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Räumungsfrist bei Kündigung durch den Mieter


01.11.2007 23:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor knapp einem Jahr hatten wir ein Haus gekauft, das zu dieser Zeit vermietet war. Ende März hatten wir den Mietern dann wegen Eigenbedarf zum 31.9. gekündigt. Am 11.9. erhielten wir von den Mietern eine Email, dass sie noch etwas Zeit für den Umzug bräuchten. Nach Rücksprache mit einem Anwalt wurde dann folgende Vereinbarung geschlossen:

----------------------------

Vereinbarung

1) Die Mieter akzeptieren die Kündigung des Mietvertrages (Objekt: Adresse des Objektes), dass das Mietverhältnis zum 30.9.2007 beendet ist.

2) Vermieter und Mieter einigen sich auf eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2007. Die Mieter verzichten auf die Einräumung einer weiteren Räumungsfrist, soweit zulässig.

3) Die Mieter können das Haus zu jedem früheren Zeitpunkt als dem 31.12.2007 den Vermietern übergeben. In diesem Fall informieren die Mieter die Vermieter spätestens eine Woche vor der geplanten Hausübergabe. Bei einer früheren Hausübergabe als dem 31.12.2007 wird die monatliche Nutzungsentschädigung für den angebrochenen Monat anteilig berechnet.

----------------------------

Diese Vereinbarung wurde sowohl von den Mietern als auch von uns unterschrieben.


Wir hatten eigentlich vor, morgen bei unserem Vermieter zum 31.1.08 unsere jetzige Mietwohnung zu kündigen. Wie uns unser Vermieter bereits mitgeteilt hatte, möchte er unsere Wohnung dann möglichst bald verkaufen.
Da es in den letzten Wochen zwischen uns und unseren Mietern Differenzen gab, befürchten wir nun, dass Sie den vereinbarten Termin, 31.12.2007 u. U. nicht einhalten werden. Wir müssten in diesem Fall wohl eine Räumungsklage einreichen. Hierdurch ergäbe sich vermutlich – auch mit der oben unterzeichneten Vereinbarung – eine Verzögerung von bis zu mehreren Monaten.

Wäre es dann möglich, dass wir definitiv zum 31.1.2008 ausziehen müssten oder würden wir dann auch – trotz unserer eigenen Kündigung – eine vergleichbare Räumungsfrist erhalten. (Denkbar wäre selbstverständlich, dass uns ein neuer Besitzer unserer jetzigen Mietwohnung wegen Eigenbedarf kündigt.)
Im Internet haben wir auf einer Seite eines Mietervereins folgende Passage gefunden:
„Auch die Kündigung durch die Mieter/innen schließt die Möglichkeit einer Räumungsfrist nicht aus (LG Freiburg, WM 96, 716).“
Wir haben diesen Satz aber nur auf dieser einen Seite gefunden und würden uns daher gerne noch einmal absichern.

Mit freundlichen Grüßen

02.11.2007 | 00:20

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Sollten Sie die Kündigung Ihres Mietverhältnisses zum 31.01.2008 erklären, wäre in der Tat eine Räumungsklage Ihres Vermieters begründet, wenn Sie den Termin nicht einhalten würden. Gemäß § 721 ZPO könnten Sie im gerichtlichen Verfahren eine in das Ermessen des Gerichts gestellte "angemessene" Räumungsfrist - bestenfalls mit dem sofortigen Anerkenntnis der Räumungspflicht - beantragen. Die Angemessenheit der Räumungsfrist bestimmt das Gericht in einer Einzelfallabwägung der Mieter- und Vermieterinteressen.

Zu Ihren Gunsten wäre zu berücksichtigen, dass Ihnen Ersatzwohnraum bereits zur Verfügung steht, Sie indes im schlechtesten Fall nur nicht im Zeitpunkt der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses einziehen können. Ein Zwischenumzug ist Ihnen in diesem Fall wegen der damit verbundenen persönlichen und finanziellen Belastung lediglich bei besonderer Schutzwürdigkeit Ihres Vermieters (z.B. Eigenbedarf) zumutbar (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 721 ZPO Rn. 19). FAZIT: Nach m.A. muss das zuständige Gericht bei richtiger Anwendung des § 721 ZPO den Zeitraum bis zum möglichen Einzug mit einer Räumungsfrist "überbrücken". BEACHTEN SIE: Der Antrag auf Räumungsfrist ist auf keinen Fall grds. dadurch ausgeschlossen, dass Sie die Kündigung erklärt haben.

Da eine Räumungsklage mit von Ihnen zu tragenden hohen Kosten verbunden wäre, möchte ich Ihnen unbedingt empfehlen, mit Ihrem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen, die Ihnen - gegen eine angemessene Nutzungsentschädigung - ermöglicht, das Mietobjekt über die gesetzliche Vertragsbeendigung hinaus zu bewohnen.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2007 | 12:52

Sehr geehrter Herr Iven,

vielen Dank für Ihre Antwort!

Könnte ich für uns eine Räumungsfrist sichern, wenn ich mit meinem jetzigen Vermieter neben der Kündigung zum 31.1.08 folgende Vereinbarun schließe:

______

Sollte wider Erwarten das Haus der Mieter (Name der MIeter) nicht bis zum 15.1.08 den Mietern übergeben worden sein, wird den Mietern (Name der Mieter) vom Vermieter (Name des Vermieters) eine Räumungsfrist ab dem 1.2.08 bewilligt. Diese Räumungsfrist wird maximal 4 Monate andauern. Während der Räumungsfrist erhöht sich das Nutzungsentgelt pro Monat um jeweils 50,00 EUR.

______

(Unser Vermieter signalisierte in einem Telefonat, dass er diese Vereinbarung unterschreiben würde.)

Für eine kurze Antwort, ob diese Vereinbarung uns schützt (auch für den Fall, dass die Wohnung verkauft wird und wir somit einen neuen Vermieter erhalten würden), wären wir sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2007 | 14:23

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Die von Ihnen vorgeschlagene Vereinbarung wäre noch um 2 Punkte zu erweitern: 1.) "Der Vermieter verpflichtet sich, von einer Einlegung einer Räumungsklage innerhalb der gewährten Räumungsfrist abzusehen." 2.) "Die Vermieter verpflichtet sich, dafür Sorge zu tragen, dass etwaige Rechtsnachfolger in die vorstehende Vereinbarung auf Vermieterseite eintreten."

Insgesamt bietet die Vereinbarung (inkl. Erweiterung) einen wirksamen - gegenüber dem Antrag auf Räumungsfrist besseren - Schutz vor einer zwangsweisen Räumung durch den Vermieter.

Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt

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