualisiert haben, so bitter dies zunächst auch klingen mag. Dies ist dann das geschäftliche Risiko, welches Sie als Mieter eingehen.
Ich darf sodann zu ihren Fragen kommen.
Einen Anspruch auf eine nachvollziehbare ausführliche Begründung haben sie meines Erachtens nicht, da eben nur eine Angabe von Gründen geschuldet ist. Die große Frage wird eben sein, ob diese Gründe vorliegen müssen. Nach der oben genannten wörtlichen Auslegung möglicherweise nicht. Wenn man allerdings die Regelung aus zweckmäßigen Gründen sieht, also warum überhaupt die Angabe von Gründen dort mit hineingenommen worden ist, kann man sich natürlich auch auf den Standpunkt stellen, dass die Gründe deshalb angegeben werden müssen, weil sie dann auch vorliegen müssen.
Dies ist allerdings eben wortwörtlich nicht so dargestellt und wäre im Zweifel durch weitere Auslegung zu ermitteln.
Man kann dies immer jeweils mit unterschiedlichen Argumenten untermauern, einmal in diese, einmal in die andere Richtung.
Der Vertrag ist daher nicht besonders gut gestaltet hinsichtlich der Regelung.
Wenn man sich auf die zweckorientierte Auslegung stützen würde, dann wäre tatsächlich zu prüfen, ob Eigenbedarf hier vorliegt bzw. nicht vorliegt, was sie dann allerdings nachweisen müssten.
Meines Erachtens sollten Sie reagieren, und hier gegebenenfalls auch Druck auf den Vermieter auf ausüben, zunächst freundlich, dann gegebenenfalls, wenn dies keinen Erfolg hat, etwas bestimmter unter Zugrundelegung der oben genannten für Sie sprechenden Auffassung.
Schadenersatz können Sie letztlich auch später noch fordern, es geht erstmal darum, inwieweit das Mietverhältnis aufgelöst wird oder fortbesteht.

Zur Wirksamkeit der Kündigung hatte ich bereits oben dargestellt. Ich gehe eher davon aus, dass die Kündigung wirksam ist, da eine Begründung zwar gegeben werden soll, was nach der wortwörtlichen Auslegung, allerdings keiner Begründung bedarf, sondern nur Gründe angegeben werden müssen.
Anderes daraus auch nicht klar, ob die Gründe vorliegen müssen oder inwiefern sie relevant sind, dass gekündigt werden darf.
Insofern könnte man nur dann erfolgreich argumentieren, wenn man darstellt, dass ein Grund notwendig ist, um zu kündigen und dies so aus dieser Formulierung herleitet. Dabei kann man sich auch darauf Baal rufen, dass Unklarheiten in der Formulierung zulasten des Verwenders, also des Vermieters gehen.
Grundsätzlich, ohne besondere vertragliche Vereinbarung, benötigt der Vermieter nur dann einen Kündigungsgrund, wenn er fristlos kündigen möchte. Ansonsten kann er sich eben auf die mietvertraglich vereinbarte Frist berufen.
Als Frist wäre hier zunächst nur die Beendigung des Mietvertrages zu beachten, es sei denn im Mietvertrag befinden sich noch weitere Fristen, oder Vereinbarungen, die hier Fristen vorsehen, um Ansprüche geltend zu machen. Von Gesetzes wegen liegen keine besonders zu beachtenden Fristen vor, außer die Verjährung von möglichen Schadenersatzansprüchen, die in der Regel nach drei Jahren verjähren.
Die Mietkaution dürfen Sie in der Regel nicht verrechnen, es sei denn, der Vermieter ist damit einverstanden. Die Mietkaution dient weiterhin der Sicherung von Schadenersatzansprüchen und möglichen Betriebskostennachzahlungen.
Wird die Kaution nicht ordnungsgemäß abgerechnet, in der Regel sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, müssen Sie dann tatsächlich Klage erheben.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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