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Qualifizierter Zeitmietvertrag


13.03.2007 21:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Habe folgende §§ im Vertrag:

1. Zeitmiete
Der Abschluss.... erfolgt auf 5 Jahre. Das Mietverhältnis beginnt am 15.03.2004 und endet am 28. Februar 2009

Die Vertragslaufzeit ist befristet, da der Vermieter nach Beendigung über die Wohnung aus folgendem Grund verfügen will:

(angekreuzt von 3 Möglichkeiten ist folgende)
Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

2. Schriftform der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Kündigungsschreibens an.

3. Stillschweigende Verlängerung ist durch § 545 BGB ausgeschlossen.

Wir bewohnen hier eine 75qm 3,5 Zi Wohnung. Mittlerweile haben wir eine 1,5 jährige Tochter und keinen Platz mehr. Würden gerne ein Haus kaufen oder mieten.

Wofür steht 2. ?
Kann ich den Mietvertrag mit einer 3- monatigen Frist kündigen oder welche Möglichkeiten bestehen aus diesem Vertrag "raus zu kommen" ?

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die von Ihnen benannte Ziffer 2. (Schriftform der Kündigung) regelt die Formvoraussetzungen einer wirksamen Kündigung. Sie können Ihren Mietvertrag nicht mündlich, sondern nur schriftlich kündigen. Sie sollten jedoch unbedingt Sorge dafür tragen, dass Ihren Vermieter die Kündigung auch erreicht, Sie also einen Nachweis des Zugangs der Kündigung beim Vermieter haben. Am besten schicken Sie Ihrem Vermieter eine Kündigung als Einschreiben mit Rückschein (dann haben Sie den Rückschein als Zugangsnachweis) oder per Boten (dann haben Sie den Boten als Zeugen).

Ich gehe aufgrund Ihrer Schilderung davon aus, dass es sich in Ihrem Fall nicht um einen Formularmietvertrag handelt, bei dem wechselseitig auf die ordentliche Kündigung verzichtet wurde (sollte der Verzicht auf das wechselseitige Kündigungsrecht doch enthalten sein, so bitte ich um einen Hinweis mittels der Nachfragefunktion), sondern um einen ganz normalen Mietvertrag, der auf eine befristete Mietdauer geschlossen wurde (befristetes Mietverhältnis).

Ein befristetes Mietverhältnis wird nur für eine bestimmte Zeit geschlossen, endet also nach Ablauf der Mietzeit automatisch, ohne dass es einer gesonderten Kündigungserklärung bedarf. Ein befristeter Mietvertrag kann nicht mit den geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Sie werden erst zum im Vertrag festgelegten Endzeitpunkt von Ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses frei.

Sie sollten jedoch überlegen, ob Sie evtl. ein Sonderkündigungsrecht haben. Ein solches steht Ihnen z.B. zu, wenn der Vermieter von Ihnen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt. Das Sonderkündigungsrecht besteht bis zum Ende der Überlegungsfrist, also bis Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung. Ein Sonderkündigungsrecht haben Sie auch bei einem Mieterhöhungsverlangen wegen gestiegener Kapitalkosten oder bei einem Mieterhöhungsverlangen eine Sozialwohnung betreffend. Bei einer Modernisierungsankündigung können Sie nach Erhalt derselben bis Ende des nächsten Monats kündigen. Sollte Ihnen der Vermieter die Bitte um Untervermietung der Wohnung an einen Dritten ohne plausiblen Grund verweigern, haben Sie ein dreimonatiges Sonderkündigungsrecht. Die Bitte um Untervermietung ist ein recht beliebter Trick von Mietern, um ein Sonderkündigungsrecht zu „provozieren“. Weitere Sonderkündigungsrechte bestehen bei einem Staffelmietvertrag oder bei einer Dienstortversetzung von Soldaten, Lehrern an öffentlichen Schulen, Geistlichen und Beamten.

Sollten Sie kein Sonderkündigungsrecht haben, dann bestünde noch die Möglichkeit, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. In diesem Vertrag würde dann bestimmt, zu welchem Termin der Mietvertrag einvernehmlich aufgehoben werden soll. Sprechen Sie doch einfach mal mit Ihrem Vermieter, vielleicht steht er einem Aufhebungsvertrag offen gegenüber.

Sie haben ferner immer die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen oder Ihren Mietvertrag bei einem Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes fristlos zu kündigen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator


------------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2007 | 15:52

Vielen Dank für die ausführliche Antwort:
Hab dennoch eine Frage:

Wenn ich denn nun einen Nachmieter finden sollte; muss der in den Mietvertrag einsteigen (sprich, er muss im Februar 2009 ausziehen) oder gelten hier andere Regeln. Für solch einen kurzen Zeitraum wird sich nur sehr schwer ein Nachmieter finden lassen..

Und was ist mit dem Sonderkündigungsrecht wg. des Kindes ? (Hab mal irgendwo sowas gelesen) -- Platzprobleme...

Vielen Dank

Ergänzung vom Anwalt 20.03.2007 | 08:52

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Der Nachmieter muss in einen bestehenden Mietvertrag einsteigen. Einen Anspruch auf Änderung der vertraglichen Vereinbarungen besteht nicht. Die Schwierigkeit, einen geeigneten Nachmieter zu finden, geht zu Ihren Lasten. Bitte beachten Sie ergänzend zu meiner Ausgangsantwort, dass Sie im Regelfall keinen Anspruch gegen Ihren Vermieter haben, dass dieser jeden Nachmieter akzeptiert. Im Zweifel sollten Sie ohnehin nachprüfen, ob eine Nachmiterregelung in Ihrem Mietvertrag enthalten ist.

Platzschwierigkeiten wegen des Kindes sind immer eine Frage des Einzelfalles. Hier bedürfte es einer genaueren Begutachtung Ihrer Situation, die man sinnvoll nur in einer näheren Beratung klären kann.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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