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Räumungsklage gegen unbekannten Untermieter

| 19.11.2010 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:22
Guten Tag.

Folgende Grundvoraussetzungen:

Vermieter (V) vermietet eine 3-Zimmer-Whng an einen Hauptmieter (H).

Das Recht zur Untervermietung wird mündlich erteilt.

H bewohnt ein Zimmer und vermietet die beiden anderen Zimmer an zwei Untermieter (U1+U2).

Also Verteilung praktisch so:

Zimmer 1: H
Zimmer 2: U1
Zimmer 3: U2

Seit einiger Zeit wird die Miete von H nicht mehr an den Vermieter gezahlt obwohl er die Miete von U1+U2 monatlich erhält, es erfolgt eine fristlose Kündigung und es wird eine Räumungsklage erhoben.

Die Räumungsklage erfasst alle in der Whng lebenden Personen, es soll/darf also die gesamte Whng geräumt werden.

Es folgen keine Einsprüche seitens H oder U1+U2, der zuständige Gerichtsvollzieher (GV) setzt den Räumungstermin auf den 23.11.2010 fest.

Problem: Einige Tage vor dem Räumungstermin taucht eine bisher unbekannte Person bei dem GV auf und behauptet seit einiger Zeit auch in der Whng zu leben, im Zimmer des H welcher schon seit einiger Zeit nicht mehr in der Whng wohnt!

Angeblich würde es also so aussehen:

Zimmer 1: unbekannte Person (U3)
Zimmer 2: U1
Zimmer 3: U2

Es ist jedoch ganz offensichtlich das U3 nur vorgeschoben wurde um die Räumung zu verzögern.

Nun die Frage(n):

1. Muss der GV den Räumungstermin verschieben oder kann die Räumung trotzdem durchgeführt werden da es offensichtlich ist dass U3 nur "vorgetäuscht" wurde?!
2. Können unter Umständen wenigstens die Zimmer von U1+U2 geräumt werden und U3 noch in der Whng verbleiben oder muss nun die GESAMTE Räumung verschoben werden?!
3. Muss die gesamte Räumungsklage erneut erhoben werden oder nur eine zusätzliche gegen U3?!

Vielen Dank im Vorraus...
19.11.2010 | 14:53

Antwort

von


(1951)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

zu 1.

Es gibt Entscheidungen von Instanzgerichten, die in so einem Fall eine Vollstreckung gegen den im Titel nicht Benannten für rechtmäßig erachten. So hatte das OLG Hamburg (Beschl. v. 19.08.1992 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20W%2049/92" target="_blank" class="djo_link" title="6 W 49/92 (2 zugeordnete Entscheidungen)">6 W 49/92</a> ) die Vollstreckung gegen den nichtehelichen Lebensgefährten, der sich ohne Wissen des Vermieters über längere Zeit in der Wohnung aufgehalten hatte, als rechtmäßig auch ohne Benennung im Titel erachtet. Wer ohne oder gegen den Willen des Vermieters seinen Mitbesitz begründe und wider Treu und Glauben über einen erheblichen Zeitraum verheimliche, könne sich auf die ihm grundsätzlich zukommende Rechtsposition nicht berufen.
Gestützt auf diese Rechtsprechung hat auch das Amtsgericht Hamburg (Az.: 40a M 75/06) - bestätigt durch einen Beschluss des Landgerichts Hamburg (Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=334%20T%2038/06" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 06.10.2006 - 334 T 38/06">334 T 38/06</a> ) - den Gerichtsvollzieher angewiesen, die Räumungsvollstreckung auch gegen die Ehefrau des zur Räumung verurteilten Mieters durchzuführen. Im vorliegenden Fall war die Ehefrau ohne Wissen des Vermieters erst nach Abschluss eines Räumungsvergleichs zwischen ihrem Ehemann als Mieter und dem Vermieter eingezogen.
Auch das AG Hamburg-St. Georg (Beschl. v. 21.02.2007 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=903a%20M%201682/06" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg-St. Georg, 21.02.2007 - 903a M 1682/06">903a M 1682/06</a> ) hat die Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter ohne gegen diesen vorliegenden Titel als rechtmäßig angesehen, da sich Schuldnerin und Untermieterin derart treuwidrig verhalten hätten, dass es ein Hohn wäre, ihnen die Schuldnerschutzvorschriften des streng formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahrens zugute kommen zu lassen. Die Untermieterin hatte die Wohnung heimlich während des Räumungsrechtsstreits angemietet und nutzte sie nicht zu Wohnzwecken, sondern zur Ausübung der Prostitution. Zudem zahlte die Schuldnerseite seit beinahe einem Jahr keine Nutzungsentschädigung.

Der Bundesgerichtshof vertritt dagegen die Ansicht, dass gegen einen Untermieter die Räumungsvollstreckung nur betrieben werden kann, wenn ein entsprechender Titel gegen ihn vorliegt; dies gilt nach Ansicht de BGH auch, wenn dieser Dritte sich nur deshalb auf seine Rechtsstellung beruft, um dem Gläubiger die Vollstreckung zu erschweren oder zu vereiteln (wie es auch bei Ihnen der Fall zu sein scheint)!! Denn die Ausübung staatlichen Zwangs soll nur gegen den- bzw. diejenigen erfolgen dürfen, die in dem zu Grunde liegenden Titel bezeichnet sind. § 750 ZPO dient damit nicht nur der Einhaltung von Formalitäten, sondern auch dem Schutz vor unberechtigten Eingriffen. Es stellt zudem eine Überforderung des Gerichtsvollziehers dar, sollte er die materielle Rechtslage - über die Besitzberechtigung - beurteilen müssen (BGH Beschluss vom 14. 8. 2008 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=I%20ZB%2039/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.08.2008 - I ZB 39/08: Zulässigkeit der Räumungsvollstreckung gegen Dritte">I ZB 39/08</a> ; BGH Beschluss vom 25.06.2004 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IXa%20ZB%2029/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.06.2004 - IXa ZB 29/04: Zulässigkeit der Räumungsvollstreckung gegen einen Dritten">IXa ZB 29/04</a> )

Wie Sie sehen, ist die Problematik durchaus umstritten. Aufgrund der BGH-Rechtsprechung steht allerdings zu befürchten, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung ablehnt.

Zu 2.

Da der GV nicht beurteilen kann und muss, wie weit sich der (Mit-)Besitz des U3 an der Wohnung erstreckt, kommt eine nur teilweise Räumung wohl nicht in Betracht.

Zu 3.

Da Sie gegen U1 und U2 bereits einen Titel erlangt haben, müssen Sie nur gegen U3 Räumungsklage erheben. Allerdings besteht natürlich das Risiko, dass nach Erlangung des Titels plötzlich U3 mit U4 ausgetauscht wird und Sie wieder vor demselben Problem stehen, zumindest nach Rechtsprechung des BGH. Aus diesem Grund ist das Urteil des BGH auch auf massive Kritik gestoßen, vor allem natürlich von Vermieterseite.


Zumindest kann sich der Vermieter aber grundsätzlich am Hauptmieter finanziell schadlos halten, denn dass Risiko der rechtzeitigen Räumung trägt der Mieter.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 20.11.2010 | 14:12

Vielen Dank für ihre schnelle und informative Antwort!

In Bezug auf Punkt 1 habe ich noch eine Frage da ich ihe Antwort nicht 100% verstanden habe:

Meine Frage war ja "ob die Räumung am angesetzen Termin vom GV durchgeführt werden kann oder der Termin verschoben werden muss da der Anspruch von U3 erst geprüft werden muss bzw. ein Räumungstitel erwirkt werden muss". Sie schreiben "Es gibt Entscheidungen von Instanzgerichten, die in so einem Fall eine Vollstreckung gegen den im Titel nicht Benannten für rechtmäßig erachten"... Das bedeutet aber doch:

Wenn der U3 erst am Tag der Räumung oder einen Tag vorher seinen Besitzanspruch an der Whng anmeldet dann muss der Räumungstermin doch auf jeden Fall verschoben werden da erst ein Gericht über diesen Fall entscheiden muss?? Und das wird doch wohl kaum noch am selben Tag gehen oder??

Nochmal vielen Dank..

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.11.2010 | 16:22

Vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Ob ein Gerichtsvollzieher räumt oder nicht liegt in seinem Ermessen. Aufgrund der nicht unumstrittenen Rechtslage kann er sich auch den Entscheidungen der Instanzgerichte anschließen und entscheiden, dass aufgrund des treuwidrigen Verhaltens eine Vollstreckung auch gegen den nicht im Titel benannten Untermieter rechtmäßig ist; dann wäre zunächstt keine weitere gerichtliche Entscheidung notwendig.
Aufgrund der Entscheidung des BGH ist es aber wahrscheinlicher, dass der GV die Räumung ablehnt. Gegen diese Entscheidung des GV könnten Sie das Rechtsmittel der Erinnerung einlegen, woraufhin das Gericht möglicherweise die Vollstreckung für zulässig erklärt.
Allerdings ist aufgrund der stringenten Rechtsprechung des BGH zu erwarten, dass sich auch die unterinstanzlichen Gerichte dessen Ansicht anschließen werden. Aus diesem Grund werden Sie wahrscheinlich nicht darum herumkommen, auch einen entsprechenden Titel gegen U3 zu erwirken und anschließend einen neuen Räumungstermin zu vereinbaren.

Möglicherweise können Sie aber weitere Ansprüche geltend machen, z.B. den Mietanspruch des Hauptmieters gegen U3 pfänden. Eine genaue Erläuterung kann an dieser Stelle nicht leider nicht stattfinden, evt. hilft Ihnen der Artikel eines Kollegen zu dem Thema weiter: <a target="_blank" href="http://www.ra-feuerlein.de/pdf/0300018.pdf" rel="nofollow">http://www.ra-feuerlein.de/pdf/0300018.pdf</a>

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage hiermit beantworten und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 20.11.2010 | 14:34

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