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Räumungsklage & Mietminderung

| 08.03.2008 19:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

Feb. 2007 bezogen wir einen Neubau. Bei diesem stellte sich schon im März heraus, dass Mängel vorhanden sind. Diese wurde aber von der Vermieterin ignoriert. Bis wir im Haus ankündigten, wenn diese nicht beseitigt werden, dann wird ab Juli die Miete gemindert. Der erste Brief von ihr war, dass wir Termine mit den Handwerkern nicht wahrgenommen haben und sie uns sollte dies nochmals vorfallen auf Schadenersatz verklagen wird.
Die Vermieterin ist selbst Anwältin. Hinzu kommt, dass wir keinerlei Termine hatten. Auch die andren Mieter hatten keinen Termin. Danach hat Sie behauptet ich hätte die Miete nicht rechtzeitig bezahlt und daher mahnt Sie mich an. DIes ist so auch nicht korrekt. UNd dann kam eine fristlose Kündigung. Es wude softr angezeigt vor Gericht, dass Mängel vorhanden sind. nun haben SIe im Wochentakt die Klage ständig erweitert. Haltlose Behauptungen wurden aufgestellt, aber die Mängel sind nach wie vor vorhanden.
Diese sind wie folgt.

Setzriss im Ess -und SClafzimmer
Trittschalldämmung mangelhaft man hört die Mieter über uns laufen.
Klimaanage im HInterhof wurde nach Einzug gebaut. Lärmbelässtigung, da wir einen Wintergarten haben.
Lärmbeslästigung durch Kneipe an der ECke

Duschwand zu kurz Wasser tritt aus, wurde provisiorisch mit einer Gummilippe davor behoben, Magel aber trotzdem noch vorhanden.
Heinzung klopft Mangel wurde scon 5 mal behoben aber immer noch vorhanden.

Es wird immer wieder ein neuer Grund erfunden.Nun pädiert man auf unzumutbares Mietverhältnis. Dabei möchte ich ja nur, dass die Mängel beseitigt werden. Diese wurden zuerst bestritten und nun geht man darauf ein,aber behauptet bei dem Setzriss ich hätte dies selbst verursacht durch zu festes zuhauen der SChlafzimmertür.
Kommen die Vermieter mit diesem versuch durch.

Kann man mit haltlosen Behauptungen jemadn aus dem Haus klagen, weil man ihn los haben will.

Die Mängel sind anchweislich regelmäßig angekünsigt worden. DIe Handwerker haben sich aber teilweise geweigert den Mangel zu beheben. Da diese die Mängel nicht als Haftungsschaden übernehmen wollten. Dadurch sind ncih viele Mängel vorhanden oder wieder aufgetaucht. Was kannich da tun. verhandlung ist nun am Mittwoch.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihnen Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatz summarisch wie folgt:

Die meisten von Ihnen vorgebrachten Mängel stellen tatsächlich einen Mietmangel dar, der seitens des Vermieters beseitigt werden muss und auch gegebenenfalls zur Mietminderung berechtigt.
Allenfass bei der Lärmbelästigung durch die Eckkneipe bin ich skeptisch, da diese Kneipe ja bereits von Anfang an da war und man Ihnen daher unterstellen kann, die Wohnung in Kenntnis der möglichen Lärmauswirkungen gemietet zu haben.

Die sonstigen Mängel rechtfertigen zwar eine Mietminderung, alles in allem würde ich hier aber keine allzu hohe Mietminderung für angemessen erachten, da die Mängel zwar ärgerlich sind, aber den tatsächlichen Gebrauch der Mietsache objektiv betrachtet nur geringfügig einschränken.

Nichts desto weniger können und sollten Sie sich natürlich gegen die Räumungsklage wehren. Eine Räumungsklage ist nur dann erfolgreich, wenn Sie Ihre Vertragspflichten nicht nur unerheblich verletzt hätten. Eine fristlose Kündigung wiederum ist nur gerechtfertigt, wenn dem Vermieter ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zumutbar wäre.

Dies wäre beispielsweise dann gegeben, wenn Sie mittlerweile mehr als 2 Monatsmieten unberechtigt im Zahlungsrückstand wären.

Ob dem so ist, kann diesseits nicht beurteilt werden, da Sie nicht erwähnt haben, um wieviel Prozent Sie die Miete gemindert haben.
Bei einem allgemeinen Zahlungsverzug kann eine fristlose Kündigung durch Zahlung des ausstehenden Betrags übrigens abgewendet werden.

Für die Verhandlung am Mittwoch empfehle ich Ihnen, dem Gericht noch einmal die Mängel in der Wohnung vorzutragen und zu betonen, dass dies ausschließlich der Grund für die Minderung ist.
Falls es derzeit keine sonstigen Mietrückstände gibt, sollten Sie gegebenenfalls die Mietzahlungen durch entsprechende Kontoauszüge nachweisen.

Vermutlich wird es dann zu einer Beweisaufnahme kommen, in der - womöglich mittels Gutachter - festgestellt wird, ob und inwieweit die Mängel eine Mietminderung gerechtfertigt haben oder nicht.

Das Vorbringen der Vermieterin, Sie hätten Handwerkertermine nicht wahrgenommen, muss von Ihnen lediglich bestritten werden. Es obliegt der Vermieterin, dies auch nachzuweisen.

Insgesamt kann ich ohne Kenntnis der bisherigen Korrespondenz und ohne Kenntnis der Wohnung keine spezifischeren Angaben machen, hoffe aber, Ihnen trotzdem eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Insgesamt ist es immer empfehlenswert, einen Rechtsanwalt mit der Interessensvertretung zu beauftragen, insbesondere dann, wenn der Gegener von einem Rechtsanwalt vertreten ist bzw. es sich selbst um einen Rechtsanwalt handelt.

Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, darüber hinaus natürlich auch gerne für die Durchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen im Rahmen einer Mandatserteilung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 08.03.2008 | 20:43

Die Kneipe war zuvor schon vorhanden, aber hinzu kam nun auch eine DIsco die nicht vorhanden war. Die Bäße sind bis ins SChlafzimmer zu hören. Anfangs wurde um 10 Prozent gemindert nach 2 Monaten um 20 ab Januar um 30 und dann um 60 Prozent wobei ich hierbei beachtete habe, dass ich nur ein Zurückbehaltungsrecht geltend mache. Die Mietminderung läuft weiterhin auf 20 % . Wir haben auch einen SChlüssel verloren dieser wurde nicht ersetzt und man hat uns per einstweiliger verboten diesen zu ersetzen. Dort habeich ebenfalls Einspruch eingelegt. Ein Mietrückstand hat es bisher nicht gegeben die Miete wurde bisher immer komplett bezahlt. Durch die Klageflut habeich bedenken ob das vortragen Erolf haben wird. Da die Vermieter bereits 5 Klagen eingereicht haben um mich so aus dem Haus zu ekeln. Ich bin mir aber unsicher ob die Richterin dies auch Berücksichtigt. Die Mängel wurde teilweise zwar beseitigt aber mangelhaft. Viele werden gar nicht berücksichtigt. Sie haben wegen den Terminen SChreiben von den Handwerkern vorgelegt welche belegn sollen, dass ich Termine hatte. Ich habe aber mehrmals plötzlich Handwerker vor der Tür stehen gehabt, daich mein Büro in der Wohnung habe konnteich diese nicht immer in die Wohnung lassen, da ich auch der Meinung war ich bin nicht verfplichtet diese in die WOhnung zu lassen, wenn kein termin vereinbart wurde. Zu dem wurde von den Vermietern behauptet, dass die fristlose Kündigung gerechtfertigt gewesen sei, weil ich ide Miete nicht angewiesen habe. Dies ist falsch ich habe die Miete angewiesen wenn auch nach der Mängelankündigung nicht immer am dritten Tage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.03.2008 | 20:57

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die Disco nachträglich eröffnet wurde, dann steht Ihnen in der Tat diesbezüglich eine erhebliche Mietminderung zu. Die Gerichte halten diesbezüglich bis zu 30% für angemessen. Hinsichtlich der Schlüssel ist zu sagen, dass Sie diese selbst ersetzen müssen, da Sie diese ja auch verloren haben. Wieso diesbezüglich eine einstweilige Verfügung beantragt wurde, ist vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich. Im übrigen dürfen Sie jedenfalls hinsichtlich Ihrer Wohnungstüre auch ein neues Schloss einbauen, müssen jedoch das alte aufbewahren.

Ebenfalls nicht ersichtlich ist mir die Tatsache, dass Sie von 5 einzelnen Klagen sprechen. Das ist gar nicht möglich, wenn es sich nur um einen Streitgegenstand handelt. Wahrscheinlicher ist es, dass es sich jeweils um Klageerweiterungen handelt, da ja jeden Monat wieder 20% Miete neu in die Klage aufgenommen werden müssen. Dennoch dürfte es sich nur um ein einziges Verfahren handeln, und nicht um mehrere.

Dass Sie die Handwerker nicht in die Wohnung gelassen haben, wird man Ihnen aber ankreiden können. Wären Sie nicht da gewesen, so hätte man Ihnen mangels Terminabsprache keine Vorwürfe machen können. Aber die Handwerker nicht reinzulassen und dennoch wegen der Mängel die Miete zu mindern, dürfte sich als rechtsmißbräuchlich darstellen und nicht zulässig sein. Ich fürchte, diesbezüglich werden Sie schlechte Karte haben.

Zusammenfassend bleibt es dabei, dass aber jedenfalls wegen der Disco eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Vor diesem Hintergrund könnte eine Verteidigung gegen die Räumungsklage erfolgreich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt


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