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Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist?

02.03.2009 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Wir sind Mieter eines freistehenden Einfamilienhauses.
Ehemaliger Eigentümer hat das Haus trotz unserer Bereitschaft, das Haus zu seinen Bedingungen zu kaufen, einem Dritten verkauft.
Dieser neue Eigentümer hat das Haus mit dem Wissen gekauft, daß wir als Mieter kaufen wollten und macht nun Eigenbedarf für Sohn geltend. Wir hatten kein eingetragenes Vorkaufsrecht (Mietvertrag oder Grundbuch). Die Kündigungsfrist von 6 Monaten - wir wohnen über fünf Jahre im Objekt - wurde eingehalten.
Der Anwalt des Eigentümers droht mit Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist, wenn wir den fristgerechten Auszugstermin nicht schriftlich bestätigen. In den letzten Monaten wurde in unserer Stadt kein adäuates Haus ( über 200 qm, großer Garten ) zur Miete angeboten. Darüber hinaus gibt es weitere Objekte im Besitz der Eigentümer, die uns nicht bekannt gemacht wurden.
Außerdem wohnt und arbeitet der Sohn zur Zeit in einer anderen Stadt. Wir haben unsere Bereitschft zum Auszug schriftlich erklärt, fragen uns jedoch, ob der Auszug erzwungen werden kann, wenn wir nachweisbar keine Alternative finden

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Eine Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn der Mieter mitgeteilt hat, er werde nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung nicht räumen oder erklärt, dass der behauptete Kündigungsgrund nicht vorliegen würde. Dafür genügt es allerdings noch nicht, daß der Mieter auf die Kündigung hin schweigt oder pauschal wegen der Wohnungsmarktlage auf Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung hinweist; LG Kempten, Urteil vom 03.06.1992 - S 790/92.
Selbst ein vorsorglicher Widerspruch eines Mieters gegen eine Kündigung, in dem auf die Schwierigkeiten der Ersatzwohnungsbeschaffung hingewiesen wird, begründet nicht die erforderliche Besorgnis der Nichterfüllung. Vielmehr muss der Mieter die Räumung erkennbar ablehnen; LG Köln, Beschluß vom 03.03.1995 - 10 T 35/95.

Die Nichtbestätigung des fristgerechten Auszugstermin genügt dafür idR nicht.

2.
Der Kündigung selbst können Sie bis zu 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann; § 574 BGB
Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

Sind Sie in der Kündigung auf die Widerrufsfrist nicht hingewiesen worden, können Sie den Widerspruch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits vorbringen; § 574b BGB.

3.
Bestreiten Sie das Bestehen der Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung insgesamt (der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts), dann können Sie auf Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses klagen.
In einem gerichtlichen Verfahren hat der Vermieter zu beweisen, dass er die Wohnung für seinen Sohn benötigt. Wenn dieser in einer anderen Stadt arbeitet, kann dies ein Indiz für einen vorgetäuschten Eigenbedarf sein. Dies richtet sich letztlich nach den zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und kann ohne Kenntnis der genauen Umstände nicht beurteilt werden.

4.
Sollten Sie rechtliche Schritte gegen den Vermieter erwägen, rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2009 | 13:38

Ich danke soweit für die bisherige Antwort
§ 574 (2) ist bekannt
unsere (zusätzlichen) Hoffnungen beruhen auf dem Umstand, daß der neue Eigentümer das Haus gekauft hat, obwohl wir ihn vor seinem Erwerb darüber informiert haben, daß wir als Mieter das Haus kaufen wollen, um darin wohnen zu bleiben (siehe Zeile vier unserer Anfrage)
Gibt es hierzu Meinungen oder Entscheidungen
Danke für Antwort auf Nachfrage

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2009 | 01:16

Sehr geehrter Fragesteller,

allein die Tatsache, dass Sie dem Käufer mitgeteilt haben, dass Sie selbst die Wohnung kaufen wollen um diese zu nutzen, hindert den Käufer nicht den Mietvertrag zu kündigen.

Wenn Sie in dem Haus weiterhin wohnen wollen, sollten Sie erwägen, die Wirksamkeit der Kündigung gerichtlich prüfen zu lassen (siehe oben Punkt 3 und 4). Insbesondere wenn der Eigentümer weitere Häuser besitzt stehen die Chancen häufig gut, eine Eigenbedarfskündigung zu verhindern.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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