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Räumungsklage / Verm: Auflagen aus Vergleich nicht realisiert / Warmwasserversorgung


| 09.06.2005 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sorry, falls es etwas länger wird:
Vorgeschichte:
- Berliner Mietwohnung mit von mir eingebauter Heizung, Vermieter mauert Schornstein zu usw., später Mieterhöhungsverlangen, verlangt Ausbau der 8 Jahre alten Heizung + Anschluss an existente Zentralheizung
- im Wege der einstweiligen Verfügung (Schornstein zugemauert) wird folgender Vergleich geschlossen:
1. Verfügungsbeklagte verpflichtet sich in der Whg des xxx ... Anschluss an vorhandene Heizungs- + Warmwasseranlage… Er führt auch die möglicherweise notwendige malermäßige Instandsetzung durch
2. Der Verfügungsbeklagte verzichtet rückwirkend ab dem xxx bis zum Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung auf die vereinbarte Nettokaltmiete
3. anderes/unwichtig

das Problem:
1. keine malermäßige Instandsetzung des Raumes wo die alte Therme angebracht war (Tapete, Zement)
2. Warmwasser: heißes Wasser steht erst nach ca. 4-10 Minuten zur Verfügung, solange muss Wasser ungenutzt in den Abfluss laufen (ca. 5-20?? Liter pro Warmwasserentnahme-Versuch) / Grund: nur ein Heizstrang, keine Zirkulation in diesem Warmwasserstrang, d.h. Warmwasser kommt bei jeder Warmwasserentnahme immer vom Keller des Nachbarhauses…
3. auf keinem Geschäftsbrief war eine Kto-Nummer eingedruckt, so dass ich nach Widerruf des alten Banken-Dauerauftrages keine Kto-Informationen habe, um die Betriebskosten zu zahlen (wahrscheinlich nur irgendwann einmal mitgeteilt).

meine Reaktion:
1. bewusst keine Zahlung der Kaltmiete und auch keine Möglichkeit der Zahlung der Betriebskosten (da keine Kto Nr.)
2. Firma die Heizung/Warmwasser eingebaut hat, wurde über fehlende Restarbeiten informiert, hat zugesagt dies weiterzuleiten
3. normales Schreiben an Vermieter:
Fristsetzung 1 Woche Maßnahmen (malermäßige Instandsetzung) abzuschließen,
Sicherstellung einer ausgereiften Warmwasserversorgung (fachgerechte Warmwasserinstallation)
Aufforderung Mitteilung Konto-Daten
4. auf Verlangen der Firma techem zum Einmessen der Wärmezähler, Brief mit Inhalt: Termin nur, wenn auch alle Restarbeiten an diesem einem Termin erledigt werden

Reaktion des Vermieters:
keine, dann Ende 04:
fristlose Kündigung 543II Satz 3a / 569III (Zahlungsrückstand)

Fragen:
1. an welcher öffentlichen Stelle kann ich zumindest die Betriebskosten einzahlen, damit diese als rechtswirksam gezahlt gelten (ich möchte nicht beim Vermieter nach der Kto-Nummer betteln!)
2. wie wird (möglicherweise) ein Gericht im Rahmen der Räumungsklage entscheiden, insbesondere im Hinblick darauf, dass ich keine Aufrechnung erkläre – es gibt hier keine Aufrechnung sondern nur ein möglicherweise nicht bestehender Anspruch der Kaltmiete (der bis dato nicht gezahlten BK jedoch schon)
3. Die malermäßige Instandsetzung (siehe Punkt 2) wird nicht ausdrücklich sondern nur der Anschluss an die Zentralheizung erwähnt, ist hier eine Auslegung nach dem Sinn des Vergleiches möglich (denn der Vermieter hat die malermäßige Instandsetzung bewusst nicht beauftragt)?
4. Wo finde ich Rechtsnormen zur ordnungsgemäßen Warmwasserversorgung und zur Vermeidung von Legionellengefahren (unterschiedlich warmes Wasser über lange Rohrwege, teilweise stehendes Wasser, keine Zirkulation)
5. wie sollte ich mich verhalten ohne mit dem Vermieter in Kontakt treten zu müssen
6. Berechnung des Prozessrisikos

Ich weiß eine Menge Fragen, aber ich hoffe sehr konkret gestellt, so daß diese konkret beantwortet werden können.
Danke für Informationen. Bitte nur wenn diese auch beantwortet werden – bitte keine 150Zeichen-Antwort
09.06.2005 | 20:49

Antwort

von


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Tel: 05139 - 9 70 333 4
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Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,

Zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die im Rahmen der gegebenen Informationen summarisch beantworten möchte. Ich möchte aber darauf hinweisen, dass unter Berücksichtigung der hier zur Verfügung stehenden Zeit und unter der Prämisse, eine Frage für ein unterdurchschnittliches Honorar zu beantworten, keine abschließende und definitive Würdigung einer Räumungsklage möglich ist, die regelmäßig einen erhöhten Prüfungsaufwand erfordert. Insoweit lege ich Ihnen dringend nahe, einen Anwalt vor Ort aufzusuchen!

1. Vorfragen
Zunächst verstehe ich nicht so ganz, was einer Zahlung der Betriebskosten auf die alte Bankverbindung entgegenstand. Jedenfalls könnten Sie diese jetzt an den Prozessbevollmächtigten (soweit vorhanden) ihres Vermieters zahlen oder gegebenenfalls beim Amtsgericht hinterlegen. Jedenfalls sehe ich keinen Verzug, soweit Sie nachweisen können, dass sie ihren Vermieter um Mitteilung der Bankverbindung gebeten hatten.

2. Räumungsklage
Soweit tatsächlich kein Anspruch auf Zahlung der Kaltmiete bestand, was ich hier im Rahmen der summarischen Prüfung wahrlich nicht abschließend beurteilen kann, wird die Räumungsklage abgewiesen. Aufgrund des Wortlauts des Vergleiches sehe ich aber insoweit auch gute Chancen. Problematisch ist aber die Nichtzahlung der Warmkosten, weil insoweit – weder aus dem Vergleich noch der bisherigen Rechtslage – ein Zurückbehaltungsrecht bestand. Allerdings hat insoweit jüngst der BGH die Minderung auch auf die Warmkosten ausgedehnt, was Ihnen entgegenkommt.

3. Auslegung
Meines Erachtens dürfte die von Ihnen gewählte Auslegung nicht zutreffen. Ansonsten hätte der Passus „ malermäßige Instandsetzung“ ausdrücklich aufgeführt werden müssen. Dennoch würde ich im gerichtlichen Verfahren (soweit es stattfinden wird) dies ruhig mal „abklopfen“, vielleicht ist der Richter da ja anderer Meinung.

4. Rechtsnormen
Maßstab für die ordnungsgemäße Wasserversorgung in Bezug auf die von Ihnen aufgeworfenen Probleme ist generell § 536 BGB, wonach selbstredend wegen eklatant gesundheitsgefährdender Warmwasserinstallationen ein Minderungsrecht besteht. Gelegentliche Temperaturschwankungen reicht allerdings nicht. Soweit allerdings tatsächlich Gesundheitsgefahren bestehen, was im Zweifel durch ein Sachverständigengutachten bewiesen würde, kann dies zu einem kompletten Ausschluss der Mietforderung führen, soweit insoweit die Minderung erklärt wird bzw. auch der Mangel angezeigt wird. Ferner gibt es gemäß § 543 BGB ggf. ein außerordentliches Kündigungsrecht.

5. Kommunikation mit dem Vermieter
Nehmen Sie sich einen Anwalt!

6. Kosten
Das Prozessrisiko ist hoch bei Verlust einer entsprechenden Klage: Der Gegenstandswert ist bei Räumung anhand der Nettomiete für ein Jahr zu bestimmen. Mal angenommen, sie würden 500,- pro Monat (kalt) zahlen müssen, dann wäre der Gegenstandswert 6000,--.

Daraus ergäben sich Anwaltskosten in Höhe von ca. 1000,-- (wenn Termin) zzgl. etwaiger Einigungsgebühr bei Abschluss eines Vergleiches (nochmals ca. 500,-- €). Die Gerichtskosten belaufen sich dabei auf 408,-- € (Kosten etwaiger Zwangsvollstreckung außen vor).

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben (mit mehr als 150 Zeichen)


Hellmann
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2005 | 09:17

Hallo Herr Hellmann,
vielen Dank, jedoch noch einmal zur Klarstellung in Kurzform:

- eine Kto-Nummer ist auf den alten Kto-Auszügen nicht dargestellt, so daß ich Sie diesen nicht mehr entnehmen kann
- Warmkosten = Betriebskosten?
- Fundstellen für BGH zu Ausweitung auf Warmkosten (evtl. Palandt Rdn o.ä.)
- ist hier ein argumentativer Widerspruch?
Punkt 2: gute Chancen <--> Punkt 3: fehlerhafte Auslegung
- sehr langes Verschwenden von Wasser zum Erhalt von Warmwasser ist kaum relevant, richtig?
- Gesundheitsgefährdung = Minderungsrecht/Kündigungsrecht = Aufrechnungserklärung im Räumungsverfahren?
- kein Zurückbehaltungsrecht Warmmiete (BK?) -> Heilung wenn innerhalb von 2 Monaten gezahlt?

Zusammenfassend:
- Betriebskosten-Anteil innerhalb der 2 Monatsfrist bei AG hinterlegen
- in anstehender Räumungsklage:
- evtl. malermäßige Instandsetzung anprechen (kaum Chancen, siehe AUslegung)
- Warmwasserproblem nur relevant wenn Gesundheitsgefährdung, was jedoch nicht sicher ist (Gutachten: 1-2 T€)
--> geringe Erfolgsaussichten bei Räumungsklage, richtig?

Mit besten Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.06.2005 | 12:09

Hallo Herr Fragesteller,

1. Konto
wenn keine Kontonummer angegeben, sehe ich auch kein Problem mit Verzug.

2. Warmkosten=Betriebskosten, richtig

3. Fundstelle: Kammergericht Berlin mit Urteil vom 13.10.2003 (Aktenzeichen 12 U 104/03)

4. nein, kein Widerspruch, da mangels Verzug und wegen Nichterfüllung andere Bedingung ansonsten gute Aussichten bestehen.

5. Wasserverschwendung regelmäßig nicht relevant

6. Wenn Mangel vorab nicht angezeigt, ist eine Aufrechnung nicht mehr möglich! Selbst wenn angezeigt und dann nicht mehr geltend gemacht, kann das Minderungsrecht im Zweifel verwirkt sein!

7. Fazit
Da ja Kaltmiete nicht geschuldet bis Ausbesserung Warmasser (so Wortlaut Vergleich) und kein Verzug (s.o), sehe ich NOCHMALS gute Aussichten. Wenn die Ausbesserung Heizung/Warmwasser aber bereit erledigt und nur die Malerarbeiten nicht (da verstehe ich Ihre Schilderung nicht, da einerseits "keine Reaktion des Vermiters", was ja wohl alle Klauseln des Vergleichs meint, andererseits scheint nach Ihrer Frage nur die Malerarbeit nicht ausgeführt), dann bestehen keine Erfolgaussichten angemessener Vertretung.

Soweit ausserdem weitere Mängel ordnungsgemäß angezeigt wurden und die Minderung regelmäßig erklärt wurde, gibt es weitere Angriffspunkte!

Hochachtungsvoll

Hellmann
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