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Quotenklausel_Schönheitsreparaturen


06.11.2007 20:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Muß nach der folgenden Regelung im Mietvertrag bei Auszug renoviert werden?

Rahmenbedingungen:
Bisherige Mietzeit 16 Monate (09/06-12/07.
Die Wohnung wurden in 2006 gestrichen übergeben mit neuem Parkett.
Fenster, Türen und Heizkörper ware nicht gestrichen.
Die Wohnung ist zu Mietende in sehr gutem Zustand.
Während der Mietzeit wurden keine Renovierungen durchgeführt.

Im Mietvertrag steht der folgende Text:

11.1 Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf seine Kosten. Sie müssen je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung unverzüglich fachgerecht ausgeführt werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das waschfest Weißeln der Wände, das Weißeln der Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und sonstiger Versorgungsleitungen sowie der Innentüren, der Innenseite der Eingangstüre und der Innenseiten der Fensterrahmen.

11.2 Diese Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen

Alle 3 Jahre bei Küchen, Bädern, Duschen
Alle 5 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Flur, Dielen, Toiletten
Alle 7 Jahre bei den übrigen Räumen

11.3 Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Teppichböden zu reinigen.
Ende das Mietverhältnis, bevor Schönheitsreparaturen fällig werden, so ist der Mieter verpflichtet sich anteilig an den Kosten für die Schönheitsreparaturen zu beteiligen, die nach einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag einer Fachfirma aufzuwenden wären. Der Anteil der Kosten des Mieters errechnet sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Mietbeginn bzw. seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses zum vollen Zeitraum, nach dem die Arbeiten fällig sind. Dem Mieter bleibt es unbenommen, seiner anteiligen Kostentragungspflicht dadurch nachzukommen, dass er die Schönheitsreparaturen vor dem Ende des Mietverhältnisses fachgerecht ausführt.

Es bestehen keine Nebenabsprachen zum Mietvertrag.
Sehr geehrter Fragesteller,

die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen ist zwar wirksam, da es sich nicht um einen starren Fristenplan handelt ("je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung", "im Allgemeinen"). Da Sie noch keine drei Jahre in der Wohnung wohnen und nach Ihren Angaben die Wohnung auch in sehr gutem Zustand und somit nicht renovierungsbedürftig ist, sind aber noch keine Schönheitsreparaturen fällig.

Die Quotenklausel ist ungültig, wenn es sich um eine vorformulierte Regelung in einem Formularmietvertrag (Allgemeine Geschäftsbedingungen) handelt. Bei der Klausel in Ihrem Mietvertrag wird der tatsächliche Renovierungsbedarf nicht berücksichtigt, sondern nur der reine Zeitablauf seit den letzten Schönheitsreparaturen. Laut Urteil des BGH vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06, sind Formularklauseln unwirksam, die den Mieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, ohne dass das tatsächliche Erscheinungsbild der Wohnung und der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote).

Nicht mehr unter den Begriff "Schönheitsreparaturen" fällt jedoch die Beseitigung von Schäden an der Mietsache durch nicht vertragsgemäße Benutzung. Sollten Sie z.B. Wände in ungewöhnlichen oder grellen Farben dekoriert haben, so gilt dies nach der Rechtsprechung als Beschädigung der Mietsache. Dies müsste daher unabhängig von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder in Ordnung gebracht werden.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2007 | 22:44

Danke für die Erläuterungen.

Wenn ich alles richtige interpretiere, ist die Quotenklausel aus meinem Vertrag unwirksam, weil sie nur den reinen Zeitablauf und nicht das tatsächliche Erscheinungsbild der Wohnung und den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt.

Hat die Umwirksamkeit der Quotenklausel auch Einfluss auf andere Vertragsbestandteile?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2007 | 09:56

Sehr geehrter Fragesteller,

eine starre Fristenregelung bei lfd. Schönheitsreparaturen hat zwar mit die Unwirksamkeit einer Quotenregelung zur Folge, die auf den starren Fristen beruht.

Umgekehrt gilt dies nicht. Auf die Klauseln zu den lfd. Schönheitsreparaturen und zu der Teppichbodenreinigung hat die Unwirksamkeit der Quotenregelung hier keinen Einfluss, da es sich insoweit um inhaltlich trennbare Regelungen handelt.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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