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Räumungsschutzantrag wurde aufgehoben !


27.09.2007 12:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Guten Tag,
aufgrund eines geschlossenen Vergleichs vor den LG hatte ich mich dazu verpflichtet die von mir bewohnte Mietwohnung zum 30.07.2007 zu räumen. Es fand sich zwar Ersatzwohnraum, der allerdings, aufgrund eines verzögertem Bauvorhabens der jetzigen Mieter erst zum 30.11.2007 beziehbar ist.

Die erste Zwangsräumung konnte abgewendet werden, das AG urteilte sodann §765 a ZPO stattzugeben.

Das LG hob den Beschluss dann postwendend auf - Tenor: Sittenwidrigkeit wäre nicht gegeben. [ Was meines Erachtens völliger Unfug ist ]

Nun erwarte ich also den Termin zur neuerlichen Zwangsräumung. Rechnet man ab Zustellung des Beschlusses plus übergabe an den GV und einer 3 Wochen Frist zur Voranmeldung. Wäre der Termin also irgendwann ende Oktober. Somit wäre ich gezwungen mir für einen Zeitraum von ca 4 Wochen eine Ersatzwohnung zu suchen.

Nun meine Fragen:
Mein RA teilte mir mit, das das LG keine Aussage zur Rechtsbeschwerde getroffen hat und das ein Schweigen zu dieser Aussage üblicherweise ein nichtzulassen zur Folge hat.

Stimmt das so? und wieso ist der Bundesgerichtshof dafür zuständig und nicht das OLG?

Mithin, macht es Sinn bei der Gemeindeverwaltung vorzusprechen um
eine Beschlagnahme der Wohnung wg. drohender Obdachlosigkeit zu erwirken? Welche Erfolgsaussichten hat sowas und muss ich eher damit rechnen in ein Obdachlosenheim quartiert zu werden?

Gibt es weitere Möglichkeiten?

Ggf. auch Regressansprüche gegen meinen jetzigen RA, der meines erachtens durch Fehlberatung eine Teilschuld an der jetzigen Situation trifft.

Im übrigen wäre eine Mandatsübernahme erwünscht.

Hintergrund:
Vorausging ein Rechtsstreit mit meinem Vermieter, der sich um mehrmaliges eintretens von Brackwasser in mein Wohnzimmer einen dreck scherte. Fälschlicherweise hielt ich Mieten zurück um Notfalls selber einen Handwerker beauftragen zu können. Die Kündigung wurde ausgesprochen - allerdings abgewiesen. Es folgte Revision vor dem LG einhergehend mit einem Gutachten welches die Beweislage zu Lasten der Kläger umkehrte. Letzlich habe ich mich von den vorsitzenden Richtern "breitschlagen" lassen einem Vergleich zuzustimmen. Kostenentscheid entfiel auf die Kläger. Ersatzwohnraum sollte ja nicht das Problem sein - weit gefehlt als HartzIV Empfänger. Auf anraten meines RA unterschrieb ich dann den Mietvertrag zum 30.11.2007, dies wurde meinem Vermieter umgehend im Mai mitgeteilt. Im Juni hieß es dann plötzlich die Tochter wolle einziehen und einer Verlängerung würde nicht zugestimmt. Mein RA beruhigte mich und sagte mir immer wieder "ich solle die Füße stillhalten - alles kein Problem". Nun bin ich fast soweit das ich durch Selbständigkeit HartzIV gegen Ende des Jahres ad acta legen könnte und nun erkennt das LG auf sofortigen Auszug, was für mich bedeutet Insolvenz anmelden zu müssen. Hinzu kommt ein Haustier das ich ins Tierheim geben müsste. Und das letztlich wegen verbleibender 4Wochen.

Das LG führte in seiner Begründung zur Aufhebung des Beschlusses an, das es nicht ersichtlich wäre, das ich mich ausreichend um Wohnraum gekümmert hätte.[ Hätte man mir vorher mitgeteilt Buch führen zu müssen ] Ebenso nicht um Ersatzwohnraum für die Zeit von August bis Ende November und der Wohnungmarkt doch sehr entspannt sei. [ Lt. Arge stehen mir hier max 45qm bis max 212€ zu] Auch meine Berufliche Situation kommt nicht als Grund in Betracht, auch nicht das ich auf Internet sowie Telefonanschluss angewiesen bin.Dies würde schließlich so gut wie Flächendeckend verfügbar sein. Bedacht wurde dabei allerdings nicht, das bei einer Portierung/Neuanschluss gut 4-6 Wochen ins Land gehen können.

Wäre es ggf. sogar denkbar, das hier Befangenheit eine Rolle spielt? - Die Tochter der Kläger hat Jura studiert und es wäre denkbar das diese ein Praktikum im entpsprechenden LG gemacht hat. Wobei das nur ein Gedanke ist.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Ja, der Kollege hat grundsätzlich richtig beraten. Die Zuständigkeit des BGH ergibt sich aus § 133 Gerichtsverfassungsgesetz.

Die drohende Obdachlosigkeit hat leider auf den Räumungsanspruch Ihres Gläubigers keine Auswirkung.
Allerdings hätte der Gerichtsvollzieher die Obdachlosenpolizei von der bevorstehenden Zwangsräumung zu informieren (§ 181 GVGA).
Die Obdachlosenpolizei (in der Regel die Ortspolizei)hat zwei Möglichkeiten:

1. Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen oder

2. Beschlagnahme der Wohnräume zu Lasten Ihres Gläubigers verbunden mit Ihrer Einweisung.

Im letzteren Fall haftet die Obdachlosenpolizei für die Nutzungsentschädigung und für ab Beschlagnahme entstehende Schäden an der Wohnung (BGH NJW 1996, 315).

Ob Ihr Anwalt im Rahmen des Verfahrens nach § 765 a ZPO fehlerhaft gehandelt hat, kann von hieraus nicht beurteilt werden.

In jedem Fall handelt es bei § 765 a ZPO um eine Ausnahmevorschrift und wird eng ausgelegt und wird nur dann angewendet, wenn die Räumungsvollstreckung zu untragbaren Ergebnissen führen wird.

Anhaltspunkte für Befangenheit liegen aus meiner Sicht nicht vor, könnten zum jetzigen Zeitpunkt auch nicht mehr geltend gemacht werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de


----------------------------------------------
Geschäftsanweisung Gerichtsvollzieher

§ 181 Besondere Vorschriften über die Räumung von Wohnungen
Volltext:

1. Ist ein Titel auf Räumung einer Wohnung zu vollstrecken, so darf die Zwangsvollstreckung erst beginnen, wenn die Räumungsfrist abgelaufen ist, die dem Schuldner im Urteil oder in einem Gerichtsbeschluß gewährt ist.
Die Anberaumung des Räumungstermins ist schon vor Ablauf der
Räumungsfrist zulässig.

2.Während der Geltungsdauer einer einstweiligen Anordnung, die Regelungen über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats getroffen hat (§ 620 Nr. 7, 9 und § 621 g Satz 1 ZPO), kann der Gerichtsvollzieher den Schuldner mehrfach aus dem Besitz der Wohnung setzen und den Gläubiger in den Besitz der Wohnung einweisen, ohne dass es weiterer Anordnungen oder einer erneuten Zustellung an den inzwischen wieder in die Wohnung eingezogenen Schuldner bedarf (§ 885 Abs. 1 Satz 3 und 4 ZPO). Nach jeder Erledigung eines Auftrags ist der Vollstreckungstitel innerhalb seiner Geltungsdauer jeweils dem Gläubiger zurückzugeben, der dem Gerichtsvollzieher durch die erneute Übergabe des Titels einen neuen Auftrag erteilen kann. Im Übrigen ist bei der Vollziehung von Entscheidungen des Familiengerichts in Verfahren nach § 2 des Gewaltschutzgesetzes zur Überlassung einer von Gläubiger (verletzte Person) und Schuldner (Täter) gemeinsam genutzten Wohnung und der in solchen Verfahren erlassenen einstweiligen Anordnungen entsprechend § 185 zu verfahren.

3. Ist zu erwarten, daß der Räumungsschuldner durch Vollstreckung des Räumungstitels obdachlos werden wird, so benachrichtigt der
Gerichtsvollzieher unverzüglich die für die Unterbringung von Obdachlosen zuständige Verwaltungsbehörde. Die Befugnis des Gerichtsvollziehers, die Zwangsvollstreckung aufzuschieben, richtet sich nach § 113.

4. Nimmt die für die Unterbringung von Obdachlosen zuständige Behörde die bisherigen Räume des Schuldners ganz oder teilweise für dessen vorläufige Unterbringung auf ihre Kosten in Anspruch, so unterläßt der Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der in Anspruch genommenen Räume.



Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2007 | 15:04

Sehr geehrter Herr Roth,
vielen Dank für Ihre Antwort allerdings werfen sich für dazu dann doch noch weitere Fragen auf.

Die Fehlberatung meines RA beginnt meines erachtens schon bei der Aussage "Unterschreiben Sie den neuen Mietvertrag und wenn es zur Räumung kommt stellen wir einen Antrag gem. §765 a ZPO und alles ist gut" da hier der jetzige Verlauf völlig ausser acht gelassen wurde.!?

Wo beginnen denn untragbare Ergebnisse? Ist nicht schon alleine die Einstellung des Geschäftsbetriebes ein unzumutbares Ereignis? Immer gegenüberstellend das wir hier um noch verbleibende 4Wochen sprechen?

Ist es möglich trotz PKH einen Anwalt zu finden, der zumindest versucht Rechtsbeschwerde diesbezgl. einzureichen? Oder hat das von vornherein keine Aussicht auf Erfolg?

Und, ist es ratsam sich umgehend mit der Obdachlosenpolizei in Verbindung zu setzen, oder abwarten bis der GV tätig wird? Bzw. wann informiert dieser diese?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2007 | 16:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Nach § 765 a ZPO muss die drohende Räumung eine sittenwidrige Härte bedeuten.
Dies wird bspw. bei erheblicher Gesundheitsgefahr oder bei bevorstehender Niederkunft des Schuldners oder einer im Hausstand lebenden Familienangehörigen angenommen.

Die Einlegung der Rechtsbeschwerde wäre nur statthaft, wenn dies 1. im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder 2. das Beschwerdegericht sie in dem Beschluss zugelassen hat.

In dem Fall der Nr. 1 wäre eine Rechtsbeschwerde auch nur dann zulässig, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortführung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
Diese Voraussetzungen liegen in Ihrem Fall nicht vor, so dass die Einlegung einer Rechtsbeschwerde ohne Aussicht auf Erfolg wäre.

Es ist in jedem Falle ratsam, wenn Sie sich bereits jetzt mit der Ortspolizei in Verbindung setzen, um späteren Stress zu vermeiden.
Sobald der Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung betraut ist, hat er unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) die Obdachlosenpolizei zu verständigen.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

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