Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für die Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:
In mietrechtlichen Streitigkeiten ist das Amtsgericht der belegenen Sache zuständig. Vor dem Amtsgericht gibt es keinen Anwaltszwang, sodass es zwar grundsätzlich möglich ist, auch ohne Einschaltung eines Rechtsanwaltes selbst eine Räumungsklage ab wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses einzureichen. Hiervon rate ich jedoch dringend ab, da Sie die ausgesprochene Kündigung vorher von einem Rechtsanwalt auf ihre Wirksamkeit überprüfen lassen sollten und außerdem bei einer Räumungsklage gewisse Formvorschriften einzuhalten sind.
Sie sprechen an, dass die Kündigung Mitte Juli der Mieterin zuging und die 6 - Monate dauernde Frist offiziell am 01. August 2006 begann. Dies ist für mich kaum nachvollziehbar, sodass ich allein aus diesem Grund schon zur Überprüfung des Kündigungsschreibens dringend rate.
Zu beachten ist bei einer Kündigung nach § 573 a BGB
außerdem, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschrieben sein muss. Zudem muss neben der Kündigungserklärung im Schreiben dargelegt werden, dass die Kündigung auf den Voraussetzungen des § 573 a BGB
beruht.
Sollte das Kündigungschreiben unwirksam sein, so hätten Sie in jedem Fall ein Eigentor geschossen, weil Sie dann eine Räumungsklage verlieren würden und folglich auch die Kosten des Prozesses tragen müssten. Gewinnen Sie die Räumungsklage, so müssen auch Ihre Anwaltskosten neben den Gerichtsgebühren von der Gegenseite getragen werden.
Die konkrete Dauer bis zur Räumung kann im Übrigen nicht vorausgesagt werden. In jedem Fall müssen Sie einen Zeitraum von mehreren Monaten einplanen. Zu beachten ist nämlich insbesondere, dass nach § 721 ZPO
dem Mieter eine angemessen lange Räumungsfrist von Amts wegen zuzugestehen ist. Abhängig ist die Länge der Räumungsfrist auch davon, innerhalb welcher Zeit im betreffenden Ort eine angemessene Wohnung vom Mieter gefunden werden kann. Wird der Mieter schließlich zur Räumung verurteilt, so stellt dieses Urteil einen Titel dar, der die Grundlage für eine Zwangsvollstreckung, also die zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher, bildet.
Alles in allem sollten Sie also zunächst das Kündigungsschreiben von einem Rechtsanwalt auf dessen Wirksamkeit hin überprüfen lassen. Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche beim weiteren Vorgehen viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 04.01.2007 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Besten Dank für Ihre ausführliche und rasche Antwort. Wir haben der Dame die Wohnung zum 1. des Monats vermietet und daher auch zum 01.08.2006 nach Rücksprache mit dem Verein Haus und Grund gekündigt. lediglich der Einwurf (persönlich unterschrieben von mir, Einwurf unter Zeugen usw. alles dank Haus und Grund abgesichert) erfolgte noch im Juli. Meine Nachfrage an Sie wäre wie folgt: Was kann es der Mieterin bringen das sie die Belege dafür gesammelt hat das sie nach Wohnungen sucht? Dies wäre für mich interessant zu erfahren. Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:
Vom Juli 2005 bis zum August 2006 liegt nach allgemeiner Zeitrechnung mehr als ein Jahr Zeitabstand. Aber wenn Sie meinen, dass der Verein Haus - und Grund eine anwaltschaftliche Beratung und eben auch die von mir angeratene Überprüfung des Kündigungsschreibens ersetzten kann bzw. ersetzt hat, so nehme ich dies zur Kenntnis.
Sollte sich im Rahmen einer Räumungsklage die Unwirksamkeit der Kündigung herausstellen, so habe ich Sie jedenfalls nunmehr nochmals auf die bestehende Gefahr der Kostentragungslast hinsichtlich der Prozesskosten deutlichst hingewiesen.
Das Sammeln der Zeitungsbelege kann - unterstellt die von Ihnen ausgesprochene Kündigung ist überhaupt wirksam - im Rahmen der Abwägung des Gerichts hinsichtlich der Dauer der Räumungsfrist ein Abwägungskriterium sein. Entscheidend, ob Sie die Räumungsklage gewinnen oder verlieren sind die Bemühungsversuche der Mieterin nicht. Diesbezüglich zählt einzig, ob die Kündigung wirksam ausgesprochen wurde. Eben deswegen rate ich zu qualifizierter juristischer Überprüfung des Kündigungsschreibens.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Mit der Formulierung im vorletzten Satz der Antwort : " ob die Kündigung wirksam ausgesprochen wurde " ist nicht eine mündlich ausgesprochene Kündigung, sondern eben die Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit des Kündigungsschreibens gemeint. Eine Unwirksamkeit des Kündigungsschreibens könnte während des Prozessverlaufs der Räumungsklage auch nicht mehr rückwirkend geheilt ( behoben )
werden !
