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Quote der Mietminderung bei Dachbeschädigung

08.06.2012 08:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörn Blank


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Haus (teilgewerblich) gemietet und folgendes Problem:
1. Im Schlafzimmer hat sich der Boden durch Feuchtigkeit von unten gesenkt, wodurch unser Laminat beschädigt wurde. Hier liegen augenscheinlich Baumängel vor.
Wir haben unseren Vermieter hierüber vor genau einem Monat informiert. Passiert ist bislang noch nix.

2. In unseren Wintergarten ist das Dach derart beschädigt, dass bei Regen sehr große Wassermassen eintreten. Inzwischen dringt sogar Wasser in die an den Wintergarten angrenzenten Küche ein.
Dies weiß unser Vermieter seit ca. 1 1/2 Jahren aber außer leeren Versprechungen ist bislang noch nix passiert.

Nun meine Frage: Wir würden ihm gerne eine Frist von 14 Tagen setzen, die notwendigen Reparaturen durchzuführen. Sollte er dem nicht nachkommen um wieviel Prozent können wir mindestens die Miete kürzen?
Haben wir Anspruch auf Schadensersatz bezüglich des beschädigten Laminatbodens?

Im voraus besten Dank!

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

Da Sie etwas von einem "teilgewerblichen" Mietverhältnis geschrieben haben, möchte ich vorsichtshalber darauf hinweisen, dass Sie zunächst einmal Ihren Mietvertrag überprüfen (lassen) sollten, ob und inwieweit hier gegebenenfalls das Minderungsrecht eingeschränkt wurde. Ein vollständiger Ausschluss des Mietminderungsrechtes würde zwar gegen § 307 BGB verstoßen, aber es könnte beispielsweise eine spezielle Vorlauffrist für die Zeit zwischen Ankündigung der Minderung und der dann tatsächlich eintretenden Wirkung der Minderung vereinbart worden sein. Auch könnte die Möglichkeit der Minderung davon abhängig sein, dass der Mietminderungsanspruch nicht vom Vermieter bestritten wird.

Die von Ihnen genannten und angezeigten Mängel berechtigen jedenfalls grundsätzlich zur Minderung. Anspruchsgrundlage hierfür ist § 536 Absatz 1 S. 2 BGB. Danach richtet sich die Höhe der Minderung danach, inwieweit die Tauglichkeit des Mietobjekts eingeschränkt ist.

Bereits daraus lässt sich erkennen, dass eine eindeutige Minderungsquote eigentlich nie zu ermitteln ist – auch nicht, wenn man sich vergleichbare Fälle anschaut, die bereits durch die Rechtsprechung entschieden wurden. Denn jede Entscheidung beruht auf einem Einzelfall und auch subjektive Ansichten der entscheidenden Personen können dabei durchaus eine Rolle spielen.

Es gibt jedoch bestimmte Kriterien, nach denen im allgemeinen die Minderungsquote bestimmt wird. Beispielsweise der zeitliche Umfang des Mangels, ob es sich um einen baulichen oder um einen optischen Mangel handelt, ob der Mieter im Hinblick auf die Miethöhe gesteigerte Qualitätsansprüche stellen darf und gegebenenfalls ändert sich die Quote sogar je nach Jahreszeit.

Die größte Bedeutung haben jedoch die Kriterien, inwieweit der vertraglich vereinbarte Gebrauch der Mietsache herabgesetzt ist und wie hoch der flächenmäßige oder qualitative Anteil der vom Mangel betroffenen Räume ist.

Mit anderen Worten: Ein Schaden am Bodenbelag ist in einem repräsentativen Raum, wie beispielsweise dem Wohnzimmer, höher einzustufen als im Schlafzimmer. Sollten sich aus dem Mangel jedoch auch gesundheitliche Beeinträchtigungen ergeben, beispielsweise wegen Schimmel, wäre die Quote für das Schlafzimmer im Zweifel höher, da es nicht mehr nutzbar ist.

Selbstverständlich ist auch die Quote in einer 2-Zimmer-Wohnung höher anzusetzen als in einer 10-Zimmer-Villa.

Deswegen ist es auch nicht verwunderlich, dass die Rechtsprechung bei Feuchtigkeit in Wohnungen Quoten zwischen 0-100 % ausgeworfen hat.

Nach Ihrer Schilderung sind zumindest zwei Räume betroffen. Da Sie nach einer Mindestquote gefragt haben, gehe ich hier von mindestens 10 % aus. Eine höhere Quote halte ich je nach den konkreten Umständen allerdings ebenfalls für realistisch. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass bei Feuchtigkeit auch immer mit Schimmel zu rechnen ist und dann gesundheitliche Beeinträchtigungen nicht mehr fern liegen.

Auch wegen des Schadensersatzes kommt es letztlich auf die konkreten Umstände an. Wenn der Schaden an dem Laminat durch den Mangel verursacht wurde, besteht ein solcher Anspruch grundsätzlich. Ich gehe dabei davon aus, dass Sie das Laminat verlegen durften, bzw. keine besonderen vertraglichen Regelungen hierüber getroffen wurden.

Allerdings braucht es für einen Schadensersatzanspruch regelmäßig auch ein Verschulden des Vermieters. Dazu müsste zunächst einmal geklärt werden, was den Mangel verursacht hat. Wenn dem Vermieter hier zumindest grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, wäre ein solcher Anspruch erfolgversprechend.


Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.

Aber wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt

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