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Prüfung eines Kaufvertrages für PKW-Stellplätze

21.07.2014 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde
Ich möchte zwei PKW-Stellplätze zu meiner bereits vor einigen Jahren käuflich erworbenen Eigentumswohnung erwerben.

Meiner Meinung nach ist nur ein kleiner Haken dabei. Wie mir erklärt wurde hängt die endgültige Grundbucheintragung davon ab, wann ein anderer Käufer von der Eigentümergesellschaft eine Wohnung kauft und in dieser Beurkundung dann mir meine zwei Stellplätze grundbuchrechtlich zugewiesen werden, da es in Berlin anscheinend eine neue Verordnung gibt. Können Sie diesen Passus in dem Notariatsentwurf erkennen und wenn ja ist das so o.k. für mich. Zwischendurch hieß es nämlich auch schonmal, dass es gleich beim Kauf möglich wäre die Stellplätze zu unserer Wohnung im Grundbuch einzutragen. Ich bitte Sie herzlich das Vertragswerk durchzusehen und zu beurteilen, ob es einen Haken gibt und ob wir uns darauf ohne Risiko einlassen können.
21.07.2014 | 11:58

Antwort

von


(407)
Nürnberger Strasse 71
96114 Hirschaid
Tel: 095432380252
Web: http://www.ra-henning.biz
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Sehr geehrter Fragesteller,

bitte senden Sie den zu prüfenden Passus an meine hier hinterlegte Email-Adresse.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Ergänzung vom Anwalt 21.07.2014 | 14:12

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen nunmehr auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Geprüft wurde, wie vereinbart, nur der Passus über die Eintragung des zu bestellenden Sondernutzungsrechts. Die dort vereinbarte "Verzögerung" findet sich unter § 1 Abs. 4 (Seite 4 oben) und nimmt auf keine Verordnung oder andere Rechtsvorschrift des Landes Berlin Bezug. Vielmehr soll (nur) der Vollzug der Bestellung des Sondernutzungsrechts bis zur nächsten, zeitlich aber nicht absehbaren Beurkundung bei der betreffenden Notarin zurückgestellt werden.

Grundsätzlich richtet sich die Eintragung eines - wie hier - bereits bestellten Sondernutzungsrechts nach der bundesweit geltenden Grundbuchordnung (GBO). Danach ist für die Eintragung eines Rechts nur die Bewilligung und der Antrag des/der Berechtigten erforderlich. Insbesondere ein diesbezüglich einschränkendes Ausführungsgesetz findet sich in der Übersicht über das Berliner Ortsrecht nicht, so dass der Grundsatz auch in Ihrem Fall gilt. Eine sachliche Rechtfertigung für das Zuwarten ist nicht zu erkennen, zumal der Kaufpreis zeitnah fällig sein soll.

Aus der betreffenden vertraglichen Konstruktionen ergeben sich folgende Problematiken:

1. Insolvenzrisiko
Sollte die Verkäuferin nach Zahlung des Kaufpreises, aber vor Eintragung des Sondernutzungsrechts insolvent werden, stellt sich die Frage, ob eine solche Insolvenz Auswirkungen auf den Vertrag hat. Grundsätzlich ist das Sondernutzungsrecht mit Vertragsschluss wirksam bestellt und vom Insolvenzverwalter nicht torpedierbar. Grundsätzlich besteht daher auch im Fall einer Insolvenz der Anspruch auf Eintragung des Sondernutzungsrechts. Wesentliche Risiken sind daher nicht erkennbar.

2. Mißbrauchsrisiko
Allerdings ist der sog. öffentliche Glaube des Grundbuchs zu beachten. Das bedeutet, dass (gutgläubigen) Dritten gegenüber der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt.
Das bedeutet, dass - da das Sondernutzungsrecht aus dem Grundbuch nicht erkennbar ist - die Verkäuferin das Sondernutzungsrecht wirksam ein zweites Mal verkaufen kann. Zwar würde dies Schadensersatzansprüche Ihrerseits auslösen; diese können im Fall einer Insolvenz der Verkäuferin aber wertlos sein.

3. Keine Drittwirkung
Auch unabhängig vom dargestellten Mißbrauchsrisiko ist die fehlende Drittwirkung relevant. Sollten die Stellplätze widerrechtlich von Dritten genutzt werden bzw. eine Nutzung durch Sie anderweitig beeinträchtigt sein, können Sie nicht direkt vom Dritten die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen - der Vertrag wirkt, wie alle Verträge, nur zwischen den Vertragsparteien. Im Falle einer Nutzungsbeeinträchtigung müssten Sie also vom Verkäufer seinerseits verlangen, tätig zu werden und die Beseitungung der Beeinträchtigung zu verlangen. Sollte die Verkäuferin gleichwohl untätig bleiben, blieben Sie (vorerst) von der Nutzung ausgeschlossen.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Klausel in der derzeitigen Form einen Rechtsnachteil für Sie darstellt. Daher sollte darauf hingewirkt werden, dass die Eintragung des Sondernutzungsrechts nicht aufgeschoben wird. Sollte diesbezüglich keine Einigung zu erzielen sein, so sollte zumindest die Fälligkeit des Kaufpreises bis zu dem Zeitpunkt aufgeschoben werden, in dem die Eintragungsvoraussetzungen vorliegen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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