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Rattenbefall im Umfeld meiner Wohnung


22.09.2006 16:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Am 30.07.06 kam über meinen Balkon eine Ratte in meine EG-Wohnung gerannt. Ich informierte am nächsten Morgen sofort die Hausverwaltung, man schickte mir einen Schädlingsbekämpfer, der in der ganzen Wohnung Köder und Fallen aufstellte, allerdings in der Wohnung selbst keine Ratte entdecken konnte. Vor meinem Balkon/Fenster befindet sich ein sehr hoch wucherndes Gebüsch. Auch dort sah er sich um und entdeckte schon auf den ersten Blick mehrere Rattenlöcher. Er hinterlegte auch dort Köder und klebte einen "Warnaufkleber" direkt neben meine Balkontür. Er sprach von starkem Rattenbefall und riet mir dringendst, das Gebüsch durch die Hausverwaltung auf ein Minimum kürzen zu lassen sowie weder Fenster noch Balkontür zu öffnen und alle Lebensmittel in der Wohnung unzugänglich zu lagern. Da zu diesem Zeitpunkt die Außentemperatur bei 38°C lag, war die Situation in der Wohnung absolut unzumutbar. Noch dazu hatte ich zu diesem Zeitpunkt meinen vierjährigen Sohn bei mir, die Verteilung der Köder in der gesamten Wohnung war absolut nicht tragbar. Also wohnten wir bei meiner Freundin´. Die Köder neben dem Balkon waren übrigens schon nach wenigen Stunden weggefressen. Eine Woche später kam der Schädlingsbekämpfer erneut, legte draußen wieder Köder aus, die kurz darauf weg waren. Er bemängelte, dass das Gebüsch noch da war. Der Hausverwaltung teilte ich all dies jeweils umgehend mit, bat um das Kürzen des Gebüschs sowie um einen Vorschlag zur Mietminderung. Bis gestern tat sich von dieser Seite gar nichts. Vor drei Wochen entfernte der Schädlingsbekämpfer die Fallen aus meiner Wohnung, ließ die Köder aber stehen, diese entfernte ich mittlerweile selbst. Die Rattenlöcher vor und neben meinem Balkon sind nach wie vor gut sichtbar, das Gebüsch wurde nicht beschnitten, die Köder sind weggefressen und vor wenigen Tagen rannte am hellichten Tag meiner Freundin direkt vor meiner Haustür eine Ratte über den Weg. An meine Hausverwaltung schrieb ich zweimal mit Einschreiben/Rückschein, einmal mit der Bitte um Sachstandsmitteilung vor 5 Wochen und der Ankündigung einer Mietminderung bzw. der Bitte um eine Einigung in dieser HInsicht - nichts. Ein zweites Mal vor knapp drei Wochen mit der MItteilung dass ich die Mieten für August und September um 100 % mindere. Dass das sehr gewagt ist, ist mir klar. Ich sehe jedoch nicht ein für eine Wohnung Miete zu zahlen, die nicht nur überhaupt nicht nutzbar ist, sondern auch noch gesundheitsgefährdend. Gestern jedenfalls erhielt ich ein Schreiben der Hausverwaltung, in dem es heißt, es hätte sich wohl eine Ratte "in meine Wohnung verlaufen", im Außenbereich seien die Köder nur vom 07.08.-21.08. belaufen worden, was aber gar nicht stimmt. Man hätte den Hauswart beauftragt, das Gebüsch zu schneiden und könne nichts dafür, wenn er es nicht getan hat. Man gewährte mir laut Urteil v. 20.07.2005 VIII ZR 347/04, Urt. v. 06.04.2005 XII ZR 225/03 sowie aktuellem Urteil d. Amtsgerichts Charlottenburg (nicht benannt) eine Mietminderung in Höhe von 25 % (!!!) für den Monat August und fordert von mir für September die volle Miete, Zahlung bis 30.09. Wie soll ich mich nun verhalten. Es ist deutlich zu ersehen, dass die Ratten noch da sind, meine gesamte Balkonverkleidung (Schilf) ist völlig zerfressen, ebenso das Gebüsch. Ich ziehe in Erwägung, das Gesundheitsamt zu informieren, da sich auf dem Wohngelände auch ein Kinderspielplatz befindet. Für eine baldige Antwort, wie hoch die Miete gemindert werden kann, wäre ich wegen der FRist 30.09. dankbar. MfG
Sehr geehrte Ratsuchende,

die Höhe der Mietminderung ist grundsätzlich abhängig von Einzelfall. Insoweit ist festzuhalten, dass die zitierten Urteil des BGH sich u.a. mit der Mietminderung an sich befassen, aber keine Aussagen zu dem konkreten Problem Ratten enthalten.

Eine Mietminderung von 100 % ist meines Erachtens überzogen. 100 % Mietminderung gewähren die Instanzgerichte nur, wenn sich die Ratten in der Wohnung befinden. Das AG Aachen hat entschieden: Treten im Hof eines Hauses Ratten auf, ist der Mieter berechtigt, die Miete um 10 % zu mindern; 5 C 5/00, WM 2000, 379. Dies ist aber wohl die unterste Grenze.

Wenn die Hausverwaltung Ihnen "freiwillig" 25% zubilligt, halte ich es für angemessen, die Miete, um Druck zu machen, um 40 - 50 % zu mindern. Sie haben dann lediglich das Risiko einer um bis 25 % zu hohen Mietminderung zu tragen. Die 100 %-Minderung sollten Sie nicht beibehalten, da sonst die Gefahr besteht, wegen der zu hohen Minderung in Zahlungsrückstand zu geraten und ab zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung zu erhalten.

Gleichzeitig sollten Sie auf der Beseitigung der Ursachen bestehen und möglichst einen Anwalt vor Ort hinzuziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Kaussen
Rechtsanwalt
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