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Räumungsklage ?

15.01.2008 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Hallo,
Zum Sachverhalt:
Ich habe einen Mieter der seit 7 Monaten unregelmäßig, abschlagsweise die Miete bezahlt und seit zwei Monaten gar nicht mehr. Mittlerweile hat sich die Schuld auf 3,5 Monatsmieten erhöht. Hinzu kommt, dass der Stromversorger den Strom abgesperrt hat, da er die Rechnung nicht bezahlt hat. Seit 4 Monaten ist er nicht mehr in der Wohnung gewesen und weder über Handy, noch über seine Mutter/Schwester erreichbar. Ich habe ihn mehrmals schriftlich darauf hingewiesen, dass ich ihn leider bei Nichtzahlung der Miete fristlos kündigen muss.
Der formhalber habe ich jetzt ein Einwurfeinschreiben mit einer Mahnung und Aufforderung zur Zahlung der Miete verschickt (obwohl diese vermutlich nicht gelesen wird, da der Mieter nicht da) und werde dann falls nicht bis Ende nächster Woche bezahlt (was mehr als wahrscheinlich ist), per Einwurfeinschreiben die fristlose Kündigung nach §543 aussprechen.

Meine Frage:
Wenn er nie da ist, wird er nie die Kündigung lesen und deshalb nicht ausziehen. Darf ich die Wohnung nach der Frist leerräumen und die Habseligkeiten sicher zwischenlagern oder muss ich den Weg der teuren Räumungsklage gehen, wobei sicher ist, dass ich Geld wohl nie wieder zurück bekomme inkl. Miete. Und ich vermutlich die Wohnung dann auch noch Zwangsräumen lassen muss, auf meine Kosten, die ich dann auch nie wieder sehen werde.
Zudem, darf ich die Kaution zum Schuldbegleichung schon verwenden oder gibt es da Fristen ?

Danke für die Mühe !



Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Leider dürfen Sie die Sachen nicht aus der Wohnung entfernen, auch nicht nicht wenn Sie sie verantwortungsvoll verwahren dürfen. Leider bleibt dort nur der Weg der Räumungsklage. Wenn sich Ihr Mieter auch diesbezüglich so nachlässig verfährt, dürfte diese wenigstens relativ schnell gehen. Auch wenn zu befürchten ist, dass von Ihrem Mieter kein Geld zu holen sein wird, sollten Sie trotzdem sämtliche Mietrückstände mit einklagen. Sie können dann wegen dieser Forderungen und auch wegen der Verfahrenskosten 30 Jahre lang die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben (in der Hoffnung, dass er doch irgendwann zu Geld kommt). Zudem haben Sie auch nach Kündigung Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die Sie ebenfalls gerichtlich geltend machen sollten.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie die Kaution verwerten, wenn deren Sicherungszweck eingetreten ist. Jedoch besteht (die wenn auch eher theroretische Möglichkeit), dass der Mieter die Mietrückstände noch in voller Höhe ausgleicht. Wenn er dies bis spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage tut, wird Ihre Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis besteht weiter fort. Dann dürften Sie die Kaution nicht verwenden.

Zur Sicherung Ihrer Forderungen aus dem Mietverhältnis können Sie sich zudem auch Ihres Vermieterpfandrechts bedienen. Dieses steht Ihnen an den Sachen des Mieters zu, die dieser in die Wohnung eingebracht hat und die der Zwangsvollstreckung unterliegen. Hierbei handelt es sich um ein besitzloses Pfandrecht, so dass auch dies nicht dazu berechtigt, die Sachen aus der Wohnung zu entfernen. Jedoch darf der Mieter das dann auch nicht mehr. Auch dieses Pfandrecht haftet für Ihre Forderungen, so dass Sie sie nach Fristablauf verwerten dürfen. Leider ist auch dieses Recht in Fällen wie Ihren oft lediglich theoretischer Natur, da das Problem oftmals darin besteht, dass die Mieter keine Gegenstände von einem solchen Wert haben, dass sich eine Verwertung lohnen würde.

Sie sehen, dass diese Angelegenheit relativ komplex ist, so dass Sie darüber nachdenken sollten, eventuell einen Rechtsanwalt mit der Angelegenheit zu beauftragen. Gerne können Sie sich an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2008 | 20:04

Hallo Herr Liedtke,

Danke für die schnelle Antwort.
Kann ich die Räumungsklage selber beim Amtsgericht einlasten oder muss auf jeden Fall ein Anwalt eingeschaltet werden (ich weiß dämlich sowas einen Anwalt zu fragen) ?
Wenn ja, welche Kosten % vom Streiwert würden ca. anfallen ?

Danke !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2008 | 20:28

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage. Das ist überhaupt nicht dämlich, einen Anwalt zu fragen. Sachlich zuständig für Klageverfahren aus Wohnraummietverhältnissen ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht. Dort herrscht kein Anwaltszwang, so dass Sie die Klage grundsätzlich selbst erheben dürfen. Jedoch sind beim Abfassen einer Klageschrift gewisse Formalien zu beachten, so dass das nicht ganz einfach ist. Dabei können schnell Fehler unterlaufen (jetzt nicht einmal auf den Inhalt bezogen), so dass ich einen Anwalt empfehlen würde. Problematisch ist jedoch, dass das beträchtliche Kosten auslöst, auf die ich gleich eingehen werde. Sollten Sie keinen Anwalt beauftragen, sollten Sie nicht versuchen, die Klageschrift selbst abzufassen, wenn Sie sich nicht zumindest ein wenig damit auskennen. Es gibt die Möglichkeit, zum Amtsgericht zu gehen und die Klage dort zu Protokoll der Rechtsantragstelle vorzubringen. Dann ist der zuständige Rechtspfleger wenigstens für die Formalitäten da.

Die Kosten kann ich leider nicht genau beziffern, da Sie mir die Miethöhe nicht mitgeteilt haben und sich die Kosten nicht proportional zum Streitwert verhalten. Der Streitwert eines Räumungsanspruchs beträgt 12 Monatsmieten. Hinzukommt noch die Rückständige Miete. Bei einem Streitwert von z.B.6.000 € bealufen sich die Gerichtskosten auf ca. 140 €. Rechtsanwaltskosten für dieses Mandat betragen etwa 850 €. Sollte kein Termin stattfinden, weil sich der Beklagte beispielsweise nicht verteidigt und Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht, betragen die Anwaltskosten ca. 450 €.

Vielleicht finden Sie auch einen Anwalt, der sich nur damit beauftragen lässt, die Klageschrift für Sie zu entwerfen. Für diese außergerichtliche Tätigkeit kann ein Honorar ausgehandelt werden. Bei Interesse können Sie Kontakt mit mir aufnehmen.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de

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