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Prüfung ob Begründung für Eigenbedarf ausreichend für Wirksamkeit der Kündigung


24.11.2017 12:56 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten Eigenbedarf für die Wohnung im 1.OG in unserem Mehrfamilienhaus anmelden. Den Kaufvertag haben wir im Dezember letzten Jahres abgeschlossen und die Übergabe fand im Februar 2017 statt. Nachdem dem Abschluss des Kaufvertrages hat der Mieter im EG gekündigt und die Wohnung wurde frei. Damit es zu keinen Leerstand kommt haben wir die Wohnung im April diesen Jahres vermietet. Zu diesem Zeitpunkt war uns noch nicht klar wo wir langfristig wohnen möchten (da wir zusätzlich noch ein Grundstück gekauft haben und bauen werden) und was wir mit der Immobilie machen werden (nun wandeln wir im UG den Bastel- und Heizraum in eine 2-Zimmer Wohnung um).

Nun haben wir die Gründe für unseren heutigen Eigenbedarf wie folgt zusammengefasst:

"Wir machen folgende berechtigte Interessen geltend:

-Ab April 2018 stehen uns aufwendige Umbaumaßnahmen an unserem Haus in der xy bevor. Diese umfassen im Wesentlichen die Schaffung einer Einliegerwohnung im Untergeschoss, die komplette Neugestaltung der Außenanlage, die Erneuerung der Heizanlage sowie allgemeine Renovierungsarbeiten am Haus. Den Antrag in Bezug auf die genehmigungspflichtigen Umbaumaßnahmen haben wir bereits beim Landratsamt xy gestellt. Da wir den hauptsächlichen Teil der Umbauten aus eigener Kraft bzw. mit der Unterstützung unseres Vaters, der seinen gewöhnlichen Wohnsitz in der xy hat und hierfür einreisen wird, realisieren möchten, schätzen wir, dass die Umbaumaßnahmen 10 - 14 Monate andauern werden. Aus den folgenden daraus resultieren Gründen benötigen wir die an Sie vermieteten Räume als Wohnung für uns:

-Wir bewohnen derzeit eine 50 qm große 2-Zimmer-Einligerwohnung zur Miete. Während der Umbauphase benötigen wir ein
zusätzliches Zimmer, das unser Vater bewohnen kann. Aufgrund der Größe unserer jetzigen Wohnung können wir unserem
Vater keinen Wohnraum anbieten. Da wir von seinem „Know-How" und seiner Arbeitskraft abhängig sind, ist seine
Anwesenheit für der den Beginn der Umbaumaßnahmen zwingend erforderlich.

-Durch das Bewohnen der Wohnung in unserem Haus sparen wir insbesondere wertvolle Zeit in der Umbauphase
(Entfernung/Dauer: ca. 50 km / 55 min. Hin- und Rückfahrt von unserer jetzigen Wohnung ohne Verkehrsaufkommen). Den
weiteren Vorteil neben dem Zeitfaktor sehen wir darin, dass hierdurch uns auch die Fahrtkosten erspart bleiben
(durchschnittlich 3,5 x pro Woche über 12 Monate: 3,5 Tage*52 Wochen*50 km*0,30 €/km = 2.730 €). Auch die zusätzlichen
Kosten für die Bereitstellung einer Wohnung für unseren Vater über die Laufzeit der Umbaumaßnahmen müssten wir
übernehmen (Anmieten einer Ein-Zimmer-Wohnung: 12 Monate * 300 € = 3.600 € Kaltmiete).

-Wir haben realisiert, dass bei einem Mehrfamilienhaus mit aktuell drei und zukünftig vier Wohneinheiten ein hoher Verwaltungsaufwand notwendig ist bzw. sein wird. Da wir aufgrund der hohen Kosten einen Hausverwalter nicht in Betracht ziehen, benötigen wie unbedingt eine Wohnung in unserem Haus, um die Verwaltungsaufgaben in Zukunft komplett übernehmen zu können. Die Verwaltung des Hauses war für uns aufgrund der Entfernung zu unserer jetzigen Wohnung in den vergangenen 9 Monaten (seit Kauf bzw. Übergabe der Immobilie) sehr schwer zu bewältigen. Mit dieser Situation sind wir definitiv überfordert. Durch das Beziehen einer Wohnung in unserem Haus sind wir davon überzeugt, dass die Verwaltung des Hauses qualitativ besser, kostengünstiger und zeitlich effizienter gestaltet werden kann. Auf die dauerhafte Kostenersparnis, die bei regelmäßigen Verwaltungsaufgaben durch die Hin- und Rückfahrten nach xy entstehen, gehe ich in diesem Punkt nicht ein.

-Wie bereits erwähnt bewohnen wir derzeit eine 50 qm große 2-Zimmer-Einliegerwohnung. Unsere Wohnung in xy hat leider kein Abstellraum oder Keller. Gegenstände, die gewöhnlich in einem Keller oder einem Abstellraum gelagert werden, müssen wir aktuell innerhalb der Wohnung lagern. Dadurch verringert sich die Wohnfläche der Wohnung erheblich. In den vergangenen Monaten haben wir gemerkt, dass wir immer mehr das Bedürfnis nach einer größeren Wohnung haben. Außerdem beträgt die derzeitige Miete unserer Wohnung 600 € (Kaltmiete) ohne Stellplatz, d.h. 12 €/qm (600€/50 qm). Die von Ihnen gezahlte Miete beträgt aktuell 6,58 €/qm ohne Stellplatz, d.h. wir bezahlen aktuell eine um 5,42 €/qm höhere Miete pro Quadratmeter. Auch diese Kostenersparnis kommt zu den Ersparnissen in den vorherigen Punkten hinzu.

-Meine Frau und ich sind Mitte/Ende letzten Jahres auf 2 Jahre befristete Arbeitsverhältnisse bei der xy in xy eingegangen. Die berufliche Unsicherheit war für ein ausschlaggebender Punkt nicht an eine Erweiterung der Familie bzw. an Nachwuchs nachzudenken. Überraschenderweise wurden meine Frau Ende September und ich Ende November entfristet. Für den nun mit der beruflichen Sicherheit entstandenen starken Wunschunsere Familie um einen Mitglied zu erweitern, stellt die von uns aktuell bewohnte Wohnung keine gute Grundlage hierfür dar.

-In unseren Berufen haben wir die Möglichkeit auch von zu Hause aus zu arbeiten („Home Office"). Auch diese Möglichkeit können wir aufgrund der aktuell mangelnden Räumlichkeiten nicht wahrnehmen. Um diese Möglichkeit nutzen zu können, benötigen wir ein weiteres Zimmer, das als Arbeitszimmer genutzt werden soll. Auch in diesem Punkt werden zusätzlich zu den vorherigen Punkten Kosten eingespart, da aufgrund der neuen räumlichen Situation die Hin- und Rückfahrten zur Arbeitsstelle wegfallen würden."

Meinen Sie die Begründungen sind ausrechend und rechtlich wirksam für eine Kündigung?

Vielen Dank für die Rückmeldung - gerne auch Optimierungsvorschläge des Schreibens.


24.11.2017 | 13:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Diese Gründe sollten ausreichen.
Damit Sie selbst nachvollziehen können, was die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung ist, erläutere ich Ihnen das im Folgenden kurz. Falls Sie nur ein Ja oder Nein benötigen, müssen Sie die Ausführungen nicht lesen.


Eine Eigenbedarfskündigung kann gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ausgesprochen werden. Wenn der Vermieter die Wohnräume für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden.

Was also Voraussetzung ist, ist das berechtigte Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden.

Dieses Interesse kann aus unterschiedlichen Gründen bestehen.
Möchte der Vermieter den Wohnraum selbst nutzen oder ihnen Angehörigen zur Verfügung stellen, muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen können.

Die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist also dann erfüllt, wenn der Vermieter den Bedarf ausführlich und nachvollziehbar begründen kann. Dies muss in jedem Fall schriftlich im Kündigungsschreiben erfolgen.
Eine Notlage des Vermieters oder der Bedarfsperson muss für einen Eigenbedarf jedoch nicht bestehen.
Es reicht aus, wenn der Vermieter ein begründetes Nutzungsinteresse hat.

Gründe, die der Vermieter für den Eigenbedarf geltend machen kann, sind bspw.:

-als Altersruhesitz
-aus gesundheitlichen Gründen ist der Umzug in eine kleine Wohnung bzw. Erdgeschosswohnung erforderlich
-Familienzuwachs führt zu größeren Platzbedarf, weshalb ein Umzug erforderlich ist
-Heirat oder Gründung einer nichtehelichen aber auf Dauer ausgerichteten Lebensgemeinschaft
-Aufnahme von Pflegepersonal
-Wohnraum für Tochter, weil sie Familienzuwachs plant, dabei ist es nicht erforderlich, dass die Tochter verheiratet ist oder
sie bereits schon während des Zeitpunkts der Kündigung schwanger ist
-Einrichtung von Arbeit und Wohnung unter einem Dach
-Scheidung
-wenn die derzeitige Wohnung teurerer und wesentlich ungünstiger zur Arbeitsstelle liegt als die Eigentumswohnung
-Arbeitsplatzwechsel
-Aufnahme von pflegebedürftigen Angehörigen bspw. für die Pflege der Eltern etc.
-Wohnung wird benötigt, weil die eigenen Kinder häufig zur Besuch kommen (jedoch muss dies mehr als zehnmal im Jahr
geschehen - auch ist es nicht notwendig, dass dies ständig geschieht; ein Nachweis darüber, dass die bewohnte Wohnung
zu wenig Wohnraum hat, ist auch nicht notwendig)
-wenn nicht mehr gewollt wird, mit den Eltern zusammen zu leben
-bisherige Wohnung zu groß oder zu klein ist
-damit jedes der Kinder ein eigenes Zimmer bekommt
-weil eine kleinere Wohnung im fortgeschrittenem Alter leichter zu bewirtschaften ist
-weil die Wohnung mindestens acht bis 10 Tagen im Monat aus beruflichen Gründen benötigt wird (eine ständige Benutzung
ist nicht nötig)
-Wohnung wird für das Enkelkind benötigt, damit dieser selbstständig wird, jedoch sollte die Wohnung nicht verhältnismäßig
groß sein, sondern für einen Ein-Personen-Haushalt genügen
-für die Tochter fürs Studium/Ausbildung, jedoch sollte die Wohnung auch hier nicht verhältnismäßig groß sein, sondern
für einen Ein-Personen-Haushalt genügen


Noch der Hinweis:
Je nach Länge der Mietdauer gelten andere Kündigungsfristen, die beachtet werden müssen!

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Vicky Neubert, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2017 | 14:29

Sehr geehrte Frau Neubert,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung der Frage.

Folgende Frage stell sich uns noch:
Kann der aktuelle Mieter im 1. OG (Wohnung für die wir Eigenbedarf anmelden möchten) uns unterstellen, dass wir vor 7 Monaten (als die freigewordene Wohnung im EG an neue die Mieter in 04/2017 übergeben wurde) von einem Eigenbedarf gewusst haben? Ist die obige Begründung argumentativ ausreichend um solch eine mögliche Unterstellung von vornhinein zu vermeiden?

Wir möchten einen Rechtsstreit mit den Mietern vermeiden.

Bitte beachten Sie, dass viele Änderungen in unserem Leben, wie z.B. berufliche Entfristung und die Umbaupläne, sich erst in den letzten 3-4 Monaten ergeben haben.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2017 | 16:35

Aus meiner Sicht ist die Begründung ausreichend. Zudem müssen Sie bedenken, dass es nicht nachweisbar ist, ob Sie bei Vermietung der Wohnung bereits gewusst haben, dass Sie Eigenbedarf anmelden müssen.

Für eine solche Behauptung würde der Mieter die Darlegungs- und Beweislast tragen. Allein der Umstand, dass die Lage bei Einzug diese Vermutung nahelegt reicht nicht aus. Argumentativ kann nämlich entgegengehalten werden, dass Sie andere Mittel und Wege gesucht haben das Problem zu bewältigen, um eine Eigenbedarfskündigung zu vermeiden und die Wohnung vermieten zu können. Das dies letzlich nicht funktionierte kann Ihnen nicht vorgehalten werden.

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