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Räumungsklage in einer Erbengemeinschaft

22.11.2015 19:43 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.


Hallo,

Fall: Eine Erbengemeinschaft, drei Geschwister (A B C), erben ein EFH zu je 1/3. Erbe A wohnt seit sieben Jahren mit seiner Familie (Ehemann + 3 Kinder) in dem EFH, weil die gemeinsame Mutter der Erben dort wohnte und betreuungswürdig war (100% Pflegefall). Der Mutter gehörte das Haus und war mit dem Einzug einverstanden. Es kam zu keinem Mietvertrag und es wurde auch keine Nutzungsentschädigung oder dergleichen entrichtet. D. h. Erbe A wohnte die ganze Zeit Mietfrei. Erbe A ist finanziell sehr gut aufgestellt. Erbe A wurde vom Betreuungsgericht eingesetzt um die Mutter zu betreuen. Es wurden keine pflegerischen Leistungen erbracht von Erbe A sondern wirklich nur medizinische Hilfsmittel bestellen, telefonieren und organisieren. Die Pflege übernahm zu 100 % ein Pflegedienst. 2 bis 3 Tage nach dem Tod der Mutter haben die Erben B + C eine Entlastungserklärung unterschrieben für das Betreuungsgericht. Erben B + C wurden gedrängt, zeitnah die Betreuungszeiten zu überprüfen. Leider waren die Unterlagen nicht prüfbar und es wurde im Treu und Glauben unterschrieben. Nach dem Erbfall ist der Kontakt zu den Erben B + C abgebrochen worden. Der abgebrochene Kontakt und die verfahrene Situation lassen Erben B + C jetzt gemeinschaftlich handeln. Anwaltliche Hilfe wird mittlerweile auch schon in Anspruch genommen. Aber eine Zweitmeinung kann nie schaden!

Können die Erben B + C die Entlastungserklärung anfechten, weil jetzt starke Zweifel aufkommen über die Verwendung der Gelder?

Können die Erben B + C Forderungen geltend machen aus den Zeiten der Betreuung, weil keine Nutzungsentschädigung von Erbe A an unsere Mutter gezahlt wurde? Somit konnte auch keine Erbmasse entstehen!

Können die Erben B + C eine Räumungsklage erwirken mit Aussicht auf Erfolg? Erbe A verweigert jeglichen Zutritt, Kontakt und mach das EFH somit nicht freihändig verkäuflich. Erbe A will die Situation aussitzen und die Erben B + C bei einer eventuellen Übernahme der Anteile sehr wenig auszahlen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Mit der Entlastungserklärung erklären Sie als Erbe und Rechtsnachfolger Ihrer Mutter, dass sie keine Ansprüche mehr gegen den bisherigen Betreuer hat. Die Entlastungserklärung erstreckt sich auf alle bekannten oder erkennbaren Ansprüche. Daher sollte diesen nicht leichtfertig der ungeprüft unterschrieben werden. Vom Betreuer sollte in der Regel eine genaue Aufstellung seiner Tätigkeit verlangt werden.

Eine Anfechtung der Entlastungserklärung dürfte nach dem von Ihnen geschilderten Umständen äußerst schwierig werden. Wie Sie selbst vorgetragen haben, haben Sie die Erklärung leichtfertig ohne Prüfung unterschrieben.

Eine Anfechtung wegen Arglistiger Täuschung i.S.d. § 123 Abs. 1 BGB wäre nur denkbar, wenn Sie zur Abgabe der Willenserklärung durch Täuschungshandlung bewegt wurden. Aber hier scheint es ja so, dass von Seiten des Erben A überhaupt keine Erklärung abgegeben wurde.

Auch ein Erklärungsirrtum i.S.d. § 119 Abs. 1 2. Alt. BGB dürfte hier nicht vorliegen, da Sie damals durch Ihre Willenserklärung genau das erklären wollten, was die Entlastungserklärung aussagt. Hier waren Sie sich also bewusst, was Sie erklären würden. Es lag kein unbewusstes Auseinanderfallen zwischen objektiv Erklärten und subjektiv Gewollten vor.

Auch über den Inhalt Ihrer Erklärung dürften Sie sich i.S.d. § 119 Abs. 1 1. Alt. BGB nicht geirrt haben.

Eine Anfechtung der Entlastungserklärung scheidet daher nach den mir vorliegenden Information gegenwärtig aus.

2. Hier müsste erst ein geklärt werden, unter welchen rechtlichen Bedingungen Erbe A im Haus lebt. Sie tragen vor, dass Erbe A über einen längeren Zeitraum mietfrei im Haus lebte. Dies könnte für eine Leihe i.S.d. § 598 ff. BGB sprechen. Eine entliehene Sache ist i.S.d. § 604 BGB auf Verlangen sofort wieder heuraszugeben.

Eine Leihe ist immer unentgeltlich. Aus dem Leihvertrag mit der Mutter wären somit keine Ansprüche für die Vergangenheit abzuleiten. Als Nachlass, über den Ihre Mutter zu Lebzeiten i.S.d. §§ 903 ff. BGB frei verfügen konnte, liegt ja eine Immobilie vor.

3. Eine Räumungsklage wäre unter Umständen denkbar. Aber wie ich bereits vorangestellt ausgeführt habe, ist wohl vorliegend von einem Leihvertrag auszugehen.

Problem ist hier insbesondere, dass der Entleiher gleichzeitig zu 1/3 Eigentümer der Wohnung geworden ist. Die Erbengemeinschaft i.S.d. §§ 2032 ff. BGB ist nur bedingt rechtsfähig und handelt nur gemeinschaftlich § 2038 BGB. Um die Leihe zu beenden, müsste also Erbe A zustimmen. Davon dürfte nicht auszugehen sein.

Hier wäre eine Klage auf Zustimmung der Beendigung des Leihvertrages denkbar oder gar auf Abschlusses eines Mietvertrages für die Zukunft. Somit würde es zu einem weiteren Verluste durch nicht gezahlte Miete kommen.

Platz für eine Räumungsklage sehe ich daher unter den gegenwärtigen Umstäden nicht. Hier wird der Konsens mit Erben A zu suchen sein bzw. dieser auf Zustimmung gerichtlich in Anspruch zu nehmen sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2015 | 18:12

Sehr geehrter Herr Park,

1. Leihvertag: Der von Ihnen beschriebene Leihvertrag, kann er auch stillschweigend geschlossen werden? Es ist nie etwas schriftlich oder mündlich vereinbart worden. Auch wurde nie darüber gesprochen, dass Erbe A dort unentgeltlich wohnen darf als Ausgleich für die Betreuungszeiten, da unsere Mutter durch einen Schlaganfall sofort zu einem Pflegefall wurde und sich nie mehr äußern konnte. (Erbe A wohnte ca. 2 Jahre vor Eintritt der Krankheit schon bei unserer Mutter, ohne Vertag oder Mietzahlungen).

2. Räumungsklage: Darf denn ein Erbe die gesamte Erbengemeinschaft blockieren? Denn das ist hier genau der Fall. Erbe B+C sind sich einig, dass so ein freihändiger Verkauf unter diesen Umständen niemals realisiert werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2015 | 20:22

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfragen.

1. Ein Leihvertrag kann auch konkludent geschlossen werden, also durch Aufnahme in das Haus der Mutter und jahrelanges Nichtbezahlen von Miete. Ein Mietvertrag wäre wohl nur dann unter Umständen anzunehmen, wenn z.B. bestimmte Lasten wie Strom, Wasser, Grundsteuer etc. auch von Erben A getragen wurden.

Hier wird man aber sicherlich abgrenzen müssen. Da Erbe A bereits im Haus lebte, als Ihre Mutter noch geschäftsfähig war, dürfte der dann geschlossene Leihvertrag fortleben. Die spätere Betreuung ändert daran grundsätzlich nichts.

2. Die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung des Nachlasses ausgelegt, § 2042 BGB. Sie haben einen Anspruch gegenüber Erben A die Auseinandersetzung voranzutreiben. Dieser muss Erbe A zustimmen, wenn die Auseinandersetzung nach rechtlichen Maßstäben erfolgt.

Sie können also von Erben A die Zustimmung zur Vewertung des Hauses verlangen und diese zur Not auch gerichtlich einklagen.

Darüber hinaus sollten Sie beachten, dass der mit der Mutter geschlossene Leihvertrag Erben A ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB gibt. Dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Grundsätz "Kauf bricht Miete nicht" bei der Leihe keine Anwendung findet.

Wird also das Haus verwertet und verkauft, so endet automatisch der Leihvertrag. Gegenüber einem Dritten hätte Erbe A kein Recht zum Besitz und könnte jederzeit zum Verlassen des Hauses aufgefordert werden.

Mit freundlichen Grüßen


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