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Räumungsandrohung bei Nutzungsvereinbarung - wie ist die Rechtslage?

31.08.2018 15:58 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:54

Zusammenfassung: Wenn nach Kündigung von Wohnraum eine Nutzungsvereinbarung für eine Überlassung des Wohnraums auf Zeit vorliegt und deswegen ein ANSPRUCH auf Herausgabe der Wohnung existiert,muss dieser gerichtlich eingeklagt werden. Das Austauschen des Schlosses (ohne Titel) ist verbotene Eigenmacht und verboten

Guten Tag!

Die Situation auf die sich die Frage bezieht, stellt sich wie folgt dar:

Ich war zunächst Mieter einer Wohnung mit einem Standard-Mietvertrag seit Sommer 2016. Im Jahr 2017 bin ich wegen geschäftlichen Schwierigkeiten mit der Miete in Zahlungsverzug geraten und ich habe deshalb die Miete mehrfach unpünktlich bezahlt (Es sind keine Mietrückstände offen). Mein Vermieter hat mir deshalb im Mai 2018 rechtsgültig (mit einer Anwältin geklärt) fristlos gekündigt.

Durch Vermittlung des Hausverwalters und zur Vermeidung der Wohnungslosigkeit wurde zwischen uns eine Nutzungsvereinbarung getroffen, welche mir die Nutzung der Wohnung bis zum heutigen Tage (31.08.2018) einräumt. Die Vereinbarung beinhaltet kurz gefasst folgende Inhalte:

1.) Die Vereinbarung soll der Vermeidung von rechtlichen und wirtschaftlichen Weiterungen zu meinen Lasten dienen und meine Wohnungslosigkeit verhindern.
2.) Ich erkenne die fristlose Kündigung an und die Rechtsfolgen wurden mir erläutert.
3.) Die Vertragsparteien vereinbaren die Nutzung des Wohnraums zum heutigen Datum.
4.) Als die monatliche Nutzungsentschädigung wird die bisherige Miete inkl. NK vereinbart.
5.) Der Nutzungsberechtigte (ich) verpflichtet sich "unwiderruflich", den Wohnraum zum heutigen Datum, 14:00 herauszugeben, ich habe diesen Termin selbst bestimmt, ich verzichte ausdrücklich auf die Fortsetzung der Nutzungsvereinbarung, Vollstreckungsschutz, Räumungsschutz, ich erkläre, dass ich ab 01.09, eine neue Unterkunft habe.
6.) Die Vertragsparteien vereinbaren eine Vertragsstrafe von monatlich 1.000,-€, zusätzlich zur Nutzungsentschädigung, ab dem 01.09., sollte die Rückgabe nicht erfolgen.
7.) und der wichtigste Punkt, der mir gerade Sorgen macht: Die Einigung wurde in mehreren Gesprächsschritten einvernehmlich vereinbart, beide Parteien verzichten auf Widerrufsrecht - Beide Parteien erklären, dass keine Rückschlüsse und/oder Auslegungen auf das Mietrecht über Mietverhältnisse über Wohnraum nach BGB gewollt, oder ausgelegt werden sollen oder können.

Ich habe die Vereinbarung gezwungenermaßen Anfang Juni unterzeichnet, um nicht auf der Straße zu stehen (Nötigung?). Ich hatte damals eine Nachfolgelösung ab dem 01.09. gefunden, diese wurde mir jedoch vor zwei Wochen kurzfristig abgesagt. Nun stehe ich da und mir droht wieder Wohnungslosigkeit. Der Hausverwalter hat sich für heute schriftlich angekündigt um die Schlösser auszutauschen und die Wohnung auszuräumen. Greift hier verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 BGB und müsste mein Vermieter nicht eine ordentliche Räumungsklage einreichen, wenn er mich unbedingt rausbekommen will? Da die aktuelle Nutzung durch eine "Nutzungsvereinbarung" wie oben inhaltlich geschildert geregelt ist, mit Ausschluss der Anwendung von Mietrecht für Wohnraum (ist das überhaupt möglich in diesem Fall?) wurde mir im persönlichen Gespräch heute auch gesagt, man könne mich mit einer Einstweiligen Verfügung rausbekommen. Sind diese Punkte juristisch korrekt und ich muss sofort ausziehen, oder kann ich den Weg der Klage anstreben (suboptimal, aber nicht anders möglich)?

Ich bedanke mich für Ihren fachmännischen Rat und sende herzliche Grüße
31.08.2018 | 16:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Also die Zustände, die Sie schildern, sind ja wirklich unglaublich. Derartige Nutzungsvereinbarungen sind grundsätzlich üblich und zulässig, eine Nötigung ist darin nicht zu sehen. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe sehe ich unter den gegebenen Umständen als sehr zweifelhaft an, da es sich vermutlich um eine unangemessene Benachteiligung handelt, so jedenfalls eine Formularvereinbarung vorliegt.

Ob natürlich damals die Kündigung wirksam war und zur Vermeidung der Wohnungslosigkeit die Erklärung daher anfechtbar ist, wäre ggf. mit Prüfung der gesamten Unterlagen zu prüfen sein. Bei erheblichem Zahlungsverzug jedoch dürfte die genannte Vereinbarung kaum angreifbar sein. Dies wäre bei einer Räumungsklöage optional zu prüfen.

In der Tat jedoch, und damit zu Ihrer Kernfrage, ist das Austauschen des Schlosses in dieser Form nicht zulässig und sogar selbst eine Straftat (Hausfriedensbruch) und verbotene Eigenmacht. Ferner wird auch eine einstweilige Verfügung vermutlich nicht durchgreifen. Demnach muss Ihr Vermieter in der Tat eine Räumungsklage erheben, da auch bei einer entsprechenden Nutzungsvereinbarung eine Überlassung von Wohnraum auf Zeit vorliegt und nur - aufgrund der Kündigung - sodann ein ANSPRUCH auf Herausgabe der Wohnung existiert, der gerichtlich eingeklagt werden muss.

Gerade wenn eine Rechtsschutz existiert, sollten Sie sich in jedem Fall zur Wehr setzen, so eine einvernehmliche Lösung nicht in Betracht kommt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen Hellmann, RA


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2018 | 18:40

Hallo Herr Hellmann!

Zunächst herzlichen Dank für die sehr hilfreiche und informative Antwort!

Zur Hauptfrage:
Das bedeutet für mich, der Ausschluss des Mietrechts für Wohnraum in der Nutzungsvereinbarung spielt in dieser Situation keine Rolle, weil ich in das Mietrecht und den damit verbundenen Schutz des ursprünglichen Mietvertrages zurückfalle - also ein ordentliches Gerichtsverfahren ablaufen muss - habe ich das richtig verstanden?

Es liegt in der Tat ein Standard-Formular-Mietvertrag / Einheitsmietvertrag vor (Der ursprüngliche Vertrag). Das bedeutet, ich kann die Vertragsstrafe der Nutzungsvereinbarung innerhalb des Verfahrens wegen unangemessener Benachteiligung anfechten?

Nochmals herzlichen Dank und beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2018 | 17:54

Guten Tag,

grds. sind solche Vereinbarungen wirksam und Sie haben auf jedweden Schutz verzichtet. Die drohende Wohnungslosigkeit alleine reicht nicht, soweit nicht weitere und erhebliche Gründe hinzuträten, um eine Drohung etwa anzunehmen.

Die Vertragsstrafe erscheint mir hoch und wäre wohl kaum durchsetzbar. Aber die Räumungsklage (die bleibt erforderlich) die in der Tat durchzuführen ist, wird begründet sein und letztlich hohe Kosten verursachen. Tut mir leid.

mfg Hellmann, RA


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