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Räumungsklage wg. Mietschulden durch Mietminderung und Rückbehalt zur Ersatzvornahme

| 04.02.2018 09:47 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:31
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir wohnen seit März 2014 in einem schönen Haus. In den ersten Monaten sind uns einige kleinere Mängel und ein gravierender Mangel aufgefallen. Die Warmwasserversorgung ist absolut unzureichend. Heißes Wasser gibt es nur für 2 - 3 Minuten. Mehrfach haben wir versucht mit unserem Vermieter eine Lösung zu finden. Nach vielem hin und her mit Mieterverein und Anwalt, haben wir ab September 2015 die Miete um 10% gemindert. Der Vermieter weigerte sich weiterhin die Heizung seinerseits begutachten bzw. reparieren zu lassen. Im März 2017 haben wir die Heizung von einem Fachbetrieb begutachten lassen und ein Angebot zur Reparatur erhalten. Dies haben wir an den Vermieter weitergeleitet mit der Bitte, die Arbeiten in diesem Umfang an der Heizung einzuleiten.
Weitere Schreiben und Fristen folgten.Ergebnislos. Für den 31.07.2017 wurde unsererseits eine letzte Frist zur Ausführung der Arbeiten seitens unseres Vermieters angesetzt. Ein Rückbehalt der Miete zur Ersatzvornahme wurde für die Nichteinhaltung der Frist angekündigt. Das Angebot beläuft sich auf 4500 Euro. Aufgrund der Höhe der Kosten und der anhaltenden Belastung durch das Fehlen der Möglichkeit angemessen zu Duschen oder zu Baden haben wir die Miete komplett einbehalten.
Im September haben wir die fristlose und die ordentliche Kündigung erhalten. Beidem haben wir widersprochen. Am 03.01.2018 kam die Räumungsklage vom Amtsgericht.
Wir haben die Klage erwidert mit der Begründung, die Forderungen des Klägers seien durch sein Verhalten verursacht worden.
Glücklicherweise sind wir jetzt in der Lage kurzfristig aus dem Haus auszuziehen. Wie sollten wir jetzt vorgehen?
04.02.2018 | 11:00

Antwort

von


(27)
Grenzstraße 9a
01640 Coswig
Tel: 035235337700
Web: http://RA-Marko-Liebich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt.

Das Weitere Vorgehen hängt im Wesentlichen von Ihren diesbezüglichen Vorstellungen ab.

1.

Wenn Sie tatsächlich aus der Wohnung ausziehen wollen, für die eine Räumungsklage vorliegt, dann können Sie dies ohne Weiteres tun. Die Räumungsklage wird dann gegenstandslos, juristisch betrachtet handelt es sich dabei um eine sogenannte Erledigung der Hauptsache, weil der Räumungsanspruch des Vermieters erfüllt wurde und damit erlischt (§ 362 Abs.1 BGB ).


2.

Sollten Sie in der Wohnung bleiben wollen, so können Sie in jedem Falle die ausstehenden Mieten bzw. die Nutzungsentschädigung während des Räumungsrechtsstreits (§ 546a Abs. 1 BGB ) nachzahlen und somit die Kündigung des Vermieters rückwirkend unwirksam machen, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB . Dies muss jedoch innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs - also dem Zeitpunkt der Klageerhebung - erfolgen. Infolgedessen lebt das Mietverhältnis wieder auf, d.h. der Mietvertrag besteht dann wieder.

3.

Bezüglich der einbehaltenen Miete ist festzuhalten, dass Sie diese in jedem Falle - abzüglich einer angemessenen Mietminderung - nachzahlen müssen. Natürlich waren Sie berechtigt, einen Teil der Miete einzubehalten, um den Vermieter zu einer Herbeiführung der Heizungs-/Warmwasserversorgung zu bewegen, allerdings ist eine solche nie durchgeführt worden. Zugleich haben Sie die Wohnung jedoch weiterhin vertragsgemäß genutzt, so dass Sie hierfür auch das entsprechende Entgelt zahlen müssen.

4.

Ich gehe davon aus, dass es Ihnen auch oder vielleicht sogar vordergründig um die Kosten des Rechtsstreits geht. Hierzu ist das Folgende auszuführen.

In einem Rechtsstreit hat grundsätzlich die unterlegene Partei die Kosten zu tragen (§ 91 Abs.1 S.1 ZPO ). Wenn Sie als Mieter ausziehen, während die Räumungsklage noch läuft (Erfüllung des Rämungsanspruchs) oder die einbehaltene Miete / Nutzungsentschädigung innerhalb der 2-Monats-Frist nach Klageerhebung zahlen (rückwirkende Unwirksamkeit der Kündigung), so wird das Gericht die Räumungsklage abweisen, weil der Räumungsanspruch nicht mehr besteht. In diesem Falle hat der Vermieter die Kosten des Verfahrens zu tragen, weil die Entscheidung des Gerichts von den Umständen zum Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Verhandlung abhängt (Bundesgerichtshof, Urt. v. 01.02.2002 - V ZR 357/00 ). Auch bei einer Rücknahme der (gegenstandslosen) Räumungsklage hätte der Vermieter die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Allerdings hat die Vermieterseite auch die Möglichkeit, noch während des Verfahrens die Klage für erledigt zu erklären. Einer solchen Erledigungserklärung können Sie entweder zustimmen (sog. übereinstimmende Erledigungserklärung) oder dieser widersprechen (einseitige Erledigungserklärung). Reagieren Sie gar nicht, so wird dies nach einer Frist von zwei Wochen als Zustimmung gewertet. Im Falle einer übereinstimmenden Erledigungserklärung entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen nur noch über die Kosten des Rechtsstreits. Diese werden demjenigen auferlegt, der nach Ansicht des Gerichts ohne das erledigende Ereignis den Rechtsstreit voraussichtlich verloren hätte. Im Falle eines Widerspruchs gegen die Erledigungserklärung entscheidet das Gericht darüber, ob sich die Klage tatsächlich erledigt hat. Wenn eine solche Feststellung erfolgt, müssen Sie als Mieter die Kosten des Rechtsstreits tragen.

In aller Regel wird die Vermieterseite in einem solchen Fall die Erledigung des Rechtsstreit erklären, weil Sie sonst in jedem Fall die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hätte. Zu der Frage, wie Sie sich in diesem Fall verhalten sollten, kann Ich Ihnen ohne genauere Kenntnis des Sachverhalts und den Einblick in alle relevanten Unterlagen leider keine belastbare Antwort geben. Sollten Sie hierbei also weitere Unterstützung benötigen, so können Sie sich gern im Rahmen einer Mandatierung an mich wenden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und ausführlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Ansonsten wünsche ich noch einen angenehmen Sonntag.


Mit freundlichen Grüßen


Liebich
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2018 | 11:17

Hallo Herr Liebich,
die eine Seite sind die Kosten des Verfahrens, die andere Seite sind die geforderten Mietschulden. Entstehen uns Nachteile, wenn wir noch vor der mündlichen Verhandlung das Haus räumen? Wir möchten unsererseits festgestellt haben, dass die Forderung strittig ist. Der Rückbehalt ist unstrittig zurückzuzahlen, aber die vorangegangenen Mietminderungen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2018 | 11:31

Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann nicht erkennen, inwieweit Ihnen durch eine zügige Räumung der Wohnung Nachteile entstehen sollten. Die Klage des Vermieters ist auf genau dieses Ziel gerichtet. Hierdurch tritt dann die Erledigung der Klage mit den bereits dargestellten Rechtsfolgen ein.

Die Forderung bzgl. der Miete ist in Ihrem Fall nur teilweise strittig, da das Fehlen einer ordnungsgemäßen Warmwasserversorgung nur zu einer Teilminderung der Miete berechtigt. Sofern der Vermieter in seiner Klage nicht nur die Räumung, sondern auch die ausstenden Mietzahlungen in voller Höhe geltend gemacht hat, so wird das Gericht auch darüber befinden, ob und in welcher Höhe diese berechtigt sind, d.h. ob eine Mietminderung angemessen war, wovon ich nach Ihrer Darstellung des Sachverhalts ausgehe. Die ausstehende - gegebenenfalls geminderte - Miete müssen Sie jedoch in jedem Falle nachzahlen, da Sie die Wohnung ja weiterhin genutzt haben.

Für eine weitere Beratung bzw. Vertretung in dieser Angelegenheit stehe ich Ihnen gern als Rechtsanwalt zur Verfügung. Sie finden meine Kontakdaten sowohl auf meinem Profil auf www.frag-einen-anwalt.de als auch auf meiner Homepage.

Mit freundlichen Grüßen


Liebich
Rechtsanwalt


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5/5,0

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