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Räumungsurteil - Einspruch gleich als Räumunsschutz beantragen?

| 12.08.2012 22:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


01:22
Sehr geehrter Herr Anwalt,

ich Sohn wohne bei meiner Mutter in der Wohnung die vor über 50 Jahren zwischen der Vermietergesellschaft und meinen Eltern vermietet worden ist. Mein Vater ist seit 1981 verstorben.

Meine Mutter konnte die Mieten nicht bezahlen, sprich die fristlose Kündigung besteht zu Recht. Erst kam die Anklage am 08.06.2012 und ab da wären ja die zwei Monaten Schonfrist, doch es konnte nicht bezahlt werden. Man offerierte uns von anderer Seite Hilfe und ich bot an derm Vermieter eine Zahlung von 2400,- und Rest bis 01.09. doch kam negative Antwort.

Es wurde daher nichts bezahlt da auch an kommenden Vermieter gedacht werden musste für Kaution etc.

Am 06.08. nun kam das Versäumnisurteil rein. Da habe ich nun zwei Wochen Frist zum Einspruch.

Ich selbst bin ja nicht als Mieter eingetragen, sprich auch ich muss wohl raus aus Wohnung.

Wir haben uns bemüht für eine Seniorenwohnung in der Zeit doch nach Registrierung beim Wohnungsamt kam bisher nur ein Wohnungsvorschlag und da heist es abwarten bis Vermiter sie anschreibt zwecks Besichtigung. Also alles offen.

Eine andere Möglichkeit habe ich selbst für eine Notunterkunft bei jemanden aber wenn dann auch erst ab 15.9., falls ich bis dahin nichts gefunden habe aber das kann man ja auch nicht belegen mit Mietvertrag.

Ich denke es gibt Möglichkeiten evtl. unterzukommen doch ist das in kurzer Zeit nicht möglich. Dazu hat meine Mutter mit ihren 76 Jahren auch Pflegestufe 1 und ist erheblich gehbehindert, zuckerkrank usw.

Bestehen evtl. Rechtsansprüche auch Räumungsschutz da ich ja nicht verurteilt wurde die Wohnung zu räumen, sondern meine Mutter und meinen verstorbenen Vater?

Muss ich den Einspruch gleich als Räumunsschutz beantragen oder wie sieht der Ablauf aus? Ist etwas für uns zu wirr da auch das erste Mal mit sowas konfrontiert.

Vielen Dank!
12.08.2012 | 23:53

Antwort

von


(21)
Köpitzer Straße 4
10315 Berlin
Tel: 030/5110683
Web: http://www.kanzlei-weber-berlin.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts hiermit wie folgt beantworte:

Bei einer zivilgerichtlichen Klage haben Sie 2 Wochen ab der Zustellung der Klage Zeit, Ihre sog. Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Sollten Sie eine solche Verteidigungsanzeige nicht an das Gericht geschickt haben, ergeht ein sog. Versäumnisurteil gegen den Beklagten, in diesem Falle Ihre Mutter, wenn sämtliche Vorraussetzungen für die Räumungsklage schlüssig in der Klageschrift dargelegt wurden.

Nachdem Ihnen das Versäumnisurteil zugestellt wurde, haben Sie 2 Wochen Zeit, einen Einspruch gegen dieses Urteil einzulegen. Der Einspruch muss begründet werden. Die Begründung muss sämtliche Verteidigungsmittel gegen die Klage beinhalten, § 340 Abs. 3 ZPO.
Die Kosten für das ergangene Versäumnisurteil hat die Beklagte zu tragen. Einen Einspruch sollten Sie tatsächlich nur einlegen, wenn Sie der Meinung sind, die Klage gewinnen zu können. Sind Sie sich sicher, die Räumungsklage zu verlieren, sollten Sie den zusätzlichen Kosten, die dann durch die Einlegung des Einspruchs und der Fortführung des ursprünglichen Prozesses entstehen, aus dem Wege gehen. Allerdings könnten Sie durch die Einlegung des Einspruches das Verfahren „in die Länge ziehen" und so Zeit gewinnen, bis dann das Urteil rechtskräftig geworden ist.
Für welche Handlungsalternative Sie sich letztendlich entscheiden, ist eine Kosten-Nutzen-Frage.
Zu beachten ist, dass der Kläger aus dem Versäumnisurteil sofort vollstrecken kann. Gemäß § 708 ZPO kann aus Versäumnisurteilen ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckt werden. In diesem Falle sollten Sie bei Gericht die einstweilige Einstellung der Vollstreckung gemäß §§ 719, 707 ZPO beantragen.

Sollten Sie keinen Einspruch einlegen, wird das Versäumnisurteil rechtskräftig.
Durch dieses Versäumnisurteil kann nun der Kläger vollstrecken. Vollstrecken heißt in diesem Zusammenhang, dass der Kläger die von Ihnen inne gehaltene Wohnung mit der Hilfe eines Gerichtsvollziehers räumen lassen kann. Bevor der Gerichtsvollzieher jedoch die Räumung durchführt, muss der Kläger diesen zunächst bezahlen, was Ihnen etwas Zeit verschaffen würde. Nachdem der Gerichtsvollzieher seine Gebühren von dem Kläger vereinnahmt hat, erhalten Sie bzw. Ihre Mutter eine sog. Vollstreckungsankündigung per Post zugeschickt. In dieser Ankündigung werden Sie noch einmal ausdrücklich auf die Möglichkeit, einen Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO zu beantragen, hingewiesen. Wenn Sie diesen Antrag stellen, können Sie eine besondere Härte, nämlich den gesundheitlichen Zustand Ihrer Mutter anbringen. Sie müssten dann umfassend darlegen, dass ein Umzug zeitlich unmittelbar bevor steht und Ihrer Mutter eine anderweitige Unterbringung zwischenzeitlich auf Grund Ihres Gesundheitszustandes nicht zuzumuten ist.

Das Sie selbst nicht im Mietvertrag aufgeführt sind, steht Ihnen gegen den Vermieter Ihrer Mutter auch kein Wohnrecht zu. Anders könnte dies zu beurteilen sein, wenn Sie mit Ihrer Mutter einen Untermietvertrag abgeschlossen haben. Dann hätte der Vermieter lediglich einen Räumungstitel gegen Ihre Mutter erwirkt und damit allerdings keine Handhabe, Sie aus der Wohnung räumen zu lassen.


Es wäre auf jeden Fall ratsam, für den Einspruch oder eine beabsichtigte weitere Verteidigung gegen die Räumungsklage einen Anwalt vor Ort zu beauftragen. Sollten keine finanziellen Mittel bei Ihrer Mutter vorhanden sein, besteht evtl. ein Anspruch auf Beratungshilfe, der bei dem Amtsgericht am Wohnort Ihrer Mutter zu beantragen wäre.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Sollten Sie Nachfragen haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.


Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin



Rechtsanwältin Jenny Weber

Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2012 | 00:34

Sehr geehrte Frau Rain,

vielen Dank für diese wirklich ausführlich und detailerklärte Auskunft. Eine Frage habe ich aber dennoch mit der Bitte um Antwort:

Sie schreiben:
Gemäß § 708 ZPO kann aus Versäumnisurteilen ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckt werden. In diesem Falle sollten Sie bei Gericht die einstweilige Einstellung der Vollstreckung gemäß §§ 719, 707 ZPO beantragen.

Kann man dies ohne Begründung machen oder muss/sollte es begründet werden

Ist das ein zweiter Schuh oder ist dies der sogenannte Räumungsschutz?

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, bin äußerst zufrieden!

Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2012 | 01:22

Sehr geehrte Fragestellerin,

sehr gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sie besitzen „offiziell" keinen Räumungsschutz, da Sie auch kein Recht zum Aufenthalt gegenüber dem Vermieter besitzen. Wie bereits geschrieben, wenn Sie und Ihre Mutter einen Untermietvertrag (auch mündlich) geschlossen hätten, würden Sie hingegen nicht vom Gerichtsvollzieher aus der Wohnung geräumt werden können, da ein Urteil ja nur gegen Ihre Mutter vorliegt. Den Antrag gemäß §§ 707, 719 ZPO können Sie nur stellen, wenn Sie einen Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt haben.
Den Antrag müssen Sie dann begründen, wenn Sie die Einstellung ohne Hinterlegung einer Sicherheitsleistung begehren. In diesem Falle müssen glaubhaft machen, dass Ihre Mutter nicht in der Lage ist, eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Und die Vollstreckung einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde (§ 707 Abs. 1 S.2 ZPO). Ebenso müssten Sie Tatsachen vorbringen, die den Richter davon überzeugen, dass die Säumnis (die unterlassene Verteidigung gegen die Klage) unverschuldet ist. Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn Ihre Mutter aus gesundheitlichen Gründen gehindert war, die Klage rechtszeitig entgegen zu nehmen. In der Regel wird einem solchen Antrag jedoch nur stattgegeben, wenn die Verteidigung gegen die Klage Aussicht auf Erfolg verspricht.

Weiterhin bleibt noch die Möglichkeit, einen Antrag gemäß § 721 ZPO zu stellen. Dieser Antrag muss spätestens bis zur letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden, ist also ebenfalls nur bei einem Einspruch gegen das Versäumnisurteil möglich. Diesen müssen Sie sehr gut begründen, damit das Gericht eine angemessen lange Räumungsfrist gewährt. Über diesen Antrag entscheidet der Richter nach freiem Ermessen, wobei eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters vorzunehmen ist. Je „besser" dieser Antrag begründet ist, umso länger wird die Räumungsfrist ausfallen. Sie müssen diesen Antrag mit dem Vorliegen unbilliger Härten begründen. Eine unbillige Härte liegt dann vor, wenn dem Mieter die Beschaffung von Ersatzwohnraum unter Berücksichtigung persönlicher oder wirtschaftlicher Gründe nicht zumutbar ist. Sie sollten hier anführen, dass es unzumutbar ist, Ihre Mutter vorübergehend ersatzweise unterzubringen, nur weil der bereits vorgesehene Wohnraum zu dem jetzigen Zeitpunkt noch nicht bezugsfertig ist. Eventuell sollte noch ein ärztliches Attest beigebracht werden, dass derartige Strapazen sich auf den gesundheitlichen Zustand sehr negativ auswirken. Das Gericht hat dann die Möglichkeit eine Räumungsfrist von 2-12 Monaten ab Zustellung des Räumungstitels zu gewähren.

Wenn Sie keinen Einspruch gegen das Versäumnisurteil einlegen, bliebe letztendlich nur der bereits oben beschriebene Antrag gemäß § 765a ZPO. Dieser Antrag muss ebenfalls begründet werden. Dort müssen detailliert die besonderen Umstände und die Härte, die die Vollstreckung mit sich bringen würde, darlegen.


Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 13.08.2012 | 00:35

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