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Räumungsaufforderung


25.04.2007 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Die Situation:

Zwei Brüder A und B sind grundbuchamtlich eingetragene, gleichberechtigte Eigentümer eines Hauses mit Grundstück.
Im Ober- bzw. Dachgeschoss wohnt die gemeinsame Mutter mit notariell vereinbartem lebenslangem Wohnrecht in den Räumen des Obergeschosses.
Im Erdgeschoss wohnt der Sohn von Eigentümer A, der sich gemeinsam mit A um Erhaltung von Haus und Hof kümmert.
Die Mutter wird nach einem Beinbruch teilweise invalide, kann aber nach Reha wieder laufen, Das reppensteigen geht schwerlich. Darauf äußert Eigentümer B den Wunsch, die Mutter in das (immerhin etwas) barrierefreiere Erdgeschoss einziehen zu lassen. Dazu müsste der Sohn von A ausziehen. Eigentümer A samt Sohn möchten dies verständlicher Weise nich, da sich auch ein Treppenlift relativ einfach einbauen ließe.

Räumungsanspruch:
Wie kann hier bei gleichberechtigten Entscheidungsträgern (Meinung des einen Eigentümers gegen Meinung des anderen Eigentümers) zu einer gemeinsamen Lösung gefunden werden?
Laut notariellem Vertrag von 1991 zwischen den Eigentümern A, B, der Mutter und dem (inzwischen verstorbenen Vater) besteht ein Anspruch von der Mutter auf lebenslanges Wohnrecht nur im Obergeschoss! Für einen Einzug der Mutter in das EG fehlt hier die Rechtsgrundlage. Ein Mietverhältnis mit dem Sohn von A im Haus besteht nicht.
Kann ein Eigentümer gegen die Interessen des anderen Eigentümers eine die Hausnutzung betreffende Entscheidung fällen und polizeilich durchsetzen lassen - z.B. eine Räumung des EG ?
Kann Eigentümer B den Eigentümer A dazu zwingen, seinen Sohn ausziehen zu lassen?
Ist eine derartige Auszugsaufforderung vielleicht unwirksam?
Kann A als Eigentümer sich weigern, das EG freizugeben, wenn insbesondere B und die Mutter einen finanziellen Ausgleich für den künftigen Genuss der im EG erbrachten Sanierungsleistungen ablehnen, die Mutter aber selbige Leistungen dennoch künftig nutzen wird ? Alle Betriebs-, Anschluss-, Versorgungs- und Erhaltungskosten für das Haus müssen laut notariellem Vertrag von der Mutter getragen werden.

Ausgleichsanspruch:
Erschwerend kommt hinzu, dass durch Eigentümer A im Erdgeschoss Investitionen zur Sanierung getätigt worden sind (Wärmedämmung, neue Fenster, neue Heizung und einiges mehr), die den Wert der erdgeschossigen Wohnung erheblich gesteigert haben.
In der Wohnung der Mutter im OG ist dagegen nichts dergleichen erfolgt, weshalb ein Tausch der Wohnungen zwischen beiden hier unverhältnismäßig erscheint. Die Mutter ist nicht bereit einen anteiligen Ausgleich dafür zu bezahlen, dass Sie aus einer unsanierten in eine sanierte Etage zieht. Auch Eigentümer B lehnt jede finanzielle Beteiligung an den Sanierungskosten ab.
Eigentümer A hat seine Finanzdecke bei der Sanierung des EG ausgeschöpft und kann die Sanierung des OG nicht erneut aus eigenen Mitteln erbringen.
Besteht deshalb hier quasi ein Ausgleichsanspruch von A gegen B, wenn der Tausch der Wohnungen nun doch auf Wunsch von B hin erfolgt. Besteht ein Ausgleichsanspruch von A gegen die Mutter? Was wäre dafür Rechtsgrundlage?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Nach § 744 BGB, der auch bei Miteigentumsverhältnissen anwendbar ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands den Teilhabern zu.
Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen und kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.

Durch Stimmenmehrheit kann eine entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung beschlossen werden.
Da es an der Stimmenmehrheit bei zwei Miteigentümern, die gegensätzliche Standpunkte vertreten, mangelt, kann es hier auch zu keiner einvernehmlichen Lösung kommen.

Kann ein Eigentümer gegen die Interessen des anderen Eigentümers eine die Hausnutzung betreffende Entscheidung fällen und polizeilich durchsetzen lassen - z.B. eine Räumung des EG ?
Kann Eigentümer B den Eigentümer A dazu zwingen, seinen Sohn ausziehen zu lassen?

Nein, dies ist rechtlich nicht möglich, da der Sohn ja bereits dort schon länger mit Zustimmung der Eigentümer A und B wohnt. Auch wenn kein Mietvertrag besteht, so ist auf jeden Fall vom Vorliegen eines Nutzungsverhältnisses auszugehen, so dass der Sohn des Eigentümers A mit Rechtsgrund in der Wohnung verweilt.

Der Eigentümer muss die Wohnung im Erdgeschoss nicht freigeben, da der derzeitigen Nutzung von den Eigentümern A und B zumindest konkludent zugestimmt worden ist.

Besteht ein Ausgleichsanspruch von A gegen B, wenn der Tausch der Wohnungen nun doch auf Wunsch von B hin erfolgt.

Ein Ausgleichsanspruch besteht nur, wenn dies beim Tausch der Wohnungen zwischen A und B vereinbart wird.

Gegen die Mutter besteht auch kein Ausgleichsanspruch. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Kosten für die durchgeführte Sanierung Kosten der Erhaltung wären.

Zu den Erhaltungskosten zählen bspw.

- Arbeiten an der Außenseite des Gebäudes – Dach, Fassade, Außenfenster
- Reparatur sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen etc.

Die von Ihnen beschriebenen Sanierungsarbeiten dürften daher keine Arbeiten zur Erhaltung darstellen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de
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