Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Räumungspflicht Kaufvertrag Haus: Nutzungsentschädigung

19.09.2014 14:38 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Zusammenfassung: Zur vertraglich vereinbarten Nutzungsentschädigung wegen versäumter Räumungsfrist eines gekauften Hauses.

Guten Tag,

ich habe eine Frage zur Regelung einer Nutzungsentschädigung – wann ich dies reell geltend machen kann und wie ich es beweisen muss.

wir haben am 17.07.14 einen Kaufvertrag mit 2 Verkäufern über eine Immobilie notariell geschlossen. Da sich eine Hälfte der Verkäufer unter gesetzl. Vormundschaft steht, bedurfte es noch an der Zustimmung des Amtsgerichtes (Vormundschaftsgerichts). Vorher war der Kaufvertrag für den Käufer bindend, für den Verkäufer schwebend. Die Zustimmung erfolgte am 08.09.14. Der Verkäufer wurde am 18.09.14 von der Notarin benachrichtigt, dass der Kaufvertrag in vollem Umfang gültig gesprochen wurde.

Unter §4 Bestimmungen haben wir vereinbart, dass der Verkäufer das Haus bis zum 28.08.14 vollständig geräumt haben muss. Die Übergabe erfolgt nach Bezahlung besenrein.

Sollte die Räumung zur Frist nicht erfolgen, so hat der Verkäufer – jedoch nicht vor der Zustimmung des Amtsgerichtes (was jedoch nun vorliegt s.o.) – eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 2000 Euro je angefangenen Monat (nicht Kalendermonat) an den Käufer zu zahlen.
Der Verkäufer […] unterliegt der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Hinweise:
Zahlungsfrist ist / war der 01.09.14, jedoch nicht bevor 5 Bedingungen erfüllt sind:
(gekürzte Zusammenfassung)

a) Eintragung Auflassungs/Erwerbsvormerkung […] (beantragt)
b) Vorliegen betreuungsgerichtlichen Genehmigung mit Rechtskraftzeugnis (erfolgte am 18.09.14) […]
c) Vorliegen der auflagenfreie und unbedingten Bescheidigung der Gemeinde … $$ 24 ff. BauGB (negativ! -> OK)
d) Sicherstellung der Lastenfreistellung […]
e) Schriftliche Bestätigung des Verkäufers über erfolgte vollständige Räumung an die Notarin […]

Meine Frage:
Da mir bekannt ist, dass die schriftliche Bestätigung des Verkäufers über die vollständige Räumung an das Notariat noch nicht erfolgt ist und er mir am Telefon bestätigte, dass er noch Gegenstände im Haus hat, würde nach meiner Meinung nach bereits ein Anspruch auf die Nutzungsentschädigung vorliegen.
-> ist es ausschlaggebend, wann ich den Tatbestand melde? Oder ist die Zahlung automatisch fällig da er nicht innerhalb der Frist die Räumung bestätigt hat? Oder muss ich mich vor Ort erst selbst überzeugen und dann „anzeigen" ? Muss ich dem Verkäufer eine weitere Frist einräumen?



Danke für die Rückmeldung.

Sehr geehrter Fragesteller,

eingangs möchte ich kurzen Bezug auf den gegenständlichen § 4 des notariellen Kaufvertrages nehmen. Danach soll - bei Vorliegen der Voraussetzungen – eine Nutzungsentschädigung selbst dann bestehen, wenn Die Übergabe noch nicht erfolgt ist. Der Sinn hinter dieser vertraglichen Regelung kommt hier nicht ganz klar zum Ausdruck. Denn ohne eine Übergabe, die Ihren Angaben zufolge mangels fälliger Kaufpreiszahlung (die fünf Bedingungen sind noch nicht vollständig eingetreten) noch nicht fällig ist, ist eine Nutzung ohnehin nicht möglich. Diese Fragestellung betrifft jedoch nicht Ihr eigentliches Anliegen und sei daher nur am Rande angemerkt. Im Folgenden beziehe ich mich daher ausschließlich auf die Regelung in § 4 des Kaufvertrages und nehme diese als gegeben hin.

Im Kaufvertrag ist also unmissverständlich geregelt, dass eine Nutzungsentschädigung bei Verstreichen der Räumungsfrist zum 28.08.2014 und Zustimmung des Vormundschaftsgerichts anfällt. Da diese Voraussetzungen sind Ihren Angaben zufolge objektiv eingetreten sind, teile ich Ihre Meinung, dass ein Anspruch auf diese Nutzungsentschädigung bereits besteht. Um nun auf Ihre konkrete Frage Bezug zu nehmen, so sind Sie nach den allgemeinen Beweislastregeln für den Eintritt dieser Voraussetzungen darlegungs- und beweisbelastet. Das bedeutet, Sie müssen beweisen, dass das Haus seit der Bestätigung des Vormundschaftsgerichts am 08.09.2014 noch nicht geräumt ist. Diesbezüglich schreiben Sie, dass Ihnen der Verkäufer am Telefon bestätigte, dass er noch Gegenstände im Haus hat. Um dies beweissicher in Ihren Händen zu haben, müssten Sie beispielsweise einen Zeugen benennen können, der dieses Telefonat mitgehört hat, oder Sie bräuchten andere Beweismittel.

Die fehlende schriftliche Bestätigung einer Räumung des Verkäufers an die Notarin dürfte sicherlich nicht schwierig zu beweisen sein. Jedoch kann dies allenfalls ein Indiz für eine nicht erfolgte Räumung sein, jedoch kein richtiger Beweis dafür, dass auch tatsächlich keine Räumung erfolgt ist. Anders wäre es allenfalls dann, wenn im Kaufvertrag geregelt wäre, dass die fehlende schriftliche Bestätigung gleichzeitig auch eine „Nicht-Räumung" bedeuten soll. Mangels Einsicht in den Kaufvertrag sehe ich dafür hier keine Anhaltspunkte. Insoweit dürfte die Zahlung also nicht automatisch schon deshalb fällig sein, da der Verkäufer nicht innerhalb der Frist die Räumung bestätigt hat. Sie sollten sich also beispielsweise vor Ort selbst davon überzeugen, dass das Haus noch nicht geräumt wurde. Dies sollten Sie durch Zeugen und andere Beweismittel dokumentieren und dann Rücksprache mit der Notarin halten.

Die Einräumung einer weiteren Räumungsfrist halte ich für nicht erforderlich, da sich der Verkäufer bereits – objektiv – in Verzug befinden dürfte, vgl. § 286 Abs. 2 BGB.

Da Ihre Fragestellung eher beweisrechtliche Problematiken aufwirft, empfehle ich Ihnen, diesbezüglich einen ortsansässigen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen, dessen Kosten unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere bei Zahlungsverzug, von der Gegenseite zu erstatten sind. Die beurkundende Notarin kann Ihnen sicherlich auch einen entsprechenden Rat erteilen und Ihnen gegebenenfalls einen Anwalt empfehlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68199 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Der Fall schien ziemlich eindeutig zu liegen, sodass eine relativ kurze Antwort voll zufriedenstellend war und meinerseits auch keine Rückfragefunktion genutzt werden musste. Danke. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Ich denke meine Fragestellung war nicht so ganz einfach zu beantworten.Möglicherweise ging ich auch von einem unzutreffenden Sachverhalt aus (Beschluss Bundesverwaltungsgericht).In sofern bin ich mit der Beantwortung etc sehr ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Danke, Top service. ...
FRAGESTELLER