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Quotenabgeltungsklausel / Schönheitsreparaturen


| 20.11.2007 20:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Hallo,

ich hätte gerne eine Auskunft bzgl. der Gültigkeit der Abgeltungsklausel in meinem Mietvertrag.

Vorabinformation:

Der Mietvertrag (Hamburger Mietvertrag über Wohnraum) wurde am 01.09.2006 geschlossen, ich habe den Vertrag nun zum 31.01.2008 gekündigt, werde aber schon Ende November 2007 komplett ausziehen, da ich in eine andere Stadt ziehe. Die Wohnung wurde damals im "gegenwärtigen Zustand" übernommen. Laut Übergabeprotokoll bei Einzug wurde die Wohnung in allen Räumen weiß gestrichen. Heizungen, Türen, Fußleisten etc. befanden sich in unrenovierten Zustand. §17 Schönheitsreparaturen, beinhaltet keine starren Fristen und ist soweit auch korrekt. Allerdings ist in meinem Vertrag die sogenannte "Holzklausel" vorhanden.

Die Wohnung befindet sich in einem guten Zustand und ist auch nicht verwohnt. Allerdings habe ich drei Räume und den Flur farbig gestrichen (flieder- und mauvefarbig), ich habe teilweise die Türen, Tür- und Fensterrahmen und Fußleisten nach Einzug weiß lackiert, da diese beim Einzug knallgelb bzw. gar nicht lackiert waren. Die renovierungsbedürftigen Türen, Rahmen und Fußleisten (alle weiß) habe ich nicht gestrichen.

Unter den "sonstigen Vereinbarungen" befindet sich dann die Abgeltungsklausel mit folgendem Wortlaut:

Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit des Anspruchs des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 17 des Mietvertrages, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes unter Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung zu zahlen (Abgeltung).
Die Höhe dieser Abgeltungszahlung bemisst sich nach der Zeit, die seit Übergabe der Mieträume oder seit der letztmaligen Ausführung der Schönheitsreparaturen vergangen ist und errechnet sich üblicherweise wie folgt:
Jeweils für abgelaufene zwölf Monate seit Übergabe der Mieträume oder letztmaliger Ausführung Schönheitsreparaturen zahlt der Mieter von den in dem Kostenvoranschlag für die jeweiligen Räume ausgewiesenen Kosten für
Küche, Bäder und Duschen ein Drittel,
Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten ein Fünftel und
Andere Nebenräume ein Siebtel

Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses die nach Maßgabe der tatsächlichen Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit handwerksgerecht ausführt oder ausführen lässt.


Ich würde nun gern wissen, ob die Klausel so gültig ist, insbesondere in Bezug auf die "Holzklausel" in § 17, da durch diese ja aktuell die komplette Schönheitsreparatur hinfällig wird.

Sollte sie gültig sein, wie sieht es dann mit den anteiligen Kosten für die unrenoviert übernommenen Türen und Heizungen aus?
Muss ich diese Kosten auch übernehmen und wie wird dies berechnet?

Vielen Dank im Voraus!
Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen. Ich weise darauf hin, dass die Frage nur auf dieser Basis beantwortet werden kann. Weitere, nicht mitgeteilte Informationen können eventuell zu einer anderen Antwort führen.

Nach einer aktuelle Entscheidung des LG Hamburg soll die Klusel bzgl. Schönheitsreparaturen unwirksam sein, wenn sie die sog. Holzklausel enthält. In der Begründung des Urteils (LG Hamburg, Urteil vom 08.10.2007 - 316 S 35/07) wird dazu ausgeführt, dass Holzklausel und Schönheitsreparaturklausel bei den Hamburger Mietverträgen so untrennbar miteinander verbunden seien, dass die gesamte Regelung unwirksam ist.

Nach diesem Urteil wäre auch Ihre Klausel somit unwirksam.

Das "aber" liegt darin begründet, dass das LG Hamburg aufgrund der Bedeutung das Sache ausdrücklich die Revision zugelassenn hat. Es ist somit offen, wie die endgültige Entscheidung ausfallen wird.

Vor diesem Hintergrund wäre es evtl. ratsam, sich mit Ihrem Vermieter zusammenzusetzen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Die Alternative wäre ein Rechtsstreit, der bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung andauern könnte. vermutlich ist dies von beiden Seiten nicht gewollt.

Wenn Sie es jedoch darauf ankommen lassen wollen, können Sie mit der Argumentation des LG Hamburg durchaus eine Renovierung verweigern.

Was allerdings die farbig gestrichenen Wände angeht, könnte Ihr Vermieter durchaus verlangen, dass diese in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden. Auch dies sollten Sie vielleicht bei möglichen Verhandlungen mit dem Vermieter bedenken.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2007 | 21:18

Vielen Dank für die schnelle Antwort!

auf einen Rechtsstreit wegen der Holzklausel möchte ich es nicht unbedingt ankommen lassen, da stimme ich Ihren Ausführungen durchaus zu.

Wie sieht es aber mit der Abgeltungsklausel in meinem Vertrag an sich aus, die eigentlich der Gegenstand meiner Frage war? Mir ist wichtig zu wissen, ob sie so gültig ist. Und wenn ja, muss ich auch anteilig für die unrenoviert übernommenen Türen, Fenster, Heizungen etc. aufkommen?

Es wäre schön, wenn Sie sich hierzu noch einmal kurz äußern könnten.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2007 | 14:01

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten darf:

Zunächst möchte ich vorausschicken, dass ich Ihre Frage dahingehend interpretiert habe, dass Ihr Hauptaugenmerk auf 3 17 Ihres Vertrages lag. Natürlich gebe ich Ihnen auch gerne eine Einschätzung hinsichtlich der Abgeltungsklausel.

Der BGH hat in einem Urteil des 8. Senats vom 18.10.2006 (Aktz. VIII ZR 52/06) eine Entscheidung bzgl. der Abgeltungsklauseln getroffen. Hierbei hat der Senat die Begründung herangezogen, die er auch schon angewandt hatte, um die starren Fristenregelungen bei Schönheitsreparaturen für unwirksam zu erklären.
Wenn sich demnach also eine Abgeltungsklausel als starr darstellt, d.h. wenn sie sich nicht am tatsächlichen Zustand der Wohnung und dem jeweiligen Abnutzungsgrad orientiert, ist sie unwirksam.
So dürfte es sich auch in Ihrem Fall darstellen. Zwar wird der Begriff "üblicherweise" verwendet, eine deutliche Abstellung auf den Zustand der Wohnung lässt sich der Klausel jedoch gerade nicht entnehmen. Es wird lediglich auf die Mietdauer und den Zeitraum seit der letztmaligen Vornahme von Schönheitsreparaturen abgestellt. Dies ist nicht ausreichend.

Des weiteren darf nach der Rechtsprechung der Kostenvoranschlag des Vermieters nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden. In Ihrem Fall geschieht die zwar nicht ausdrücklich, es wird jedoch andererseits keine Möglichkeit eröffnet, dass Sie einen eigenen KV machen lassen. Daher halte ich auch diesen Passus für unwirksam.

Im Ergebnis wäre die ganze Klausel unwirksam. In der Folge könnten Sie also damit in Verbindung stehenden Verpflichtungen ablehnen.

Ich weise darauf hin, dass diese Ergebnis sich schon aus meinen vorangegangenen Ausführungen herleiten ließ. Da § 17 unwirksam sein dürfte, wäre eine Bezugnahme der Abgeltungsklausel auf § 17 auch nicht mehr möglich.

Sie sollten also mit der vorliegenden

Ergänzung vom Anwalt 21.11.2007 | 14:05

Argumentation (enstchuldigen Sie, mein Computer war schneller als ich) zu Ihrem Vermieter gehen und versuchen, eine für beide Seiten akzeptabele Lösung zu finden. Sollte der Vermieter sich allerdings uneinsichtig zeigen, hätten Sie gute Chancen, sich erfolgreich auf die Unwirksamkeit der Klauseln zu berufen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage damit abschließend beantworten und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscus
Rechtsanwalt
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