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REnovierung bei Auszug nach 8 Monaten


| 01.08.2006 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben zum 01.04.2006 ein neu gebautes RMH gemietet, und müssen nun aus beruflichen Gründen zum 01.12.2006 bereits wieder ausziehen (wir werden den Mietvertrag in den nächsten Tagen fristgerecht kündigen, wir ziehen 200 km weg). Wir möchten nun wissen, welchen Renovierungsaufwand wir vertragsgemäß leisten müssen. Es gibt zum einen den Formularmietvertrag und zum anderen eine Anlage, die einen Satz zur Endrenovierung enthält (die relevanten Auszüge sind unten beigefügt). Die Wände des Hauses befinden sich weitgehend in Neuzustand (Nichtraucher, nur wenige Bohrlöcher), Ein Anstrich wäre aus unserer Sicht allenfalls in der Küche nach Ausbau der Einbauküche notwendig). Im Formularmietvertrag wurde im §23 KEINE der beiden anzukreuzenden Varianten angekreuzt.

Was müssen wir nun tatsächlich renovieren bzw. wie hoch müssen wir uns an möglichen Renovierungskosten beteiligen?


********
Text Mietvertrag Renovierung (Formularmietvertrag, ***** GmbH)

§16 Instandsetzung der Mieträume, Schönheitsreparaturen und Instandhaltungskosten (Kleinreparaturen)

1. Der Mieter erhält das RMH in neuem Zustand
2. Soweit keine andere Vereinbarung getroffen ist, hat der Mieter ohne gesonderte Aufforderung die nachstehend aufgeführten Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mietzeit durchzuführen, da in der Grundmiete dafür keine Kosten einkalkuliert sind. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen erforderlich sein, wenn für die Naßräume (Küche, Bad, Dusche, WC, etc.) drei Jahre, für die Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen fünf Jahre und für alle anderen Nebenräume sieben Jahre seit Vertragsbeginn bzw. der letzten fachgerechten Herrichtung verstrichen sind. Hiervon ausgenommen ist das Streichen der Heizkörper und der Heizungsrohre sowie der Fußböden und des Holzwerks (Innentüren, Fenster, Außentüren von innen), das üblicherweise in Naßräumen (Küche, Bad, Dusche, WC, etc.) nach fünf Jahren, in den übrigen Räumen nach sieben Jahren erforderlich sein wird. Hat der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, dann beginnen die vorgenannten Fristen mit Vertragsbeginn zu laufen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören u.a. das Entfernen alter Tapeten, Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, soweit jeweils Streichfähigkeit gegeben ist. Die Arbeiten sind vom Mieter fachgerecht, der Anstrich ist in einer weißen oder neutralen Farbe auszuführen.



§23 Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses

5. Hinsichtlich der Kosten der Instandsetzung der Wohnung mit Nebenräumen nach Ablauf der Mietzeit gilt die nachstehende Regelung (ZUTREFFENDES ANKREUZEN):

( )
Da in der Grundmiete hierfür keine Kosten einkalkuliert sind, verpflichtet sich der Mieter, für Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, entsprechend seiner Nutzungsdauer seit der letzten fachgerechten Vornahme Ersatz zu leisten nach folgender Maßgabe:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für die Naßräume länger las ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter an den Vermieter 33% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66%. Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für die sonstigen Räume länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlags, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40%, länger als drei Jahre, 60% und länger als 4 Jahre, 80%.

Der Mieter ist berechtigt, binnen zwei Wochen nach Zugang dieses Voranschlags einen geringeren Kostenaufwand für die gleichen Arbeiten auf der Grundlage eines Voranschlags eines anderen Malerfachgeschäfts nachzuweisen, der dann maßgeblich ist. Dem Mieter bleibt es weiter unbenommen, seiner anteiligen Kostentragungspflicht dadurch nachzukommen, daß er die Schönheitsreparaturen vor dem Ende des Mietverhältnisses fachgerecht durch Eigenarbeit ausführt. Hat der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, dann beginnen die Fristen mit Vertragsbeginn zu laufen.

Wurde die Wohnung bei Einzug und/oder während der Mietzeit entsprechend der in §16 enthaltenen Regelung renoviert, dann hat der Mieter bei Vertragsende nur die nach dem dort vereinbarten Fristenplan fälligen Arbeiten fachgerecht durchzuführen.

Ansprüche des Vermieters wegen übermäßiger bzw. vertragswidriger Abnutzung der Mieträume (vgl. $19 Ziff. 2) bleiben unberührt.

( )
Anderweitige oder zusätzliche Vereinbarungen über Instandsetzungsarbeiten bei Auszug des Mieters (nur im Einzelnen individuell ausgehandelte Regelungen aufnehmen)
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


*********
Anlage zu Mietvertrag (extra unterzeichnet, enthält auch z.B. die individuelle Erlaubnis zur Haltung von Meerschweinchen):

1. Der Mieter hat das Reihenmittelhaus in neuem Zustand übernommen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Reihenmittelhaus fachgerecht gestrichen, (Decken und Wände), Fenster, Türen, Sanitäreinrichtungen, Fußboden usw. gereinigt und in einwandfreiem Zustand (vorbehaltlich einer normalen Abnutzung) und mit allen Schlüsseln zu übergeben.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich gerne wie folgt:


1. In dem Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen meines Erachtens wirksam auf Sie abgewälzt wor-den. Es gibt allerdings keinen starren Fristenplan, den die Rechtsprechung seit einiger Zeit für unwirksam hält. Diese wäre dann gegeben, wenn eine Renovierung in ganz bestimmte festen Zeiträumen zu erfol-gen hat. Dies ist bei Ihrem Mietvertrag nicht der Fall, da nur von einen Zeitraum die Rede ist, nach dem üblicherweise Schönheitsreparaturen erforderlich sein werden.

Ihr Mietvertrag enthält keinen Passus, wonach Sie die Räume in vollständig renorviertem Zustand zu übergeben haben.


2. Unabhängig von dem Fristenplanen kann sich aufgrund des Zustandes der Räume ergeben, dass bei-spielsweise in der Küche ein Anstrich notwendig ist. Dies hängt nicht vom Ablauf der Zeit sondern dem Zustand der Räume ab, wie Sie zutreffend bemerkt haben.


3. Auch wenn in § 16 Ziff. 5 ein Kreuz nicht gemacht wurde, ist im Wege der Auslegung festzustellen, dass die erste Alternative wohl als vereinbart gelten dürfte. Die zweite Alternative beinhaltet lediglich indi-viduelle Vereinbarungen, die hier aber ersichtlich nicht getroffen wurde. Etwaige Unklarheiten würden allerdings zu Lasten des Vermieters gehen. Denkbar wäre auch eine Auslegung dahingehend, dass hier gar keine Vereinbarung getroffen wurde. Wahrscheinlich würde ein Gericht allerdings den Vertrag so auslegen, dass die erstgenannte Alternative als vereinbart gilt. Dies wäre allerdings für Sie keinen Nach-teil, da ein finanzieller Ausgleich erst nach Ablauf einer Frist von einem Jahr nach der letzten Schönheits-reparatur vorgesehen ist. In Ihrem Fall ist nicht einmal die kürzeste Frist aus dem Mietvertrag annähernd abgelaufen, sodass von einer Entschädigung meines Erachtens nicht ausgegangen werden kann.



Mit freundlichen Grüßen

R. Pössl
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2006 | 16:13

Sehr geehrter Herr Pössl,

vielen Dank für ihre Antwort und die ausführliche Bewertung der Umstände. Nun bleibt mir noch folgene Frage offen:

Hat die Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag demnach keine Auswirkung auf die im Formularvertrag als geltend zu betrachtenden Renovierungsverpflichtungen und müßte ich dann, wenn ich die Küche nach dem Auszug nicht selbst streichen lasse die Kosten dafür ganz oder anteilig übernehmen (wenn wir am letzten Wochenende des Monats ausziehen und das Haus lerräumen wäre der Aufwand, noch einmal zurückzukommen und die Küche zu streichen u.U. ja größer als etwas dafür zu bezahlen)?

Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2006 | 18:25

Sehr geehrter *****,

auf die Zusatzklausel des Mietvertrages kann sich der Vermieter meines Erachtens mit Erfolg nicht berufen, da die hierin enthaltene Übertragung in der Renovierungsverpflichtung bei Auszug zu einem so genannten Summierungseffekt führt. Daher ist diese Klausel auch dann unwirksam, wenn Sie in einer gesonderten Vereinbarung aufgenommen wurde, da Sie in Verbindung mit der Übertragung der Schönheitsreparaturen zu einer zusätzlichen, insgesamt übermäßigen Belastung des Mieters führt. Danach wären Sie verpflichtet, das gesamte Mietobjekt herzurichten und zu renovieren, und zwar auch dann, wenn dies nach dem Fristenplan überhaupt noch nicht erforderlich wäre und auch der Zustand des Objektes eine Renovierung überhaupt nicht verlangt. Entsprechendes hat das Amtsgericht Geldern am 09.06.2006 in einem von mir erstrittenen Urteil entschieden.

Ob die Küche zu streichen ist, kann erst bei Auszug beurteilt werden. Wenn dies so ist, wären Sie auch unabhängig vom Fristenplan zu einem früheren Zeitpunkt zum Anstrich verpflichtet. Wäre der Anstrich erforderlich, müssten sie ihn in vollem Umfang bezahlen und nicht nur anteilig nach dem Fristenplan. Die Fristenregel knüpft an den reinen Zeitablauf seit der letzten Renovierung an und begründet eine Zahlungsverpflichtung auch dann, wenn die Räume völlig in Ordnung wären.

Mit freundlichen Grüßen

R. Pössl
Rechtsanwalt

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