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Räumungsklage durch Mietminderung ausgelöst

12.11.2012 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ich erhielt ein bereits geöffnetes förmliches Schreiben – habe also Grund zur Annahme, dass der Postbote dies las und ggf. kopierte, da im Anschreiben auf Anlagen Bezug genommen wird, die definitiv fehlen, sowie alle Seiten sichtbar entklammert wurden.
In solch unvollständiger und loser Form erhielt ich dann tatsächlich noch kein förmliches Schreiben.

Meine Frage, was kann ich nun tun?
Bei der Post habe ich mich bereits beschwert, ich finde es jedoch schwierig, da das Ganze ja sicher nach Deutschem Beamtentum als ordnungsgemäß und vollständig zugestellt gilt, auch wenn dem gar nicht so ist.

Inhalt des Schreibens ist eine Räumungsklage, die sich jedoch auf völlig falsche Mietauszüge stützt. Es wird behauptet, dass für einige Monate gar keine Miete gezahlt wurde – ich kann per Kontoauszug belegen, dass dem nicht so ist.
Allerdings habe ich 2010 die Miete wegen übermäßiger Lärmbelästigung gemindert – dies teilte ich der HV jeweils mit – diese streitet das jedoch ab.
Zuerst war es Baulärm, auch Baudreck, später zog eine Tanzschule ein – diese praktiziert ab März bis Oktober tgl. meist ab 11:00 bis weit nach 22:00 bei offenen Fenstern + Türen – Fazit, man fühlt sich wie in einer Diskothek. Darüber hinaus vermietet diese Tanzschule ihre Räumlichkeiten sowie den Hof an eine Kampfsportschule – die Kommandos und Kämpfe sind also auch allwöchentlich zusätzlich Geräuschkulisse. Weiterhin befindet sich eine Gemeinschaft von DJ’s im Gebäude, die ebenfalls sehr geräuschintensiv tätig sind, das meist in den frühen Morgenstunden. Für ein Jahr wohnte ein ausländisches Paar unter mir, was sich jeden 2. Tag prügelte und die Polizei oft von den Nachbarn gerufen werden musste – von Nachtschlaf war hier also keine Rede, von dem Aggressionspotential und der Bedrohlichkeit und der damit verbundenen negativen Energie ganz abgesehen.
Seit Anfang des Jahres gibt es ein neues Paar, welches die Wohnung übernahm, dieses scheint jedoch in der Musikbranche tätig zu sein und spielt täglich bis weit nach 22:00 Klavier und singt dazu – dagegen wäre nichts einzuwenden, wenn ich es nicht ständig hören müsste – die Einzugsparty wurde von Samstag 17:00 bis Sonntag 09:00 mit dröhnenden Bässen, viel Alkohol und Haschisch vollzogen – in dem Rahmen bewegt es sich an jedem 2 WE.
Des Weiteren gibt es noch zwei weitere Hobby-Musikanten, die ebenfalls zu einem übersteigerten Lärmpegel beitragen.
Seit 1,5 Jahren gibt es auch eine Sichtbehinderung durch einen Baum, welcher ausgeästet gehört.

Die HV ist weder gewillt, noch in der Lage, dem Ganzen Einhalt zu gebieten, bzw. die Situation erträglich zu gestalten.

Meine Frage: Hätte die HV, wäre sie mit der Mietminderung nicht einverstanden, dies nicht bereits nach meiner Ankündigung, die Miete zu mindern bzw. bereits nach der 1. geminderten Mietzahlung monieren müssen?
Wieso kann sie 2 Jahre später damit kommen und sogar ernsthaft eine Räumungsklage durchsetzen wollen? (Dass diese vom Tisch ist, sobald die Differenz beglichen wird, ist mir bekannt – nur ändert es ja den Zustand nicht – und das ist das Anliegen)

Wie kann ich jetzt argumentieren, dass die Klage abgewiesen wird?
Definitiv hat die HV das Gericht umsonst bemüht, da sie mir vorab keine Gelegenheit gab, das Ganze außergerichtlich zu regeln, sie behauptet Beträge nicht erhalten zu haben, die ganz leicht zu widerlegen sind und sie hat die Mängel / den Lärm nicht beseitigt.

Weiterhin fehlen in dem gelben Brief die beglaubigte Vollmacht, sämtliche Anlagen, die als Beweis benannt sind, ein Botenschreiben, welches ich auch vorab nicht erhielt und die Vollmacht des Hauseigentümers.

Ist diese Räumungsklage in der Form überhaupt gültig?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Ob die HV mit der Mietminderung einverstanden ist oder nicht - darüber braucht sie sich nach rechtlichen Maßstäben nicht zu erklären.

Auch muss sie nicht die Miete (wenn überhaupt eine offen sein sollte bzw. die Mietminderungen) anmahnen, denn eine Mahnung ist insofern entbehrlich, da für die Miete eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (bis zum dritten Werktag eines jeden Monats).

2.
Bezüglich der Abstellung der verschiedenen Mietmängel müssten Sie selbst Klage erheben, dass etwa der Vermieter verpflichtet wird, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen.

3.
Sie müssten (jeweils) fristgerecht auf die Klage erwidern und ggf., falls dieses verlangt wird, vorher die Verteidigungsanzeige schriftlich abgeben, dass Sie sich gegen die Klage verteidigen wollen; Sie müssten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sodann müssten Sie detailliert die einzelnen Mängel und damit die Berechtigung zur Mietminderung nach Grund und Höhe vortragen und Beweismittel dafür anbieten (Sachverständige, Augenschein, Parteivernehmung, Urkunden/Fotos, Zeugen).

4.
Die Klage muss ordnungsgemäß zugestellt worden sein.
Mit der Einlegung in Ihren Briefkasten gilt das Schriftstück als zugestellt. Der Zusteller vermerkt auf dem Umschlag des zuzustellenden Schriftstücks das Datum der Zustellung.

Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.

Zustellungsfehler aller Art können geheilt werden. Nach zutreffender Ansicht werden auch Mängel erfasst, die dem zugestellten Schriftstück anhaften.

Insofern sollten Sie die von Ihnen angesprochenen Tatsachen der Zustellung rügen und die Zusendung der Anlagen und des Originals verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2012 | 17:16

1.
Ob die HV mit der Mietminderung einverstanden ist oder nicht - darüber braucht sie sich nach rechtlichen Maßstäben nicht zu erklären.

Sie hat sie nun bereits 2 Jahre geduldet, das heißt für mich auch anerkannt.
Andernfalls hätte spätestens zu jedem Jahresende eine entsprechende Forderung kommen müssen bzw. die Räumungsklage schon sehr viel früher.

Auch muss sie nicht die Miete (wenn überhaupt eine offen sein sollte bzw. die Mietminderungen) anmahnen, denn eine Mahnung ist insofern entbehrlich, da für die Miete eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (bis zum dritten Werktag eines jeden Monats).

Die angeblich völlig fehlenden Mietzahlungen existieren definitiv nicht, die sind erlogen.
In der Form erhielt ich bereits eine Aufforderung zur BK-Nachzahlung, obwohl ich eine Inklusivmiete habe, die BK also nicht gesondert aufgeführt / berechnet werden.

Dennoch: bei anderen Mietern werden sehr wohl Mahnungen versandt – und zwar endlos, bevor eine Kündigung angedroht wird, obwohl dies ob der Höhe der Außenstände überfällig wäre.
Ich entnehme dem Ganzen Gebaren, dass ich offenbar die einzige bin, die die Mängel anzeigt und bei nicht Beseitigung auch die Miete kürzt.

2.
Bezüglich der Abstellung der verschiedenen Mietmängel müssten Sie selbst Klage erheben, dass etwa der Vermieter verpflichtet wird, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen.

Von wem soll er dazu verpflichtet werden? Mein Eindruck vom AG, in dem im 15 Minuten Takt verhandelt wird: das interessiert hier niemanden, man stellt sich ungeachtet der Tatsachen prinzipiell auf Vermieterseite und antwortet: dann ziehen sie doch um.

3.
Sie müssten (jeweils) fristgerecht auf die Klage erwidern und ggf., falls dieses verlangt wird, vorher die Verteidigungsanzeige schriftlich abgeben, dass Sie sich gegen die Klage verteidigen wollen; Sie müssten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sodann müssten Sie detailliert die einzelnen Mängel und damit die Berechtigung zur Mietminderung nach Grund und Höhe vortragen und Beweismittel dafür anbieten (Sachverständige, Augenschein, Parteivernehmung, Urkunden/Fotos, Zeugen).

Wer stellt und bezahlt Sachverständige / Augenschein?
Um die unzureichende Isolierung festzustellen, sollte das tatsächlich erfolgen, zumindest halte ich es nicht für normal, wenn ich jedes Wort verstehe, das über oder unter mir gesprochen wird. Gelten Lärmprotokoll und Tonaufnahmen hinsichtlich der Lautstärke als Beweis?

4.
Die Klage muss ordnungsgemäß zugestellt worden sein.
Mit der Einlegung in Ihren Briefkasten gilt das Schriftstück als zugestellt. Der Zusteller vermerkt auf dem Umschlag des zuzustellenden Schriftstücks das Datum der Zustellung.

Und das kann ja nicht sein! Postbote liest und entwendet Seiten, verletzt Postgeheimnis, stellt aber alles in schönster Ordnung zu und ist fein raus?

Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist das Dokument unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, so gilt es in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem das Dokument der Person, an die die Zustellung dem Gesetz gemäß gerichtet war oder gerichtet werden konnte, tatsächlich zugegangen ist.

Mir gingen jedoch nur Teile zu, nicht das vollständige Dokument.

Zustellungsfehler aller Art können geheilt werden. Nach zutreffender Ansicht werden auch Mängel erfasst, die dem zugestellten Schriftstück anhaften.

Von wem? Gibt der Postbote, dessen Namen ich noch nicht mal kenne, da er sich weigert, diesen zu nennen, die fehlenden Seiten jetzt wieder raus?

Insofern sollten Sie die von Ihnen angesprochenen Tatsachen der Zustellung rügen und die Zusendung der Anlagen und des Originals verlangen.

Bei wem, der Post, dem Gericht oder beiden?

Weiterhin: Im Schreiben wird behauptet, dass mir ein Botenschreiben zugegangen sein soll. Das ist definitiv nicht der Fall. Die HV behauptet das wie schon so oft, da es wohl der sicherste Nachweis für die Zustellung ist. Wie ich die HV einschätze, wird sie irgendeine Person als Boten ausgeben, der dann als Zeuge aussagt, was eine Falschaussage bedeutet.
Wie kann ich das unterbinden / die Falschaussage auch als solche aufdecken?

Heute kam nun auch ein Mahnbescheid bezüglich der angeblich ausstehenden Mieten hier an.
Offensichtlich entblödet sich weder HV, noch deren beauftragter Anwalt gnadenlos zu lügen, um was auch immer einzufordern, definitiv jedoch nicht das Zustehende.

Ich möchte vor Gericht gern erreichen, das es sich so darstellt, wie es tatsächlich ist: das Gericht wird doppelt völlig unnötig bemüht. Machte man das z:B. mit der Polizei, zahlte man eine hohe Strafe. Meine Frage: gibt es das bei Gericht auch?

Da die Forderungen weder vorab auf normalem Weg an mich herangetragen wurden und man sofort die Räumungsklage, sowie den Mahnbescheid beauftragte, beides wie gesagt mit völlig falschen Zahlen, sehe ich auch gar nicht ein, die dafür anfallenden Gerichts- und Anwaltskosten zu tragen, was ja versucht wird.

Wie ist hier richtig zu argumentieren, bzw. sind die Anwaltskosten zu umgehen, der Gegenseite aufzuerlegen?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2012 | 17:47

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

1.
Ein Anerkenntnis muss entweder ausdrücklich oder durch ein schlüssiges Verhalten erklärt werden, das darauf hindeutet, dass man mit etwas einverstanden ist.

Eine lediglich unterbliebende Reaktion reicht dafür nicht aus.

Wenn es die fehlenden Mietzahlungen sowieso nicht gibt, kommt es auf eine Mahnung aber eh nicht mehr an.

2.
Sie müssen leider klagen - für die eine oder andere Art und Weise der Rechtsprechung kann ich leider nichts, ich bitte um Ihr Verständnis.

3.
Den Sachverständigen müssten Sie vorschussweise zahlen, wenn Sie gewinnen, die Gegenseite.

Lärmprotokolle und Tonaufnahmen hinsichtlich der Lautstärke sind Beweismittel.

4.
Keine Sorge, der Postbote muss dafür haften, wenn Sie dieses beweisen können.

Wenden Sie sich nur an das Gericht, die Post stellt nur in dessen Auftrag zu.

Erst wenn Ihnen die Anlagen vorliegen, ist das ganze zugestellt, vorher nicht, da Sie ansonsten nicht vollständig darauf erwidern können.

Der Bote kann lügen oder auch nicht, das ist allein vom Gericht zu bewerten, was mit einer solchen Zeugenaussage auf sich hat. Sie können da leider kaum etwas ausrichten, außer Fragen an den Zeugen zu stellen. Da er im Lager der Gegenseite steht, ist er vom Gericht besonders kritisch zu würdigen.

Die Gegenseite würde dadurch "bestraft", dass Sie im Verlustfalle alle Verfahrenskosten zu tragen hat.

Leider kann ich Ihnen ohne Kenntnis aller Fakten keine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage bieten, dieses ist hier lediglich eine Erstberatung, keine vollständige Begutachtung, die Sie gesondert in Auftrag geben müssten - vielen Dank für Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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