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Quotennießbrauch

| 11.02.2019 12:51 |
Preis: 52,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Nießbrauch und steuerliche Situation der Kostenquote

Wir (Ehe-Paar, ca.50) möchten zwei verschiedene vermietete Häuser an unsere Kinder (20/23) übergeben. Jedes der Kinder soll ein Haus bekommen. Die Verkehrswerte (400.000-500.00Euro/Objekt) der beiden Häuser unterscheiden sich nicht wesentlich. Es gibt noch weitere Immobilien und Firmenbeteiligungen, die aber erst später (nach weiteren 10 Jahren) verschenkt, bzw. vererbt werden sollen. Würden alle Vermögensgegenstände auf einmal verschenkt/vererbt, wären die gesetzlichen Freibeträge für Erbschaftsteuer mit Sicherheit überschritten.

Übergeben werden sollen die beiden Objekte mit Nießbrauch. Das Ziel sollte sein, dass wir sämtliche Kosten für die Immobilien weiterhin übernehmen. Gleichzeit möchten wir aber unsere Kinder mit einer bestimmten Quote bzw. Betrag an den Mieteinnahmen beteiligen. Abschreibungen fallen bei beiden Objekten aktuell noch an, Darlehen gibt es keine mehr.

Ist eine vertragliche Gestaltung derart möglich, dass unsere Kinder jeweils 20-25% an den Mieteinnahmen des jeweiligen Objektes erhalten. Wir dann die restlichen 75-80%. Gleichzeitig übernehmen wir sämtliche (100%) Kosten (und machen diese Kosten/Aufwendungen auch in unserer Einkommensteuererklärung (Grenzsteuersatz aktuell > 40%) geltend. Unsere Kinder befinden sich aktuell in der Ausbildung/Studium Einkommenssteuerfreibeträge sind noch vorhanden. Mieteinnahmen hier unterliegen deutlich geringerer Einkommenssteuersätze. Es macht also mehr Sinn, unsere Kinder an Mieteinnahmen zu beteiligen als ihnen ein monatliches Taschengeld zu überweisen, welches wir aus unserem Netto-Einkommen bezahlten.


Über Ihre Einschätzung, Bewertung und Anregungen zu der Situation freuen wir uns schon jetzt.



11.02.2019 | 15:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
auf Ihre Frage darf ich Ihnen antworten, wie folgt.
Die Gestaltung, dass Sie das Eigentum übertragen und weiterhin alle Kosten übernehmen, aber nur 75 % der Einkünfte, während die anderen 25 % Ihre Kinder, ist ohne weiteres machbar. Das deutsche Recht ist in dem Bereich recht flexibel und lässt jede Gestaltung zu.
Das einzige Problem, das ich sehe, betrifft die steuerliche Behandlung. Wenn Sie nur 75 % der Mieteinkünfte erhalten, können Sie nicht 100 % Kosten geltend machen, denn Sie stehen ja faktisch da wie Miteigentümer, die sich die Einkünfte teilen. In demselben Verhältnis können Sie dann auch nur die Kosten, die mit der Rechtsposition verbunden sind, absetzen.
Ich sehe momentan auch keinen Ausweg aus dieser Situation, wenn Sie die Kinder an den Mieteinkünften beteiligen wollen. Ich denke aber auch, Ihre geplante Gestaltung ist immer noch günstiger, als wenn Sie die Unterhaltszahlungen aus versteuertem Geld leisten, das mit 40 % belastet ist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2019 | 16:04

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ok, steuerliche Kosten entsprechend der Quote. Beide Häuser hätten großzügige Garagen. Wäre es denkbar, dass Wir (meine Frau und Ich) den Nießbrauch am Haus AUSSER der Garage haben? Den Mietvertrag dann so gestalten, dass wir die Garage extra vermieten. Die Mieteinnahmen der Garage (und Stellplatz und Carport) bekommen dann die Kinder. Der Rest des Hauses bleibt "in unserer" Hand. PKW-Stellplätze sind in unserer Gegend "sehr begehrt". D.h. eine gewisse Flexibilität bei der Mietvertragsgestaltung wäre vorhanden. Könnten wir dann alle Kosten die NICHT DIE GARAGE betreffen steuerlich geltend machen. (Eine grundbuchmäßige Aufteilung zwischen Garage und Haus gibt es nicht, es handelt sich um eine Einheit). Oder wäre es dann sinnvoll, dass unsere Kinder den gleichen prozentualen Anteil der Kosten übernehmen entsprechend ihrer Mieteinnahmen. Schließlich planen wir ja langfristig und spät. in 1-2 Jahren werden beide Kinder Einkommen haben, die zumindest den Grundfreibetrag übersteigen.
Danke im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2019 | 17:25

Sehr geehrter Fragesteller,
wenn Sie den Nießbrauch im Grundbuch eintragen wollen - was die beste Absicherung ist - können Sie die Garagen nicht abspalten, da sie im Grundbuch "mit dazu" gehören. Rein schuldrechtlich wäre das möglich und könnte dann auch so gestaltet werden, dass Sie alle Kosten des Gebäudes ohne Garagen tragen und auch steuerlich geltend machen können.
Wenn Ihnen die Grundbucheintragung wichtig ist, empfehle ich die prozentuale Aufteilung, wie Sie sie ursprünglich geplant haben, dann sind zwar die Kosten anteilig solche der Kinder, sie können sie aber ja auch geltend machen und wenn sie in Kürze auch Einkünfte erzielen, ist das vielleicht so auch ganz gut.
Ich hoffe, dass Ihnen diese Ergänzung weiter hilft.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 11.02.2019 | 17:48

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