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Räumungsklage oder einstweilige Verfügung?

20.02.2008 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Wir haben uns 2006 ein Haus gekauft das Zwangsversteigert werden sollte wir haben aber ein Aussergerichtliches Gebot gemacht und den Zuschlag erhalten.Unser grosses Problem ist.Die damalige Eigentümerin war mit einem Ausländer verheiratet,der den Kaufvertrag angefechtet hatte da seine Unterschrift vom Kaufvertrag nicht benötigt wurde.Das Gericht hat dann zu unseren Gunsten entschieden.Die damalige Eigentümerin ist nun geschieden,und wir stehen im Grundbuch als neue Eigentümer.Leider ist der geschiedene Ehemann immer noch in unseren Haus,und droht uns wenn wir das Grunstück nochmal betreten durch seinen Anwalt mit Strafanzeige wegen Nötigung.Er hat keinen Mietvertrag.Durch seine Ständigen Drohungen bekam es meine Familie mit der Angst,und sein Anwalt hat uns das Angebot gemacht sein Mandant will uns das Haus abkaufen.Wir haben dem dann zugestimmt.Der Kaufvertrag wurde gemacht und er hat die Zahlungsaufforderung erhalten.Der Termin zur Zahlung wurde nicht eingehalten und hat nicht bezahlt.Vor 2 Monaten wurde im der Strom von Eon gesperrt da er 4000€ Stromschulden hat.Nun ist er da er keinen Strom mehr hat bei bekannten Untergekommen und kommt täglich zum Haus um die Post zu holen.Die Möbel von im sind alle noch da,das Haus ist aber versperrt.Unsere große Sorge ist das Haus wir haben täglich Frost und es wird nicht geheizt Schimmel bildet sich.Er hindert uns einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.Wie bekomme ich diesen Menschen schnellstmöglich aus dem Haus?denn er ist mit allen Wassern gewaschen.

Sehr geehrter Fragesteller,

zuerst sollten Sie, so noch nicht geschehen, vom Kaufvertrag zurücktreten, gem. § 323 BGB. Inwieweit alle dafür nötigen Voraussetzungen bereits vorliegen, kann von hier jedoch nicht beurteilt werden.

Als nächstes sollten Sie prüfen (lassen), ob der Bewohner wirklich keinen Mietvertrag hat. In Frage kommt z. Bsp. ein abgeschlossener Mietvertrag mit dem Voreigentümer. Gem. § 566 BGB treten Sie in diesem Falle in den Mietvertrag ein. Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass ein Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden muss. Sollte ein Mietvertrag bestehen müssen Sie diesen zuerst, möglicherweise fristlos, kündigen.

Als nächstes können Sie eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Wird der Klage stattgegeben, können Sie mittels der Zwangsvollstreckung Ihr Haus durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen. Die Räumungsklage muss sich gegen alle volljährigen Bewohner des Hauses richten, nicht nur gegen den Hauptbewohner. Ich weise Sie jedoch auf § 721 ZPO hin, wonach das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren kann. Die Länge der Räumungsfrist hängt davon ab innerhalb welcher Zeit vor Ort eine angemessene Wohnung gefunden werden kann.

Sollte der Bewohner sich jedoch eigenmächtig und widerrechtlich in den Besitz des Hauses gebracht haben, sogenannte verbotene Eigenmacht, haben Sie die Möglichkeit mittels einer einstweiligen Verfügung eine (vorerst vorläufige) Räumung schneller zu erreichen, § 940a ZPO.

Insgesamt weise ich darauf hin, dass aufgrund Ihrer Schilderung eine genaue Beurteilung erst nach Sichtung aller Ihrer Unterlagen erfolgen kann. Insbesondere sind der Kaufvertrag und das Zustandekommen des Besitzrechts des Bewohners zu prüfen. Dieses ist im Rahmen einer Erstberatung und insbesondere im Rahmen dieser Plattform nicht möglich.

Ich rate Ihnen daher dringend einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit der Prüfung Ihrer gesamten Unterlagen und eventuell mit der Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.02.2008 | 19:22

Unser Notar hat uns geraten vom Kaufvertrag zurück zu treten was wir auch machen werden.Wir haben vom Vorbesitzer ein Schreiben in dem steht 14.8.2005 Ich bestätige meinen getrennt Lebenden Ehegatten in das Haus einzuziehen und dieses Gebäude mit unseren gemeinsamen 2 Söhnen sowie einen Stiefsohn zu bewohnen (2 über 18 Jahre 1 ca 16 Jahre)wenn sämtliche Nebenkosten und Hausraten von ihm übernommen werden.Bei Nichteinhaltung u.Eigenbedarf ist der Vertrag ungültig.Beide haben diese Bestätigung unterschrieben.Durch die Nichteinhaltung wurde das Haus von der Gläubigerbank verkauft da keine Raten bezahlt wurden.Wir haben diesen Herrn schon öfters angeschrieben er soll ausziehen weil wir die Besitzer sind diese aber Ignoriert.Müssen wir uns nun tatsächlich in große Unkosten stürzen und in rausklagen?Diese kosten müsste er doch tragen?.Ich bedanke mich auf jedenfall für die Aufschlußreiche Information

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2008 | 07:51

Sehr geehrter Fragesteller,

um einen Dritten, der unberechtigterweise in Ihrer Wohnung lebt, aus Ihrer Wohnung zu entfernen, ist ein Räumungstitel nötig. Diesen können Sie im Rahmen einer Räumungsklage erwirken. Die Kosten die dabei entstehen, können Sie grundsätzlich von diesem Dritten zurückverlangen. Häufig ist dieser jedoch nicht solvent. Ein Anhaltspunkt dass dies auch in Ihrem Falle möglich ist, ist die Tatsache das er bereits Verbindlichkeiten in nicht unerheblicher Höhe beim örtlichen Stromversorger nicht gezahlt hat.

Sie sollten jedoch die Kosten nicht scheuen, da Ihnen andernfalls die wirtschaftliche Verwertung des Hauses nicht möglich sein wird und mittelfristig wahrscheinlich höhere Verluste entstehen würden.

Beauftragen Sie daher einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit der Räumungsklage, um keine unnötige Zeit zu verlieren.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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